投資性房地產計量模式比較及影響分析

[摘要]本文介紹了新準則中投資性房地產的兩種計量模式，并對兩種計量模式的會計處理進行了詳細對比，分析了兩種計量模式對企業的影響。同時就企業采用公允價值計量模式可能遇到的問題進行了探討。

[關鍵詞]投資性房地產；成本模式；公允價值模式

[中圖分類號]F230 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194(2009)24-0023-03

隨著經濟的發展和投資觀念的改變，企業出于資金保值增值的目的而將房地產作為一種投資手段，逐漸成為一種普遍的經濟現象。但在原有制度下，投資性房地產和企業自用房地產都被納入固定資產或無形資產核算，這不利于反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營業績的貢獻，掩蓋了投資性房地產價值，不能反映企業的真實經營狀況。根據《企業會計準則——投資性房地產》的規定，投資性房地產的具體范圍限定為：“企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物”。首次執行投資性房地產準則的企業要按照準則定義對公司資產進行重新分類，將符合定義的資產從原有科目中分離出來，列入投資性房地產科目。

一、投資性房地產計量模式

投資性房地產作為一項帶有投資性質的非金融資產。其確認和計量是理論界和實務界關注的焦點。根據最新會計準則規定，投資性房地產在取得時其入賬價值一般以歷史成本為基礎，但其后續計量有成本計量模式和公允價值計量模式可供選擇，采用成本模式還是公允價值模式由企業自主選擇。采用兩種不同的計量模式對企業投資性房地產進行核算，必然對企業財務狀況和經營成果等方面產生不同的影響。

新準則首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，并首次在對非金融資產計量中引入了公允價值。準則規定在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量并應同時滿足下列條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；第二，企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。企業不得同時采用兩種計量模式。按新準則規定，企業的計量模式一經確定，不得隨意變更。如果需要將成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理；企業采用公允價值模式計量，則不得從公允價值模式轉為成本模式。

二、兩種計量模式核算比較

由于成本模式與公允價值模式間的核算差異較大，企業應當慎重選擇。采用成本模式，會計只需按收入實現原則確認收入以及根據投資性房地產的初始成本計提相應的折舊或攤銷，會計處理相對簡單。而采用公允價值計量模式，除按收入實現原則確認收入外，還應根據公允價值的變化重新計量投資性房地產的價值，將公允價值與原賬面價值之間的差異計入當期損益，同時不提折舊或攤銷。

在公允價值模式計量下，企業應按照投資性房地產類別和項目分別對“成本”和“公允價值變動”進行明細核算，期末借方余額反映企業投資性房地產的價值。兩種計量模式核算比較見表1。

三、投資性房地產計量模式對企業的影響

1 資產價值的影響

采用成本模式計量，企業的總資產不變，但對企業資產結構會產生影響。原來分別在存貨、固定資產、無形資產中核算和列報的投資性房地產，將統一在“投資性房地產”中核算，并在資產負債表上單獨列報。這一變化將影響企業的資產結構，尤其是有大量投資性房地產在存貨中核算的企業。執行新準則后全部轉入“投資性房地產”核算，減少了企業的流動資產，降低了流動比率。采用公允價值模式計量，不僅資產結構要受影響，而且公允價值上升會大幅提升企業投資性房地產的賬面價值。使資產增值顯性化。這將使投資性房地產比重較大的公司凈資產賬面價值得到較大提升，資產賬面價值的增加會降低企業的資產負債率以及有形凈值債務率，企業呈現出較低的財務風險，對企業再融資和提升公司價值等方面是十分有利的。

2 利潤水平的影響

在成本模式下。對投資性房地產計提折舊或攤銷，如果存在減值跡象的，進行減值測試，計提相應的減值準備。同時，《企業會計準則第8號——資產減值》中也規定：“資產減值損失一經確認，在以后期間不得轉回”。這項規定明確了企業不得調整利潤。而采用公允價值模式計量，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差異計入當期損益，會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動，如果投資性房地產得到增值，當年的利潤就會增加；此外，在公允價值模式下，投資性房地產不需要計提折舊和攤銷，投資性房地產出租業務的成本將大幅降低，毛利率和凈利率會有明顯提高。

3 對現金流的影響

凈利潤作為權責發生制的“產成品”，只要在權責發生制的會計模式下，就存在凈利潤與現金流的相互背離。而公允價值計量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費用觀轉為偏重資產負債觀。資產負債日，企業將投資性房地產的公允價值變動計人當期損益，對于增加的當期損益，在沒有對投資性房地產處置前是沒有相應現金流入的，故在沒有現金流入或流出的情況下報告利潤或損益的增減，無疑加大了企業分配現金利潤的難度，加劇凈利潤與現金流背離程度。

4 稅收方面的影響

在成本模式下新會計準則和稅法的處理基本一致，如果企業采用的折舊政策與稅法一致，則不必進行納稅調整。而公允價值模式下投資性房地產準則和稅務處理存在明顯差異：一方面，由于未計提折舊減少了當期的費用，而根據公允價值調整賬面價值也會影響當期損益；稅法按照規定的年限和折舊方法對房地產計提的折舊或進行攤銷所產生的費用，可以在稅前列支，稅法按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化產生的所得，待處理時一并計算確定應計入應納稅所得額的金額：另一方面，由于當期資產的賬面價值改變，所以還會影響此后房地產在轉換和處置時確認的損益，最終影響會計利潤。這都加大了應納稅所得額和會計利潤之間的差異，所得稅納稅調整的工作量及復雜性均會增加。

四、企業采用公允價值模式應注意的問題

1 公允價值計量的應用條件

根據新會計準則的相關規定，對投資性房地產采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴格的。新準則要求企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。也就是說，不允許公司采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。而根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》應用指南對“同類或類似房地產”的定義，要找到每一處房地產的活躍市場，是相當困難的。由于相關市場還不健全，相當數量的地區目前還無法滿足上述條件。公允價值計量的廣泛采用。還有賴于綜合市場環境的完善。

2 公允價值計量的成本問題

公允價值計量是一種動態的計量屬性，公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此對于采用公允價值進行會計計量的房地產開發上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估。并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這將增加資產評估成本和信息披露成本。

3 公允價值計量引起利潤波動的風險

如果投資性房地產市場價格持續上漲，選擇公允價值模式對于改善企業經營業績有明顯好處，當投資性房地產市場價格處于下降通道時，選擇公允價值模式則意味著企業凈利潤下降，在當期盈利能力不變的情況下，反而降低了公司的凈資產收益率。而新會計準則規定：同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種模式；而已采用公允價值模式計量的投資性房地產，也不得通過會計政策變更轉為成本模式。即對投資性房地產的后續計量，一旦選擇公允價值，就不再有回頭之路，可見公允價值計量可能會給上市公司帶來利潤波動的風險。

綜上所述，雖然公允價值模式符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但目前絕大多數上市公司還是紛紛回避對投資性房地產的公允價值計量。筆者認為，企業特別是持有大量投資性房地產的企業應謹慎、適度選用公允價值計量模式，在采用公允價值模式前，應充分考慮市場環境、風險和損失。