房地產業所得稅納稅評估方法探析

[摘 要] 房地產開發與經營業是目前熱點行業之一，在地方稅收收入中占有較大的比重。該行業具有投資金額大、經營周期長、繳納稅種復雜、存在涉稅問題多的特點，因此，如何加強對房地產開發與經營業的稅收管理，有效規范房地產開發與經營的納稅行為，成為稅收管理的重點和難點之一。本文就房地產行業所得稅納稅評估的具體方法和策略進行探討。

[關鍵詞] 房地產業;所得稅;納稅評估

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2009 . 20 . 009

[中圖分類號]F230[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194(2009)20-0021-03

一、房地產業所得稅納稅評估前的準備工作

(一)全面收集房地產企業涉稅管理資料

1. 與國土資源部門、房產管理等部門聯系，查閱企業資質證書、土地使用證書、拆遷補償協議、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、建筑面積測繪報告、房地產銷售合同清單等有關資料，掌握房地產開發企業相關開發項目的開發土地面積、開發產品建筑面積、可售面積以及開發產品總數量等情況。

2. 與地稅部門進行聯系與溝通，查詢房地產開發企業的營業稅繳納情況，借以參考企業開發產品的銷售收入。

3. 通過與電業部門的聯系與配合，核實開發小區入住業戶的電表用量明細，從側面確定開發產品的數量等實際情況。

4.搜集土地部門出具的土地開發協議及補充協議，核實房地產開發企業拆遷費和開發費的列支依據。

5. 搜集規劃部門頒發的建設工程規劃驗收合格通知書和建委頒發的建設工程竣工驗收備案表，以確定房地產開發企業開發成本的終止日。

6. 搜集房地產開發企業報房地產管理部門備案的竣工證明、《預售許可證》及首批《入住通知單》等。

7.認真核查房地產開發企業納稅申報表及附列資料、企業財務會計報表和其他申報資料是否完整、齊全，納稅申報表項目填寫是否符合相關稅法的規定，適用的稅率及各項數據計算是否準確無誤，納稅申報主表、附表的項目、數據之間的邏輯關系是否正確等。

(二)精心準備，有效利用評估約談

約談是納稅評估工作的重要環節，它是納稅評估部門驗證審核分析結果，了解問題真相的重要渠道。因此評估約談的作用不可忽視，納稅評估人員必須在了解基本情況的基礎上，全面地掌握和運用約談技巧，有的放矢地進行約談舉證、疑點驗證，尋求突破口，破解存在的問題，從而提高評估效率，達到預期的評估效果。如稅務機關對某房地產開發企業進行納稅評估時，發現其稅負偏低，企業的解釋是開發經濟適用住房的利潤率不高于3%。在約談過程中，企業在介紹基本情況時提到了一部分租金收入，評估人員以此為突破口，根據企業提供的開發小區的平面布置圖，圍繞企業是否存在將開發產品轉為固定資產投資的情況進行調查。通過實地查看發現小區帶有商業網點，部分住宅也被作為網點經營，另外通過對經營戶的詢問，確定其房屋為租賃而非銷售。因此初步認定，企業存在將開發產品轉為投資性經營的行為，從而與企業進行二次約談。通過二次約談和對企業資產負債表、租金收入憑據等資料的審查，發現企業固定資產增長幅度過大，且均為房屋建筑物，并確實存在企業在網點銷售狀況不佳的情況下將其陸續轉為固定資產管理的情況，因此應作視同銷售處理。最終企業接受了稅務機關的調查結果，補繳了企業所得稅。

二、房地產業所得稅納稅評估綜合評估分析方法的應用

(一)對比測算法

根據房地產開發企業開發項目所處地理位置、開發規模以及市場銷售情況，通過對比測算出不同開發項目的銷售價格、毛利率和所得稅稅負最低標準，分析企業開發產品的售價、毛利率和稅負是否與開發項目的地段、市場銷售等情況相適應，是否與同行業平均毛利率、平均稅負差距過大。低于標準的企業有可能存在少計銷售面積、銷售數量、故意壓低銷售價格以及成本費用核算不真實等情況，評估人員可以對此進行納稅評估分析。

(二)標準值分析法

評估人員應充分利用綜合征管軟件、日常征管工作中掌握的以及廣泛搜集的房地產開發企業相關信息和相關數據，如開發產品的面積、數量、開發成本、預售面積、預售數量、預售收入以及繳納的營業稅、所得稅等具體內容，并參照本地區房地產開發企業有關成本費用的通常標準，對比分析企業開發產品成本及各個成本項目實際發生額，判斷企業有無虛增房地產開發成本問題。特別要重點評估建筑安裝工程費用是否在常規的幅度范圍內，尤其關注與房地產開發企業存在關聯關系的建筑安裝企業，超過范圍就有可能存在故意抬高該項費用的問題，必要時也可聘請建筑預算師進行估算。

(三)倒算法

評估人員可以通過已掌握的企業上繳的營業稅、銀行按揭的保證金賬戶存款余額以及“管理費用”科目中列支的繳納給房產管理部門的確權費(一般為3元/平方米)等數據，倒算企業申報的銷售或預售面積、銷售收入，判斷其收入核算是否準確，是否存在涉稅問題。

(四)會計科目邏輯關系審查法

針對房地產開發企業的經營特點，評估人員通過審核企業財務會計報表的重點會計科目的邏輯關系，觀察企業收入、成本費用及稅金是否存在異常。如通過審核企業財務報表中“銀行存款”、“其他應付款”等科目的變化，可以發現有無預售收入不及時結轉為利潤的情況;通過審核“利潤分配”、“資本公積”等科目的變化，可以發現有無未將收入并入利潤繳納企業所得稅的問題;通過審核企業期間費用相關科目的變化，可以發現企業有無將期間費用與開發成本相混淆的問題等。

(五)開發項目實地調查法

評估人員應深入到開發項目現場和售樓處，具體詢問、了解開發產品銷售或預售數量、價格等情況，并實地清點商品房及商品網點開發數量及銷售數量。

三、房地產業所得稅納稅評估單項評估分析方法的應用

(一)收入項目的核查與分析

1. 審核房地產開發企業是否按規定的結算方式確認收入，分析和確定企業是否存在不按實際銷售價格開具發票，或是低于實際價格開票入賬，而將低于實際價格的房價款以代收費用等名目開具自制收入不入賬的情況。

2. 分析企業是否存在將實際收取的售房款計入“預收賬款”，但不按稅法進行納稅調賬的行為。評估人員可以到售樓現場了解樓盤的銷售狀況，結合售房合同、銷售方式、物業部門的入住檔案資料、房屋產權底冊，將企業的“銷售收入”和“預收賬款”明細賬進行詳細對比，發現問題。

3. 房地產行業具有工期長、涉稅項目多、納稅時間難以確認等特點，會計制度和稅法對房地產開發收入和成本的確認存在差異，因此在評估過程中應關注收入確認時限，有無延期入賬的問題。一是預售房款私存不入賬的情況，評估人員應核查售樓中心的售房收入，確定是否存在部分收入上繳財務入賬，部分收入沉淀在個人存折或售樓中心的情況;二是委托銷售的收入確認，重點是確定委托銷售已銷開發產品的清單是否與銷售賬收入一致。

4. 審查和確定企業是否存在視同銷售行為不按規定申報納稅，將開發產品轉作固定資產或對外投資，分配給股東或投資人，用于捐贈、贊助等行為，不按規定確認收入或利潤的實現。

5. 審查企業是否將轉讓土地使用權收入、出租開發產品收入等通過資金不入賬或長期掛往來賬的方式隱瞞。

6. 評估大額應付款的真實性，分析是否存在隱匿收入的問題。如某房地產開發企業將商品房銷售給某企業，雙方又簽訂了一份虛假的鋼材購銷合同，從而偷逃稅款。

7. 審查企業以商品房抵頂工程施工欠款、土地征用費等是否及時作銷售處理，有無將“應付賬款”與“開發成本”科目對沖，另外可通過盤點并結合會計資料、銷售資料等作進一步分析。

(二)成本費用項目的核查與分析

1. 將國有土地使用證與房地產開發企業列支在成本費用中的土地使用費進行對比，確定二者是否一致。

2. 將建筑施工許可證與房地產開發企業列支在成本費用中的建筑施工成本對比，確定二者是否一致。

3.評估分析是否準確合理地劃分期間費用、開發成本、建造成本和銷售成本的界限，主要包括:

(1)當期準予扣除的已銷開發產品的計稅成本，是否按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。

(2)開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，是否根據實際發生額按規定在完工前后、已銷和未銷開發產品間進行分配。

(3)土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集，是否將成本對象完工后實際發生的費用全部計入當期銷售成本。

4.審查企業是否將多個開發項目開發成本混在一起，通過調劑單個項目的成本來調節項目利潤和年度利潤的實現，少繳或滯后繳納企業所得稅。

5. 審查企業是否以收據、白條等不規范單據列支開發成本、費用，以此少繳稅款。

6. 分析是否將為內部職工集資建房的差價損失或應由職工自行負擔的裝修費、室內配套工程等職工福利性支出混入開發成本，擠占經營成本。

7. 評估分析工資薪金支出、“三項費用”、廣告費、業務宣傳費、業務招待費、利息、固定資產折舊、無形資產攤銷等是否超過規定的比例或數額扣除。

(三)關聯企業之間往來項目的核查

評估人員重點審核關聯企業之間是否按照獨立企業之間收取或支付價款、費用，是否有將利潤轉移到可以享受減免稅優惠政策甚至核定征收的關聯企業方。

(四)審核審批項目的核查

審核企業是否按照稅法規定履行了必要的審核審批手續。

另外，在房地產行業所得稅具體評估過程中，必須緊密結合房地產企業的特點，分析房地產開發經營情況與申報納稅情況的關聯關系，針對納稅人的不同情況靈括運用各種評估手段和方法，判斷納稅人申報納稅的真實性。