樓市成交刷新紀錄 警惕市場過度投機

今年4、5月份，房地產市場成交結構變化明顯。在剛性需求之外，投資性需求加快進入樓市，高端物業銷售明顯活躍。記者調查發現，資本加速進入樓市，與對中國經濟復蘇抱有信心有關，部分也是通脹預期驅動所致。同時，部分新增信貸流向房地產交易市場的情況，也助長了地產投資的再次興起。這些都使得尚在“維穩”階段的中國樓市面臨更多考驗。

投資性需求比重加大

上海中環內一熱銷樓盤的開發商告訴記者，1、2月份，前來買房的幾乎全是自住者，關于投資者連傳聞都沒有；3、4月份，開始接觸到個別買房投資客了；5月份以后，這樣的投資者明顯增多。5月中旬，有一位溫州富商找上門來，有意把上述樓盤二期首批剩余的80余套房源全部買下。

易居中國房地產研究院綜合部部長楊紅旭綜合上海房地產交易中心發布的數據表示，上海最新成交的商品房中，投資性需求已經占到了15％～20％。其中，來自溫州的購買群體占到3％多一點，來自境外的投資占到1％，雖然投資性需求占比沒有超過2004年和2005年，但已經比去年同期的情況高出很多。

以投資者為目標人群的高端物業的成交在4、5月份也開始“松動”。全球最大的房地產顧問服務公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項目位于上海盧灣區濟南路，共有現房20套，成交價為8萬元／平方米左右。世邦魏理仕中國區高級董事陳煒介紹，該公寓今年3月份售出1套，4月份增加到7套，5月上半個月已售出4套。

北京中原地產三級市場研究部經理靳瑞興告訴記者，4月以來北京高端物業成交量持續回升，雖然6月還沒有過完，但可以肯定全月成交量超過5月份已成定局，咨詢者、門店銷售量都持續上升。與此同時，高端物業價格的上漲也十分明顯。與年初相比，原本均價在2萬元左右的商品住宅已經平均上漲了4000～5000元不等。雖然目前投資性需求入市還沒有達到2007年的水平，但已經明顯感覺到上升趨勢。

來自中房指數系統的數據顯示，4月，全國各地高端住宅銷量激增。比如，4月深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55％，而1、2、3月的增幅還分別只有16.9％、50.82％和36.11％。上海4月的別墅銷售與供應比已達1.59:1。易居中國分析師薛建雄認為，高端住宅的熱銷，不僅與高端人群的改善需求有關，也與他們的投資行為密不可分。

通脹預期驅動因素明顯

陳煒介紹，根據世邦魏理仕的統計，目前投資高端物業的主要兩類人群，一是私營業主，二是各行各業的高管，他們對經濟形勢都很敏感，眼下很多投資者都有一種“對通貨膨脹的擔心”。此時，相對較好的國內樓市可以成為一個避風港。

靳瑞興根據北京中原地產的成交近況表示，來自香港和其他境外投資者入市的勢頭已經比較明顯，大部分都是基于通脹避險的考慮。

中金公司首席經濟學家哈繼銘最近對媒體表示，很難說房地產市場已經徹底回暖，一些開發商買地可能是為了抵御通貨膨脹，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說一年后不出現通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預期，也激發了個人購房行為和企業的買地行為”。

楊紅旭表示，通脹預期目前已經成為支撐新一輪樓市行情的重要因素，并且還在演變之中。同時，基于追漲的需求，短期投機也正在加速入市。

投資性需求過熱會影響樓市調整

投資性需求的快速入市某種程度上制造了樓市的“繁榮”。今年前4個月，北京樓市成交量創下3年以來新高。上海樓市前5個月商品房成交量同比增長26％。而今年5月，杭州樓市成交刷新歷史紀錄，成交量高達10058套，而2007年6月創下的最高紀錄也不過是6000多套。

上海房價在3月份還有明顯波動，進入4、5月后則穩步回調?！靶￡柎骸彪A段降價留出的些許空間，幾乎已被“填平”。同時，北京、深圳等一線城市的房價也不斷創出新高。

根據國家發改委、國家統計局調查顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6％，降幅比上月縮小0.5個百分點，環比上漲0.6％，漲幅比上月擴大0.2個百分點。

北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞表示，短時間內的降而復升會影響樓市健康調整，而通脹預期驅動下大量投資性需求的入市可能會加速房價走高。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調整的風險則會逐步累積。

警惕資金過多流入投機市場

宏觀經濟環境目前仍處在企穩回升的關鍵時刻，房價也在“小陽春”的推動下再回高位。此時此刻，投資性需求的集中入市明顯缺乏必要的經濟基礎。

楊紅旭表示，投資投機需求在此時卷土重來，進一步拉高了房價，在把普通住宅消費“擠出”的同時，也擠出了其他商品的消費，從而抑制實體經濟的復蘇。資金過快、過多地流向地產投機、流向虛擬經濟，只會催生市場泡沫的產生。如果說2007年房價上漲過快仍有良好的宏觀經濟面作為依托和保證，那么，此時的投資性需求快速入市則明顯帶有投機的非理性色彩。

就在市場投機情緒抬頭的同時，深圳再次傳出了房貸首付一成五的消息。在地產投資的帶動下，銀行的房地產信貸再次出現松動的趨勢。

業內人士表示，在經濟尚未完全走出低谷的情況下，一定要警惕金融機構為搶奪房貸市場，降低信貸門檻?！艾F在應該對信貸資金進入樓市采取更加嚴謹的監控，防止信貸資金過多流入樓市投機?！睏罴t旭說。

開發商應承擔社會責任

上半年以來，樓市銷售量迅速上升，而部分城市的新增供應量卻相對萎縮，造成一段時間內供應短缺的局面。在日前舉行的上海市浙江商會房地產分會2009年會員大會上，上海市房地產行業協會輪值會長，綠地集團董事長張玉良表示，房地產企業應站在社會責任的高度，加快生產，加大供應，緩解目前樓市局部供應短缺的局面。

張玉良說，近期一些城市房價上漲相對較快，原因有四一是公眾對經濟有信心：二是流動性大量流入房地產；三是去年商品房銷售量下降，去年及今年上半年的銷量集中在今年三四個月內消化，價格由此上漲較快；四是去年以來房地產企業開工量下降，“這樣市場就有所反應”。

不過，張玉良認為，要全局性、結構性地看待目前房價上漲的問題。第一，目前只是部分城市商品房價格上漲較快，有些城市的樓市還只是“剛剛起來”而已；第二，目前住宅地產“上來比較快”，但商業地產復蘇“還不夠”。

他表示，目前一些城市商品房供應“實在太短缺”。日前，上海市房協召集開發商，呼吁企業珍惜目前市場回暖企穩的態勢，合理定價、促進銷售。特別是今年下半年，應進一步擴大房地產投資，加快項目開發進度，增加市場供應量，解決市場供不應求的現狀，平抑市場價格。