試論房地產項目管理信息化建設

摘要：房地產行業(yè)信息化發(fā)展的趨勢與整個行業(yè)發(fā)展和企業(yè)管理的逐漸完善緊緊聯(lián)系在一起。本文主要針對我國房地產企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，房地產項目管理信息化的現(xiàn)實策略。

關鍵詞：房地產項目 管理信息化 策略

0 引言

房地產項目管理是一個復雜的系統(tǒng)工程，它包括項目的可行性論證、項目的規(guī)劃設計、項目的報建報批、工程的招標、施工組織與監(jiān)理、財務管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。具有投資金額大、建設周期長、涉及范圍廣、投資風險高、管理困難等特點。而隨著房地產業(yè)務的不斷擴大，傳統(tǒng)的人工管理方式已不能滿足日趨復雜的管理要求，因此需要一個功能全面、適用性強、基于網絡的計算機管理信息系統(tǒng)來實現(xiàn)房地產項目管理的信息化和集成化，以提高房地產管理工作的效率和質量。

1 我國房地產項目管理信息化的現(xiàn)狀

當前，我國的房地產項目管理整體上可分為房地產項目的開發(fā)管理和項目營銷管理，前者形成了一套比較完整的管理體系，而房地產項目的開發(fā)管理相對滯后，因此，我國房地產企業(yè)項目信息化的主要問題表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.1房地產項目的合同控制。合同管理歷來是房地產企業(yè)管理的重點但在傳統(tǒng)方式下，管理效果不盡如意。其主要問題是缺乏系統(tǒng)的管理手段。合同控制分散在財務和業(yè)務部門之間，合同執(zhí)行過程中，信息溝通渠道不暢，合同信息核對量大，稍有差異，糾錯耗費巨大精力；對乙方執(zhí)行合同的情況缺乏統(tǒng)一、有效的評估手段，造成事實上不合格的供應商長期參加競標并成功而替代部分更合適的合格供應商等。

1.2項目的時間進度管理。房地產企業(yè)強調任務計劃管理，但普遍未建立項目級或者企業(yè)級的時間進度計劃管理體系，明顯的特征就是沒有針對項目整體編制開發(fā)計劃。開發(fā)過程，尤其在工程建設階段缺乏有效的計劃和計劃執(zhí)行監(jiān)控協(xié)調機制，造成項目開發(fā)后期趕工，甚至推遲交房，引起重大成本損失，重者造成業(yè)主集體投訴事故，輕者招致業(yè)主抱怨、質詢和不信任，對開發(fā)企業(yè)的信譽和品牌造成負面影響。

1.3項目的成本管理。成本控制和銷售回款一樣，自始至終成為決策層關注的重點。成本管理需要從產品設計、招投標及供應商管理、進度控制、質量管理、安全管理等諸多領域的成功管理得到支持，才能實現(xiàn)項目級、企業(yè)級的成本管理目標。

要提高我國房地產開發(fā)企業(yè)的綜合開發(fā)能力，房地產項目管理信息化建設目標就應鎖定在以上幾個方面，切切實實按此指引逐步實施，并輔以配套管理措施，必能使房地產企業(yè)項且管理的能力得到提升，企業(yè)在成本管理方面的競爭優(yōu)勢得以增加。

2 房地產項目管理信息化的現(xiàn)實策略

2.1房地產項目管理信息化目標實施項目管理信息化后，能夠將開發(fā)商的管理水平提升到一個新的高度，具體達到下列目標：

2.1.1項目資金管理更加靈活，能夠實現(xiàn)與企業(yè)財務系統(tǒng)的完美對接。通過對資金計劃、資金到位、資金支出和回款情況的全面把握，隨時提供項目資金狀況，幫助業(yè)主有效地實現(xiàn)資金平衡，降低項目風險和成本。

2.1.2實現(xiàn)全過程的成本控制在投資立項、征地拆遷、設計報建、工程建設等各個階段，涉及成本估算、成本目標、工程預算、成本計劃、成本實際發(fā)生及成本預測等功能，可以隨時反映項目任意時刻的動態(tài)成本與工程進度，從而全面實現(xiàn)對開發(fā)項目各個階段的成本控制與工程進度的掌控。

2.1.3實現(xiàn)強大的合同管理功能合同類別任意劃分，擬訂合同、合同模版、合同信息、合同撥款、合同變更、合同索賠、合同拆分全面管理各類業(yè)務，十幾種合同報表從不同的角度和層次，動態(tài)反映合同執(zhí)行情況。

2.1.4提供眾多成熟、先進的項目管理工具和方法。如責任矩陣、甘特圖、網絡圖、關鍵線路法、掙值分析、蒙特卡羅分析等，這些工具和方法在項目管理實踐中廣泛應用，成為提高項目管理水平的有效手段。

2.1.5有效實現(xiàn)項目各方的溝通與協(xié)調。房地產項目的業(yè)主、設計方、監(jiān)理方、施工方和材料設備供應商等可以通過網絡隨時獲取相應數據，及時、準確地溝通協(xié)調，從而有效縮短項目周期，降低項目成本。

2.2房地產項目管理信息化的現(xiàn)實策略房地產企業(yè)要進一步實現(xiàn)和完善項目管理的信息化，必須依靠成熟可靠的項目管理軟件，如：P3、Microsoft Project和PM等等。這些專業(yè)軟件基本都能滿足目前企業(yè)項目管理信息化的需求。其主要功能應是能夠動態(tài)地提供有關開發(fā)項目建設的費用、資源、進度(人、料、機)、質量、財務評價等信息，為開發(fā)項目管理人員提供決策依據。

2.2.1項目的合同管理信息化。合同作為房地產項目生命周期中的主線，大多數軟件都提供了合同模板，對合同擬訂、合同建立、合同變更、合同結算、款項撥付、支付計劃、合同臺帳等能夠自動實現(xiàn)，提供合同的分類、實時、動態(tài)管理十幾種合同報表，從不同的角度和層次，動態(tài)反映合同執(zhí)行情況。支持合同擬訂、簽定、執(zhí)行、評審等項目合同的全過程管理；實現(xiàn)合同擬訂、撥款、變更等業(yè)務審批流程集成協(xié)同辦公；分類管理土建合同、采購合同；支持單價合同、總價合同；支持合同變更、簽證，關聯(lián)合同結算：能夠反映合同信息關聯(lián)項目計劃進度、資金支付；能夠自動生成合同報表。

2.2.2項目的成本管理信息化。房地產項目管理軟件的成本管理子系統(tǒng)一般包括估算成本、目標成本、目標成本分析等模塊。通過對估算、預算、合同信息、合同執(zhí)行的管理，分析、比較動態(tài)成本與目標成本，能夠自動找出差異，達到成本控制的目的。一般的軟件都定義了多層次的核算項目，支持項目、組團、單體逐層分解其關聯(lián)項目核算體系，能自動生成成本估算表，實現(xiàn)項目前期、設計階段、執(zhí)行階段的全過程的成本控制；可以對比成本估算、成本目標、成本計劃、成本實際發(fā)生等各個階段數據，預測待發(fā)生成本，隨時了解工程造價。利用軟件基本上可以對成本管理實現(xiàn)電腦操作，極大地提高了效率和準確性，為項且的成功運行提供了保障。

2.2.3項目的計劃進度信息化。多數軟件為項目的進度計劃管理提供“自下而上”或“自上而下”的方式安排整個工程項目，能夠對項目分解，從時間、費用、設備材料、合同資金、交付成果、資源等多個角度制訂項目計劃；能夠提供項目工程進度報告、項目形象進度報告和交付成果進度報告。其具體功能包括項目、子項目、任務無限制多級劃分，自動計算作業(yè)進度與標識關鍵路徑；支持多項目管理，分析比較各項目優(yōu)劣，項目模板記錄標準業(yè)務流程；能夠自動繪制網絡圖、樹狀圖、甘特圖、PERT等；能夠對項目計劃調整、項目變更記錄，分析計劃全過程。

2.2.4其他方面的信息化，如材料設備等。可以采用軟件提供的各種手段觀察資源的基本情況和使用情況，同時提供了解決資源沖突的手段。提供了供應商管理、采購計劃、采購申請、采購尋價、設備采購、入庫出庫業(yè)務等模塊，通過對項目設備需求分析自動生成設備需求計劃、采購計劃，全面反映項目的設備采購需求。同時建立材料設備信息庫、供應商信息庫；建立供應商比價及材料設備比價：能實現(xiàn)采購計劃、采購申請、采購合同、到貨跟蹤等業(yè)務流程自動化；工程進度計劃自動生成材料設備采購計劃，完成采購資金的分析。

3 結束語

項目管理信息化作為房地產企業(yè)整體信息化建設的核心部分之一，和營銷、財務、辦公等都有數據共享和工作流程上的關聯(lián)。因此，一個完備的項目管理信息系統(tǒng)還具備拓展應用的機制和整合其它應用的功能。當前，各房地產企業(yè)都在積極探索提高項目管理水平的有效途徑，而將信息化技術引入項目管理，應用專業(yè)的項目管理軟件，實現(xiàn)房地產項目管理的信息化。

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