全球金融危機對我國房地產業沖擊的對策分析

摘要于2007年開始在美國全面爆發的“次貸危機”的影響已經擴大到全球，并隨之產生嚴重的經濟危機，對世界實體經濟產生了巨大的沖擊。中國作為最大的發展中國家，在這場危機中也深受其害，尤其是與國民經濟息息相關的房地產業來說，更是損失巨大。房地產業本身又影響著眾多社會領域的產業。如何應對這場危機，渡過難關，已經成為所有房地產人甚至普通居民關注的焦點問題。本文通過對金融危機產生的原因進行分析，并結合我國房地產業的實際情況提出了應對這場危機的對策。

關鍵詞金融危機 房地產業

中圖分類號:F832文獻標識碼:A

1 引發全球金融危機的美國次貸危機

1.1 次貸危機的定義

次貸危機(subprime lending crisis)又稱次級房貸危機、次級房貸風暴、次級按揭風暴、二房風暴、二房危機。

為緩解次貸風暴及信用緊縮所帶來的各種經濟問題、穩定金融市場，美聯儲幾月來大幅降低了聯邦基金利率，并打破常規為投資銀行等金融機構提供直接貸款及其他融資渠道。美國政府還批準了耗資逾1500億美元的刺激經濟方案，另外放寬了對房利美、房地美(美國兩家最大的房屋抵押貸款公司)等金融機構融資、準備金額度等方面的限制。

1.2 次貸危機的原因

利息上升，以至于增大了還款的壓力，還款壓力的增大讓很大一部分本來信用就不好的用戶出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。但是這個回報高有一個很大的前提，就是美國房價不斷上漲。房價不斷上漲，樓市大熱，雖然這些次級按揭貸款違約率是比較高的，但放貸的機構即使收不回貸款，也可以把抵押的房子收回，再次出售，因為樓市大熱，房價不斷漲。2006年開始，美國樓市開始掉頭，房價開始下跌，購房者難以將房屋出售或通過抵押獲得融資。即便放貸的機構錢收不回來，將抵押房收回，再次出售也無法彌補放貸后的損失。那么，由此發行的債券，也無升值空間，因為與它關聯著的貸款無法收回。之前購買這些債券的機構也跟著損失。很多投資銀行，對沖基金都買了這些債券或者是由這些債券組成的投資組合，導致很大損失。

2 我國房地產業現狀分析

應該說，從2007年到今年以來我國房市的實際運行狀況和走向來看，我們可以判定:我國的房市目前進入了調整期，步入了此輪房地產周期的下行階段，也就是像某些業界人士所說的開始步入“拐點”。當然這個“拐點”只是此輪短周期的“拐點”，而不是我國房地產長周期的“拐點”。從房市的運行層面來看，我國房市目前的現狀包括以下幾個方面:(1)泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降。(2)成交量萎縮，空置率上升。(3)緊縮政策下房地產商面臨較大的資金壓力，房地產金融風險加大。(4)市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場。(5)房地產中介經營困難。

3 金融危機對我國房地產業的影響

房地產作為世界性金融危機深度影響的產業之一，面臨著確立發展目標和找尋前進道路的艱難選擇，盡管房地產業相對于宏觀經濟的定位有一定的爭議，但從對宏觀經濟的貢獻角度來看，房地產業作為國民經濟的支柱性產業已是不爭的事實。

房地產行業對支持中國的經濟增長起著舉足輕重的作用。1998年以來，我國房地產業得到迅速發展，房地產行業對GDP增長貢獻率也穩步上升。根據世行數據，1997-2008年間，房地產開發投資對GDP增長的貢獻率由6.32%增加到13%，其增長速度和貢獻率在各大主要行業中排在前列。2008年盡管受到宏觀經濟下滑、房地產行業深度調整的影響，全國仍完成房地產開發投資30580億元，同比增長20.9%，其中，商品住宅完成投資22081億元，同比增長22.6%，遠高于GDP增長速度和其它大部分行業的投資增速。房地產業的發展對地方政府財政收入、基礎設施建設等同樣作出了重大的貢獻，土地出讓收入、房地產相關稅費成為各大城市財政收入的重要組成部分，為城市基礎設施的改善提供了大量的資金。據國土資源部統計數據顯示，2007年全年的土地出讓總收入約為1.2萬億元，占全國財政收入的1/4左右，而在部分城市這一比例甚至達到50%。

從現實情況來看，唯有房地產業振興才能更好的抵御危機促進經濟增長。2008年，在全球金融、經濟危機的沖擊下，我國宏觀經濟形勢變得異常嚴峻，經濟增長出現大幅的滑坡，四季度GDP增長速度下降到6.8%，為十年來最低點。各個行業中出口行業受到的沖擊最大，由于國外主要經濟體紛紛陷入衰退，導致外部需求急劇萎縮，導致我國出口出現了大幅度的下降，2009年1月份出口額同比大幅下滑了17.5%，為近三十年罕見。在此背景下，全力保證經濟增長、GDP增長保八就成為政府2009年最為緊迫的任務。而要實現這一目標，離不開房地產業的復蘇與振興。 房地產業與多個產業存在直接與間接的聯系。房地產業的發展可以直接帶動建筑業、鋼鐵、水泥、木材、化工等建材業發展，帶動配套設施、公共服務設施和整個城市建設的發展，間接帶動裝修業、消費品工業和商業、文化教育的發展，其產前、產中、產后帶動的相關產業多達50多個產業部門、幾百種產品和服務，其興衰將直接影響到這些行業的景氣度。因此，重振中國經濟房地產業是關鍵。這也促使政府對房地產行業的態度發生明顯轉變，(下轉第192頁)(上接第181頁)從調控轉向扶持，2009年房地產業作為保證宏觀經濟穩定的重要環節而將被高度重視。

從影響來看，如弱化房地產支柱行業地位將產生嚴重的負面影響。國家制定十大行業振興規劃，如果房地產業不能進入十大行業，其支柱性行業地位將被弱化，果真如此，在目前的國際國內經濟環境下，將對中國的社會、經濟造成嚴重的影響:首先，將影響到社會的穩定。金融危機以來，我國大批中小企業倒閉，大量工人失業，這個問題如果不能穩妥解決將直接影響到社會的穩定。而房地產業及其上下游產業能夠吸納大量的業人口，房地產業如果能夠迅速復蘇，將大量減少失業人口數量，從而消除社會隱患。 其次，房地產業繼續低迷，將直接導致政府財政收入增長緩慢，地方政府收入甚至出現大幅縮水。2008年由于房地產行業不景氣，土地出讓收入同比減少了20%，政府收入減少了2400億元。地方政府財政收入縮水程度更為嚴重。財政收入下降將制約國家2009年加大投資、促進經濟增長的政策實施力度。 總而言之，我們認為房地產業作為宏觀經濟支柱性產業的地位不容否認，在目前宏觀經濟增長面臨困境的背景下，房地產行業的振興是重振經濟的關鍵，房地產行業的健康穩定發展應得到相應的支持。

4 我國房地產業如何應對金融危機

世界金融危機下的房地產市場調整波動較大，對于企業而言應做好多方面的工作和準備。首先是策略上要進行主動的降價促銷活動，其次是要保持用穩定的心態應對挑戰。房地產行業經過多年的發展已經成為我國經濟的重要支柱產業，保持房地產行業的穩定對穩定經濟、擴大內需意義重大。面對來勢洶涌的世界金融危機，房地產企業如何應對，政府應采取哪些措施來保障行業發展的穩定和民眾住房問題的解決，這是一個緊迫而重要的課題。應對房地產行業發展危機，各方都要采取積極的行動。(1)加快政策調整，給予行業寬松發展空。(2)經濟力爭“保八”，千方百計穩定就業和居民收入。(3)鼓勵和促進企業優勝劣汰，大幅提高市場集中度。(4)營造良好的外資投資環境，限外政策可以考慮放松。(5)繼續穩步進行房地產金融創新，盡快推出REITs(房地產投資信托基金)。(6)企業要通過加強自身實力做好長期準備。

在世界金融危機籠罩下，中國的房地產行業嚴重受到影響，價格方面的調整還不是很關鍵，最嚴重的是成交量減少了大半。開發商的生存環境受到了極大的挑戰，如果沒有充足的資金和完備的遠景規劃，是很難生存下去的。所以開發商應該是積極調整好心態，平穩應對挑戰，并逐步改善自身經營管理，通過多方面、多渠道打開市場銷路，采取靈活多變的戰略戰術，勇于適應樓市的冬天。

5結論

面對全球金融海嘯，政府應當積極調整政策，在拓寬房地產企業的生存空間的同時引導企業遵循經濟規律，良性競爭，要穩定并增加居民收入，繼續穩步推進房地產金融創新。房地產企業本身也應當清醒的認識到當前的嚴峻形勢，在國家宏觀調控政策的指導下，本著靈活原則繼續穩步進行改革和創新，以度過寒冷又漫長的經濟寒冬。

參考文獻

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