我國現階段個人住房貸款風險

一、現階段我國住房貸款風險顯現

(一)我國住房貸款占比偏高。住房貸款風險顯現

我國個人住房貸款余額2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元，2008年一季度超過2.7萬億元。以住房貸款為主的房地產貸款占商業銀行各項貸款的比例約為30％，加上房產抵押的其他貸款，據估計房地產價格的波動已影響到銀行近一半的信貸資產安全。房價在經歷前幾年的過快增長之后，目前處于回落階段，住房貸款的風險顯現。如果房價出現下跌，房地產市場風險就會很快蔓延到銀行業領域，直接危及金融系統的穩定，危及經濟的穩定發展。

(二)商品房銷售量下降，房屋的需求有所降溫

從2007年11月份開始，全國樓市開始出現調整。2008年上半年，全國商品房銷售面積同比下降7.2％，2008年6月國房地產景氣指數回落為103.08，比去年同期少了0.55個百點，2008年6月末商品房空置面積1.27億平方米，比年初增長22％。房屋需求降溫主要原因有以下幾方面：一是由于房價出現徘徊，有實際居住需求的人處于觀望狀態，持幣待購；二是投資性需求的人擔心房價下跌造成資產貶值以及將來可能征收的物業稅等持有成本的增加，也處于觀望狀態；三是我國1962至1980年處于人口增長高峰期，這個群體在90年代后陸續進入婚育期，購置新房和改善性換房需求旺盛，這在一定程度上刺激了近幾年來的住宅市場的走強，但今后此類住房的實際需求趨緩。

(三)人民幣升值，外資大量流入，“熱錢”給住房市場增添了安全隱患

由于對人民幣持續升值的預期、對股市樓市的投機動機等因素，很大一部分國際短期游資大量流入我國房地產業，具有流動量大、流動線路復雜、危害大、高投機性和高風險性等特點?！盁徨X”在房價漲高之后賣出房產，資金可能大規模出逃，對我國的房地產市場造成一定沖擊。

(四)銀行個人住房貸款產品設計、業務流程控制和風險計量監控方面聚集了一定的風險

銀行在貸款產品設計方面，在房價處于上升階段，往往過度開展住房金融業務，存在高估抵押物價值，低估了個人住房貸款產品本身存在的風險和個人住房貸款衍生產品引起的風險。如按最新市場價格重新估價進行的加按業務、轉按業務。房貸發放與風險暴露存在3-6年的時滯，而目前住房貸款正步入違約高風險期。

部分商業銀行在業務流程控制和風險計量監控計量方面存在內部制度不夠完善，具體表現在：貸款前對借款人的資質審查流于形式，沒有充分調查了解個人的信息、資產等情況，沒有深入了解開發商的經營情況，對客戶篩選不嚴格，對物業價值的評估不合理，忽略市場風險，計量不盡科學；貸款中審查不嚴格，內部越權審批或沒有嚴格執行規章制度：貸款后沒有進行必要的跟蹤，對開發商、個人的信息掌握滯后，從而沒有及時發現信貸資產的不安全因素。

(五)來自房產開發商及個人住房貸款借款人的風險進一步加大

在銀根緊縮、整治房地產市場的宏觀經濟環境下，房產商的資金鏈更加緊張，來自開發商的信用風險加大。少數開發商通過假按揭、假首付、假房價等手段將風險轉嫁于商業銀行，具體表現在虛構一些購房者、簽訂虛假商品房買賣合同、偽造虛假購房發票、偽造購房者收入證明、偽造首付款證明、住房出現爛尾樓、住房質量存在嚴重缺陷等多種形式，使銀行資金受到損失。

在房價波動的情況下，來自個人住房貸款借款人信用風險加大，主要包括個人的道德風險和財務狀況惡化帶來的風險，如出現理性違約、個人財務收支惡化如失業、工作變化、崗位變化、婚姻情況變化而出現的被迫違約。一旦房價下跌到商業銀行處置房產的收益難以抵補信貸資產的損失時，個人住房貸款的風險就會大規模爆發出來，這在美國次貸危機中得到了充分的演繹。目前我國一些城市由于出現房價下跌，部分商業銀行住房貸款逾期率有所上升，值得引起有關各方的警惕，并采取措施，履行責任，維護金融安全。

二、控制住房貸款風險，積極構筑社會和諧

住房與廣大居民生活息息相關，不僅關系到上下游產業的發展，還關系到社會和諧、金融和經濟的穩定。目前住房貸款風險進一步顯現，為防止出現“多米諾”效應，政府、銀行監管部門、商業銀行應加以重視和防范，為構筑和諧社會作出積極的努力。

(一)政府需要重視中低收入住房問題，并重視金融知識的普及

1、加強我國住房政策金融體系建設

為加強政府在居民住房建設上的干預與扶持，許多國家設立了政策性金融機構，大部分國家的住房福利目標對象為低收入群體。我國沒有住房政策性住房金融機構。作為關系民生的特殊商品，住房在一國的金融經濟中占舉足輕重的地位，我國應當籌劃建立適合我國國情的、高配置效率的政策性住房金融機構。

由于公積金存在一系列問題，如：大量資金閑置，住房公積金使用對象偏離，支持中低收入者效果不明顯，公積金監管缺位，擠占、挪用、貪污住房公積金等違規違紀事件時有發生，貸款品種有限，公積金資金運行的收益歸屬方面有爭議。為此，我國應盡早成立中國的住房政策金融機構，并出臺相應的立法，完善配套的監管機制，健全經營機制，以更好地提高資金配置效率，規范業務運作。

2、重視廉租房和經濟適用房的建設與管理，實行住房補貼制度

由于地價、原材料及人工費用的上升推動建房成本上漲，中低收入群體支付能力依然不足，在實際操作中解決中低收入群體的住房困難的難度較大。目前解決的辦法一是擴大廉租房和經濟適用房建設規模，以達到一定的覆蓋面，同時在銷售管理嚴格控制限售對象，積極引導居民租住房屋，經濟適用房應只租不賣，引導居民樹立“有房住”不等于“有房產”的意識，使國家有限的扶持資金用在刀刃上；二是引入住房補貼制度，通過補貼引導居民到市場上租住房屋，通過市場化發展有效解決住房問題，提高資金資源的配置效率、增進公平，同時有助于減少政府腐敗和尋租行為。

3、重視金融知識的普及

金融與人民生活密切相關，我國國民金融素質不高，特別是廣大中低收入群體、農村居民。政府應重視普及國民金融知識，進行系統規劃，積極倡導、督促和鼓勵金融企業履行社會責任，促使金融企業與大學、中學、小學、工廠、農村聯手，宣傳金融知識，充分利用金融機構已有的人才優勢、網點優勢開展形式多樣的普及活動，加強針對普通百姓的普及性金融素質教育，以提高全民金融素質，深入了解金融產品，關注信用記錄，提高生活質量，為金融的穩定打好基礎。

(二)銀行監管部門應積極履行央行職責

首先，在制定利率政策方面需要更加審慎，避免利率的大起大落，以穩定經濟發展。對購房者而言，除了首付款外，銀行貸款是主要的資金來源，利率下降能夠過度刺激購房需求，利率的大幅上揚能夠使借款人特別是低收入借款人履約的負擔遠超預期可承受范圍，導致履約困難，從而使風險爆發。

其次，加強對金融衍生產品的監管，審慎對待住房抵押貸款證券化業務。作為前車之鑒，美國次貸危機促使我們審慎住房抵押貸款證券化業務，重視住房抵押貸款證券化產品的風險杠桿效應，對衍生品的風險進行正確評估。此外監管部門還需要加強對信用評級機構的監管，對信用評級機構的權力與義務進行界定，避免因評級機構的微觀利益、因監管的缺位引起信用評級的嚴重扭曲導致的衍生品風險不斷擴大。

此外，應提高風險監測的科學性，切合實際貸款風險制定貸款風險系數。按照我國監管部門對金融機構資產風險監測認定：住房抵押貸款的風險系數僅為0.5，一般貸款為1，這就從理論上把住房抵押貸款歸為優質貸款。但是由于房價的波動性，這種劃分不盡合理，需要對高房價的房貸進行科學合理的風險系數劃分。

(三)商業銀行應增強風險意識，嚴格控制風險

1、正確評估個人住房貸款的風險，對高價房實行高比例首付款

由于競爭激烈，一些商業銀行曾推出高風險性的個人住房貸款產品如加按業務、轉按業務，一旦出現房價下跌或借款人財務狀況惡化，相當一部分借款人出現被迫違約或理性違約。許多城市不同地段的房價差異較大，而同一社區甚至同一樓房不同位置的房價差異也不斷攀升。高價房在變現時一般面臨更多的不確定性，可能難以抵補銀行貸款本息，使銀行信貸資產受到損失。為此，商業銀行應針對高房價設置較高的首付款比例，對抵押房產合理評估，提高對風險識別、度量、定價、監測、控制和緩釋的能力，那么在房價下跌的情況下才能夠減少損失，增強商業銀行信貸資金的安全性。

2、審核借款人的綜合負債水平

還款能力與個人的其他負債相關聯，如信用卡透支、汽車貸款、個人住房裝修貸款等，個人的其他負債直接影響到住房貸款的償還能力，特別是在收入情況惡化時，矛盾更為激烈，為此在實際放貸審核各項比例指標中，應考慮借款人的綜合負債情況，有效控制風險。

3、嚴格控制業務流程中的操作風險

商業銀行在風險識別、評估、分析、控制、監督和報告等業務流程中，應進一步增強操作風險意識，健全內控制度體系、提高信貸人員的職業操守，有效識別假合同、虛假收入證明。在實際業務操作中，各個業務環節的員工應明確經辦業務存在的風險點，嚴格業務流程控制，從細微處做起，人人負責，共同控制操作風險。

4、嚴格控制房產開發商與購房人的信用風險，并加強貸后的管理

銀行個人貸款業務的資產安全性與房產開發企業密切相關，商業銀行需要認真審核房產開發商的財務報表，關注開發商對外擔保等或有負債、關聯公司情況，審慎選擇開發商，控制開發商的信用風險，同時加強貸后管理，適當參與房產開發公司主要財務和經營事務，增強銀企之間的聯系，防止開發商挪用個人住房貸款資金。此外應嚴格審核借款人的資信情況，如檢驗購房合同的真偽，收入證明中的收入是否與職業、年齡、職稱相矛盾，工作是否穩定，以防范借款人的信用風險。

5、積極發展中間業務，開拓新的業務領域，減少對傳統存貸款業務的依賴

個人業務目前是商業銀行的發展重點，商業銀行產品、服務、收入結構呈現同質化特征，應該積極提高技術含量，進行客戶細分，依靠特色的自主核心品牌、產品占領市場，積極開拓租賃、信托、特色理財等業務，對客戶個性化金融服務需求進行深入研究，為客戶量身定做，提供多種金融產品，開拓新的業務增長領域，以減少對傳統的存貸業務的嚴重依賴。