我國經濟適用房的理性發展和市場走勢研究

摘 要:經濟適用住房的建設是我國政府現階段解決國民住有所居的主要手段之一，是現在惟一可以使消費者買得起的住房供應模式。經濟適用房解決的是中低收入群體的住房困難，而商品房市場主要是為中等收入或高收入群體改善居住條件提供資源，兩者在目標客戶群上有明顯的不同。經濟適用住房雖然會對附近商品房的價格產生一定影響，但不會對整體房價造成很大沖擊。

關鍵詞:經濟適用房 ;房地產市場;影響

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:1006-3544(2009)04-0042-02

改革開放30年來， 我國的房地產業取得了快速發展，各省市各地區都加大了對房地產業的投入。隨著我國人民生活水平的逐步提高和對房地產市場需求的不斷擴大， 改善居民住房的民生工程成了政府工作的重中之重。黨的十七大報告明確提出:建立和諧社會與加快奔向小康， 就必須加快解決低收入家庭的住房困難，努力使全國人民住有所居。

一、經濟適用房政策取向和發展趨勢

解決全國人民“住有所居”問題，最為關鍵的是推出一系列適合我國國情的、 滿足不同層次住房需求的住房政策。 我國的住房政策體系共包括四個基本部分:累進制的房地產稅收制度，政策性住房金融制度，廉租住房制度，以及以貨幣為主的房地產市場調控政策。 對于如何解決我國百姓關心的住房問題，國務院總理溫家寶曾指出:應該在嚴守18億畝耕地“紅線”的前提下，采取經濟適用房、廉租住房和市場調節三種方式擴大供給， 其中特別強調了建設經濟適用房對改善民生住房的作用。

經濟適用房是指政府提供政策優惠， 限定套型面積，按照合理標準建設，以優惠的銷售價格及租金標準，向本市城鎮中低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。 我國于1998年公布實施的國務院23號文明確規定:“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。 最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購買經濟適用房，其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。此外，當時建設部對全國城鎮最低收入、 中低收入和高收入家庭的比例有一個大致的算法， 就是城鎮居民中， 高收入者和最低收入者各為10%左右，其余的80%的家庭都屬于中低收入者， 他們都有權靠購買經濟適用住房來解決住房問題。也就是說，在整個住房供應結構中，80%的居民住房供應應該是經濟適用住房。 但由于我國住房政策體系還不清晰， 欠缺一個執行力強的總框架和一條引導我國房地產業健康、持續、和諧發展的主線，因此，在經濟適用住房的建設上產生了嚴重的滯后現象。 我國房地產業尤其是商品房市場的發展， 在進入21世紀后更是作為國民經濟支柱產業放在超越民生的頭等位置， 與人民群眾居住生活水平需求的提高產生了嚴重矛盾， 致使城鎮房價上漲過快， 百姓“望樓興嘆”。因此，政府必須加大經濟適用房的建設力度，在政策上要有傾向性，在操作中要有透明度。 [1]

目前， 經濟適用住房的建設是我國政府現階段解決國民住有所居的主要手段之一， 是現在惟一可以使消費者買得起的住房供應模式。按照政策，經濟適用住房用地由國家劃撥，應當以保本微利為原則，利潤率必須控制在3%以內，其他各方面的稅費也要減免。因此，開發商的高房價暴利模式將受到嚴重沖擊，進而使中低收入群體的住房需求得到緩解，大多數國民能共享改革發展成果，并促使房價理性回歸。

二、 經濟適用住房與商品住房價格分析比較

從2002年開始，上海市政府決定建設“兩個1000萬工程”的中低價位商品住宅，主要對象為中低收入動遷家庭， 這一舉措大大緩解了本市中低收入家庭動遷難的矛盾， 成為本市居民翹首以盼的住房保障舉措。2003年7月， 上海以公開招投標的形式推出首批用于中低價房建設的38幅地塊， 拉開了市政府“兩個1000萬工程”的序幕。然而，百姓的住房剛性需求尤其是中心城區居民的住房需求仍然非常巨大， 加上城鎮居民人口不斷增加， 中低價位商品住宅的入市無法徹底解決居民的實際需求。2005年，市政府適時推出經濟適用房的建設， 為進一步解決中低收入家庭居住困難起到積極的作用。

那么， 經濟適用住房與商品住房在價格方面有多少差異呢? 一位上海本土開發商算了一筆開發成本賬，目前上海集中建設的幾大經濟適用房基地，大多位于外環線附近， 按現行市場原材料及土地價格計算，經濟適用房成本為4000～5000元/平方米。而位于外環線附近的商品房， 多是開發商前兩年高價拿下的地塊，同時受“90/70”政策約束，和附近的經濟適用房地段、類型相似，價格卻是其兩倍，無法與經濟適用房競爭。另據相關人士介紹，寶山顧村板塊的經濟適用房價格預計在4000元/平方米左右，而公開銷售數據顯示，同在這一板塊的商品房保利·葉上海均價為9800元/平方米， 檀鄉灣均價為8800元/平方米。在浦東三林，經濟適用房價格預計在6000元/平方米左右， 而三林地區商品房均價達到了12000元/平方米以上。 經濟適用房的價格差不多是同一地區周邊商品房打“五折”甚至更低。

近期楊浦區新江灣板塊經濟適用房用地的低價成交，使當地開發商的神經大為緊張。上海城投控股全資子公司今年2月底拿下新江灣一幅經濟適用房用地，依據最新的《上海市經濟適用住房管理試行辦法》，該地塊免征土地使用權出讓金，最終只需交納25351.01萬元的土地補償費。 該地塊總用地面積為66775.6平方米， 擬建總建筑面積約172173平方米，折合樓板價格1473元/平方米，土地單價為253.11萬元/畝。而2007年11月新加坡開發商仁恒置地以13.01億元的價格摘得新江灣城D3地塊，折合樓板價高達20000元/平方米，土地價格1608萬元/畝。同一塊區域，兩者地價相差6倍以上，由于地塊容積率的差異，兩者樓板價差距更是達到了驚人的13.6倍。 如果算上建設成本的話， 這個差距有可能突破15倍。 [2]

三、經濟適用房對上海房地產市場的影響

經濟適用房是否會沖擊商品房市場? 相關各方有不同的解讀。開發商普遍表示擔憂，經濟適用房將會嚴重沖擊樓市， 而一些專業人士則持不同看法。2008年12月《上海市經濟適用住房管理試行辦法》公開征求市民意見。調查顯示，有86.9%的市民愿意購買經濟適用房。 不少網民和專家學者認為經濟適用房解決的是中低收入群體的住房困難， 而商品房市場主要是為中等收入或高收入群體改善居住條件提供資源，兩者在目標客戶群上有明顯的不同。經濟適用住房雖然會對附近商品房的價格產生一定影響，但不會對全市整體房價造成很大沖擊。

上海的住宅供應早已由內向外轉移， 房地產的建設熱點正在向郊區轉移，向偏遠區縣轉移。目前集中建設的經濟適用住房大基地， 大多位于外環線附近，分布在全市東南西北各個區域。據悉，2008年上海經濟適用房建設開始起步，400萬平方米的開工任務已經完成。 上海市建設和交通委副主任沈曉蘇在日前的市政府新聞發布會上表示:2009年上海將繼續安排400萬平方米的經濟適用房建設， 近6萬套經濟適用房，維持了去年的開工規模和水平。而去年啟動建設的大基地，有寶山區顧村、南匯區航頭、閔行區浦江、松江區泗涇、青浦區華新、浦東新區三林等，開工建設的項目有部分預計2009年下半年可試點供應。 未來近郊住宅的供應將以經濟適用房和中低價配套商品房為主力， 在拉低全市住宅平均價格方面的貢獻將更加明顯。

依據《上海市住房建設規劃(2008～2012年)》，未來5年，上海新開工住房建筑面積約為9300萬平方米，其中新建、配建經濟適用房和廉租房共計2000萬平方米。這意味著平均每5套新建住房中，就有一套是經濟適用房或廉租房。最新的進展是，今年400萬平方米經濟適用房的選址工作已經全面展開， 鎖定了9個行政區18個片區，其中包括閘北彭浦、虹口江灣、普陀長征等地區。3月初，位于閘北彭浦十期C塊建設項目正式開工， 該項目是上海中心城區迄今為止建設用地面積最大、建筑總量最高、入住戶數最多的保障性住房建設項目。項目規劃建筑面積34.31萬平方米，總投資25億元，建成后可提供房源4000套，一期工程預計2012年交付使用。 [3]

經濟適用房和商品房在本質上有所區別， 即購買者的不同， 因此很難說對商品房的開發商會產生毀滅性打擊， 同時政府在經濟適用房購買的審核與操作上也盡量降低了對商品房的沖擊。首先，經濟適用房購買的申請標準即所謂的門檻較高， 阻礙了一部分購買者的腳步。上海市經濟適用房申請標準為:人均建筑面積在14平方米以下; 人均月可支配收入在2300元(含)以下;家庭財產標準為人均7萬元以下。其次，大部分的經濟適用房建設在郊區，對中環以內或者說內環以內的普通商品住宅不會產生較大影響， 因為地域和購房者的經濟實力還是決定一切的重要因素。

參考文獻:

[1]肖元真. 全球經濟科技與經濟發展大趨勢叢書[M].北京:北京科學出版社，2009:109.

[2]上海市政府. 上海市經濟適用住房管理試行辦法[M].上海:上海人民出版社，2008:5.

[3]上海市政府. 上海市住房建設規劃(2008-2012年)[M].上海:上海人民出版社，2008:3.

(責任編輯:郄彥平;校對:龍會芳)