SWOT分析下的清遠市房地產業優化對策研究

摘要：房地產業是國民經濟的主導產業。在現代社會經濟生活中占有具其重要的地位。本文在了解清遠市房地產業現狀基礎上，利用SWOT分析法對清遠市房地產行業進行分析，并以此結論對其今后發展提出了優化對策。

關鍵詞：清遠市 房地產業 SWOT分析 優化對策

0 引言

當前，我國房地產市場處于調整時期，呈現由量價齊跌至量價企穩的態勢。由于房地產業對關聯產業的帶動作用強。同時也是稅收貢獻度較大的行業。房地產業如何盡快走出低迷并進入持續健康發展的狀態是擺在我們面前的重要課題。為此，本人對市場波動較大的清遠市房地產進行了調研。并在SWOT分析法的基礎上提出了優化對策。

1 SWOT分析法理論

在眾多的戰略分析工具中，SWOT分析方法是其中較有效的一種。SWOT分析法又稱態勢分析法，它最早由H.Z·安索夫于20世紀50年代初提出來的。SWOT分別代表：優勢(Strength)、劣勢(Weakness)、機會lOpportunity)、(威脅frhreat)。

所謂SWOT分析。就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優勢、劣勢、機會和威脅等，通過調查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統分析的思想。把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策性。運用這種方法，可以對研究對象所處的情景進行全面、系統、準確的研究，從而根據研究結果制定相應的發展戰略、計劃以及對策等。

2 清遠市房地產業現狀分析

清遠距廣州市中心僅64公里，是廣東省除佛山外最靠近廣州的地級市?；ǘ汲肥薪▍^后，清遠市已與廣州連成一片，并充分承接廣州國際化經濟和商貿輻射，形成了一個“對接珠三角，輻射大粵北”的大廣清經濟圈。而清遠自從確立了“工業興市”的發展目標后，短短的幾年中，便進入有史以來發展速度最快、變化最大的經濟增長時期。與此同時，不少廣州、深圳等地的開發商在珠三角城市土地供應出現瓶頸的情況下。開始物色新的拓展場所。清遠的良好開發前景，使得不少實力雄厚的開發商紛紛把其視為。突圍”的“試驗場”和“掘金地“。

清遠房地產業起步較晚，初期投資規模較小。但隨著經濟的發展，隨著一些大開發商如碧桂園集團進駐，開發大樓盤現象的出現，清遠市房地產投資規模日益擴大。房地產開發企業也迅速擴張。房屋施工面積、新開工面積及房屋竣工面積有明顯的上升趨勢(見表1)。2004—2008年期間，由于國民經濟快速增長。工業化、城市化進程加快，城鄉居民收入大幅度提高。為清遠市房地產業的繁榮興旺奠定了堅實的基礎。

3 清遠市房地產業SWOT分析研究

近年來，清遠房地產開發具有以下特征：房地產開發保持穩健發展態勢：商品房銷售保持較旺局面，空置面積下降；工業地產方興未艾。住宅開發漸成熱潮。旅游地產潛力巨大。伴隨國家宏觀調控的加強，清遠市房地產業在調整中穩步運行。就近年來清遠市房地產業發展狀況，運用SWOT分析法對其進行分析可得如下結果(見表2)。

4 清遠市房地產業發展的優化對策

雖然清遠市房地產業發展具有其獨特的優勢和適逢難得的發展機會，《珠三角改革發展規劃綱要》與“雙轉移”政策也將對房地產業產生廣泛而深遠的影響，但在全球經濟危機的大環境下，在中央出臺了一系列宏觀調控政策后，國民購買意愿降低。市場觀望情緒蔓延。清遠市如何順勢而為，發揮優勢、避免劣勢，抓住機會、化解威脅，本文特提出以下對策：

4.1政府的策略

4.1.1以支柱產業為目標發展房地產業：作為未來清遠第三產業的重要增長點，清遠房地產業將成為國民經濟的支柱產業，并與珠三角城市功能形成錯位發展。

4.1.2經營城市，打造清遠城市地產主題：作為“珠三角后花園”，在休閑經濟快速發展的背景下，政府應把握好機遇，盡早規劃，在房地產業發展方向上加強與旅游的結合，做大做強清遠的“休閑旅游地產”、“養生地產”和“頤年地產”品牌，以差異化的城市房地產主題開發，有效提升清遠有別于珠三角其它地方的城市魅力和競爭力。

4.1.3堅持品牌經營思路，提倡品質地產開發：目前清遠市處于高速的城市發展時期，房地產發展處于放量階段，呈現健康的發展態勢。當前政府部門應重點做好以下五件事：①加大宣傳力度，穩定并增強開發商對清遠的投資信心。②制定地方性的靈活措施，進一步繁榮清遠的房地產市場。③適當放松近年出讓地塊的出讓金收繳的規定。④引入更多的品牌發展商。促進房地產業的升級。⑤鼓勵扶持標桿性的企業，發揮示范效應。

4.1.4政府搭臺，企業唱戲：組織清遠市的精品樓盤到其它購房潛力地區舉辦巡展活動。把清遠市的房地產與旅游進行“捆綁式”推介，打造清遠“宜居城市、綠色地產”的形象，全面提升清遠房地產的市場關注度。

4.1.5調整經濟適用住房制度，健全住房保障制度：根據本市的現實情況，改變以前的單純銷售為租售并舉或者以租為主。建立以經濟適用房、廉租房、限價商品房等類型構成的多層次的住房保障制度。

4.1.6盡快起動清遠市房產業發展規劃的編制：依據《珠三角改革發展規劃綱要》和“雙轉移”等重大政策的出臺實施，結合清遠市“十個一批”等重大基礎設施的建設和清遠城市的建設，有針對性地編制未來十年左右的中長期清遠市房產業發展規劃，同時，土地、稅收、法律等配套，確保房地產在政府引導下實現可持續發展。實踐證明，這是一項行之有效的方法及措施。

4.2開發商的策略

4.2.1以戰略的高度，共同打造“清遠房地產”的品牌：要有戰略性的發展思路，通過與政府、房協、業界同行等聯合共同打造清遠房地產的品牌，使清遠房地產實現可持續發展。

4.2.2以高素質的產品打動區內及珠三角購房者：在總體規劃、戶型設計、園林建設、建筑風格與建筑細部、配套設施、物業管理等各方面下大功夫，做好每一個細節。實現全方位服務，整體提升清遠市房地產產品的開發及營銷水平。

4.2.3科學控制房地產開發量與開發節奏隨著廣清輕軌的建成開通、《珠三角改革發展規劃綱要》與“雙轉移”政策的逐步實施等，今后一段時間清遠的房地產市場都有較大的發展空間，但開發商需時刻保持謹慎的態度進行房地產開發，密切關注市場的供需情況，科學合理地控制好項目的開發量與開發節奏，避免盲目過量開發，降低項目空置爛尾的風險。

4.2.4引入國內外先進的房地產專業資源：如城鄉規劃、建筑設計、工程管理、房地產廣告、物業管理等專業資源。

4.2.5認清并主動適應房地產業發展趨勢：充分認識到房地產業具有公共性，公民的基本居住權的優先性是房地產公共性的基礎。為此，房地產企業要重新定價、重新設定企業利潤預期、重新定位產品客戶對象，讓其產品價格調整到消費者有支付能力水平上來，實現房地產業的可持續發展。