國內外房地產企業融資現狀分析

摘要:近年來，房地產企業融資難的矛盾凸現，也顯露出由于國內房地產融資渠道發展緩慢，房地產行業快速擴張與資金有效持續供給的矛盾在緊縮的大背景下限制了絕大多數房地產企業的發展甚至生存空間。

關鍵詞:融資渠道;融資結構;政策環境;改革走向

改革開放以來，房地產行業的蓬勃發展，成為了中國經濟增長的重要推動力，而中國房地產目前最為緊要的議題，主要集中在如何拓寬房地產融資渠道，創新房地產融資方式，總結我國實際操作中的融資渠道分為以下幾類。

一、銀行貸款

目前，銀行貸款在國內主要形式為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。

二、上市融資

據統計，目前中國擁有5萬多家房地產企業，這其中有100余家在A股市場上市。截至2007年底，滬深房地產上市公司總資產均值已由2005年的26.40億元上升至58.21億元，內地在港上市公司總資產均值達236.37億元。在境外上市房地產企業總體規模較小，2007年總資產均值為35.87億元

三、債券融資

房地產債券融資就是房地產企業在證券市場發行債券獲得資金的方式。目前有兩種概念，一種是資產負債表內的企業債券，另一種是資產負債表外的房地產項目債券。我國房地產債券融資額十分有限。根據我國《公司法》和《企業債券管理條例》，對發行債券公司的條件、額度和審批等方面都有嚴格的規定。因此我國能發行債券的房地產企業屈指可數。

四、房地產投資信托——REITs

房地產投資信托基金(以下簡稱REITs，是Real Estate Investment Trusts的縮寫)是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，基金資產專門投資于房地產產業或項目，以獲取投資收益和實現資本增值的一種基金形態。

自2003年，我國第一個準REITs——歐尚信托誕生后，REITs在我國發展速度較快。目前，我國的REITs主要有三種形式:一是通過信托公司推出REITs的雛形產品。二是產權回報式投資合同。三是通過海外基金發放REITs。

五、海外房產基金

近年來海外房地產投資基金進入中國市場比較著名的案例有:新加坡政府投資公司(GIC Real Estate)與首創置業合作，成為首創置業第二大股東;摩根斯坦利(Morgan Stanley)房地產基金與上海復地合作;荷蘭的ING與首創合作;2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團與順馳(中國)不動產網絡集團簽訂了戰略投資協議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3500萬美元和1000萬美元，分別占有順馳(中國)不動產網絡集團15%和7.5%的股份。

除上述主要融資渠道外，其它還包括開發商貼息委托貸款、租賃融資、房地產典當融資等方式。

1.國內房地產企業融資結構

在房地產資金來源方面，貸款、債券、外資、自籌資金和其他資金共同構成了目前我國房地產企業的融資來源。目前來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70%以上，有些企業甚至達到90%，很多中小房地產企業運作的自有資金往往僅占到總資金比重的10%，有的甚至只有5%。

2008年2月房地產資金來源5653.14億元。其中，國內貸款1536.39億元，占總資金來源的27.18%，國內貸款同比增長36.9%，與07年同期相比增加1個百分點。利用外資46.04億元，占總量的0.81%，同比下降41.2%，與07年同期相比下降1個百分點，自2007年開始房地產利用外資一直呈下降態勢。

在資金緊縮的情況下，將迫使房地產企業的融資渠道創新，同時銀行也會在資金運作方面有所改變。

2.國內房地產企業融資面臨的政策環境

2007年國家針對房地產行業出臺的主要法律法規達十多項。一般地，行政方面的政策見效快;經濟方面的政策作用大，但需要時間才能完全顯效;而法律方面的政策則需要立法程序的配合。

隨著房地產行業的迅速發展，房地產金融政策也在不斷調整之中。作為資金密集型的政策敏感性行業，房地產金融政策的調整對房地產企業的發展具有重要影響。為了分散銀行風險及抑制房價的過快增長，政府采取了多種金融手段。主要分為三個方面:第一是加強房地產貸款的風險管理，提高貸款門檻;第二是控制房地產信貸規模;第三是提高個人住房按揭貸款門檻。

3.國內房地產企業融資渠道改革走向

海外投資者出于對我國人民幣升值的預期和對中國前景的樂觀態度，促使了海外REITs大舉挺進中國。目前，中國房地產市場是全球REITs最為關注的市場，也是競爭最厲害的市場，僅2005年1-4月，海外REITs在北京的投資總額就高達5.1億美元。大量海外基金與中國房地產企業合作發行REITs，將有助于我國本土企業熟悉REITs相關的流程，提高專業的經營管理水平。

我國融資渠道單一，融資機構較少，主要靠商業銀行進行融資。但目前，我國還無法通過擴展金融機構來擴大融資渠道，其主要原因是:我國目前的金融監管體系還存在著若干缺陷，金融方面的高級管理人才還比較稀缺。另外，我國保險機構的經營管理水平還十分有限，政府為了防范可能出現的金融危險和社會動蕩，出于對廣大人民負責的謹慎態度，在法律上禁止保險基金參與股票投資等投資活動。通過以上的分析可以得出通過擴大融資機構來實現融資渠道的多樣化的方式對我國目前的國情來說是不現實的，因此，我們只有從金融工具的創新來實現融資渠道多樣化。

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