房產新政：恐慌拯救再回“原點”

葉檀

2009年，為了拯救恐慌的房地產市場，為了拯救地方財政，為了拉動60個行業，房地產價格%沖天。當年底房地產價格遠超2007年最高房價，當地方政府超額完成房地產稅費、拍賣任務時，如何平抑房地產價格、穩定房地產市場則成為重中之重。

政府有關部門再次承諾，要給民眾以安居之樂。

12月9日，國家發展改革委主任張平表示，我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。按照以前的經驗推斷，此舉意味著增加房地產供應，增加投機性購房稅收，大面積建設經濟適用房和廉租房供應。12月5日召開的中央經濟工作會議提出了明年經濟工作的主要任務，對于備受關注的房市政策，會議指出，要“加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區改造”；“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”。

由于金融危機周期的轉換，房地產政策回到原點，完成一輪切換。2007年的中央經濟工作會議提出“要完善住房保障體系，加快廉租住房建設，改進和規范經濟適用房制度，著力解決城市低收入家庭住房困難”；2008年的中央經濟工作會議提出“保持資本市場和房地產市場穩定健康發展”。而2009的政策完成了恐慌拯救回到正常狀態。

保障型住房建設遭遇到嚴重挑戰。前不久，全國人大常委會的一份調研報告顯示，按照國家下達的保障性住房建設計劃，今年全國需投入資金1676億元，截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。從各地調研的情況來看，保障性住房建設進度緩慢，資金配套困難、用地審批周期長是反映最為集中的兩大難題。

總體而言，一些地方政府并不愿意為保障性住房花費太多的精力。

首先是不愿花錢，投入保障性住房的資金既無法獲得收益，也不能帶動消費，在政府某些官員的眼中，是徹徹底底的沉沒成本。

轉引一則數據。據河南媒體報道，鄭州市審計局局長李連渠今年8月26日在向鄭州市人大常委會報告時透露，經審計發現，2008年鄭州市本級國有土地出讓凈收入461020萬元，而當年廉租房支出為5809萬元，僅占土地凈收入的1.26%，遠遠低于國家標準（10%），支出比例偏低。《鄭州日報》5月的報道曾透露，2008年鄭州市廉租房開工建設面積18.27萬平方米，保障戶數達到13288戶，購建廉租房和發放租賃住房補貼等累計支出10964.58萬元。該報道估算鄭州市建造廉租房的成本為1500元/平方米。以此計算，2008年鄭州開工建設的廉租房所需資金為2.74億元，如加上購建廉租房和發放租賃住房補貼等累計支出的10964.58萬元，兩者總共3.836億元左右。如果鄭州能夠拿出46億元土地凈收入的10%，也就是4.6億元，就已足夠當年全部廉租房建設的支出。《河南日報》6月的報道卻顯示，鄭州從去年到今年6月仍然獲得了廉租房中央預算內投資補助總計達6000多萬元。

從今年的全國土地收入來看，拿出10%的資金、免去土地出讓金，全國的保性型住房應該進入大發展時期。可見，關鍵不是經費，而是某些地方政府將提供公共產品當作了累贅，而將從事經營、壟斷土地市場當作地方政府的正業。

其次，中央與地方政府稅費不均，導致地方政府將土地收入當作地方財政收入的重頭。北京、上海等地土地收入已經占據財政收入的1/3以上，而與房地產相關的收入占地方當年財政收入的60%，每年30%要來自于土地出讓，30%來自于房地產的稅收——房地產就是地方財政的支撐，彌補了分稅制后地方財政收入的不足。加之今年大批重點項目上馬，地方政府為了籌措配套資金舉債經營，房地產收入甚至成為未來數年地方政府償債的重要收入來源，要割舍土地收入簡直是在虎口奪食，斷無可能。

在土地財政大噴發之時，都無法保障民生住房的投入；一旦土地收入下降，保障性住房更會成為急欲擺脫的“雞肋”。

解決保障性住房的關鍵之一，是能確保無論房價怎么漲，保障性住房投入是硬指標，絕不能有絲毫松動。更重要的是，增加居民的創業與就業空間，建立多層級的健康的房地產市場，減少依賴社會保障的人口。一個13億人口的大國，剝奪大眾創富空間，而由政府對數億人進行房地產保障，無論如何，這是不可想象的事。即便有愚公精神，也難以做到。