美國次貸危機對我國房地產市場的影響

徐珊玥

摘要：美國次貸危機給處于經濟高位運行的中國敲響了警鐘。研究美國次級債市場現狀，分析其對我國傳統房地產宏觀調控理論挑戰和造成國際短期資本從中國房地產市場撤離等影響，總結經驗和教訓，提出我國政府應該從信用監管、實現商業銀行資產證券化、穩定房價等方面進行改進，這對于保障我國金融市場及房地產市場的健康發展大有裨益。

關鍵詞：次貸危機；房地產業市場；美國

中圖分類號：F831.59文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2009)11-0099-02

在北京2008年奧運會成功落下帷幕20多天后，美國房貸兩巨頭——房利美、房地美被政府接管，隨之，雷曼兄弟公司破產，美林、美國國際集團(AIG)、高盛、摩根士丹利等大投資銀行被收購、政府接管或轉為銀行控股公司。從當前形勢看。由2007年開始爆發的美國次貸危機引發的全球性經濟危機已經開始蔓延，從發達國家傳導到發展中國家，從金融領域擴散到實體經濟，“蝴蝶效應”令各國政府的神經高度緊張。這給處于經濟高位運行的中國敲響了警鐘，諸如流動性過剩，房地產價格虛高，信貸投放過度等一系列美國經濟運行中出現的問題，在中國同樣也不同程度地存在。因此，研究美國次級債市場現狀，分析其對我們的影響，總結經驗和教訓，對于保障我國金融市場及房地產市場的健康發展將大有裨益。

一、美國當前次貸危機概述

美國次級債曾經是一種金融創新，就是由美國房屋抵押公司給信用級別比較差、沒有充分的法律收人證明的負債比較重的人貸款。過去美國銀行采取比較謹慎的運行狀態，所以次級債規模并不是很大，到1994年．根據美聯儲的估計總量不過是350億美元，但是后來一直膨脹到15000億美元左右。次級債大幅度發展，究其原因是2000年之后美國網絡飽沫破裂．美國經濟出現衰退，迫使美聯儲采取利率低等貨幣政策鼓勵進行大規模投資。在貨幣寬松的條件下，2001—2004年出現了許多推動抵押貸款的各種各樣的金融創新出來。沒有收人的人都可以貸款。2004年6月以后，美國經濟開始發展，房價大幅度上漲，美聯儲開始改變貨幣政策，利率上調。經過連續17次上調利率，到2006年6月9日，利率從不到1％調到5.25％。這對房地產業產生了壓力。2006年和2007年，房價開始走低，全美各主要城市平均房價下降了16％～30％。但2007年，仍然新增了1500萬個房屋抵押人，這時，絕大多數房價已經低于未付抵押貸款的總量，問題開始出現，現在美國有800萬個家庭馬上就要破產。

二、美國次貸危機對我國房地產市場的影響分析

美國次貸危機未已引起了我國政府部門的警覺，我國相繼出臺了房地產抵押貸款的新政策，比如商業銀行對申請抵押貸款購買第二套住房的貸款首付比例不得低于40％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍等等。可以說，美國次貸危機對我國房地產市場產生了一定的影響，為我國政府部門宏觀調控政策提供了警示。具體而言，可以從兩個方面進行探討。

(一)次貸危機對我國傳統房地產宏觀調控理論提出挑戰

傳統理論將居民購房活動主要區分為住房消費與住房投資兩大類。認為前者購買的住房用于自己家庭居住，后者購買的住房是為了出租或者等待房價上漲將其出售以獲利。2005年以來，相繼出臺“舊國八條”、“新國八條”和“國六條”等一系列影響重大的房地產業宏觀調控政策，國家高度重視住房消費與住房投資。“鼓勵消費，抑制投資”成為我國房地產業宏觀調控的基本原則之一。同樣是居民購房行為，住房消費不僅受到政策的支持，而且在道德層面上也得到鼓勵；相反，住房投資不僅受到政策的抑制，在道德層面上也往往受到譴責。究其原因，主要是在我國傳統房地產宏觀調控理論看來，住房投資(或投機)與經濟危機有著某種必然聯系，而住房消費引起經濟危機的概率和風險很小。

美國次級債危機是一起典型的由住房消費引起的信貸危機和經濟危機。在美國住房抵押貸款市場上，信用低的人只能在次級市場上尋求貸款。由于次級抵押貸款利率通常比優惠級抵押貸款利率高，加上美聯儲實施的低利率政策，引起美國購房熱不斷升溫。據統計，1994～2006年。美國的住房自有率從64％上升到69％，超過900萬個家庭在這一期間擁有了自己的住房，這很大部分歸功于次級住房抵押貸款。通過次級抵押貸款購買住房的居民主要是為了自己家庭居住，而非為了投資牟利。然而，2004年6月到2006年6月，為了避免經濟過熱，美聯儲連續17次加息，將聯邦基金利率從1％提升至5.25％，致使次級住房抵押貸款的還款利率越來越高，借款者的還貸壓力越來越大，而且直接導致美國房價下挫。債務負擔的增加與住房價格的下跌交相作用，便引起了越來越嚴重的信貸危機，這就是美國次級債危機的根源。

通過反思美國次貸危機可以發現，次級住房抵押貸款的借款者絕大多數是那些少數族裔和低收入者，他們恰恰是住房消費，而不是住房投資。因此．美國次貸危機從現實層面對我國傳統理論中關于住房消費、住房投資與經濟危機關系的認識產生了重大沖擊。

(二)次級債危機造成國際短期資本從中國房地產市場撤離

通過近來全球經濟發展情況看，美國次級債危機引起了全球對沖基金調整自身資產組合，增加流動性資金的比例。這必然造成國際短期資本從中國股市和房地產市場撤離，導致中國股市和房地產市場的下跌。進入2008年，我國證券市場一路低迷，股票價格連續下跌，市場低迷和悲觀情緒濃重。我國股市中銀行、鋼鐵、水泥等企業的股票價格也是受到全球經濟危機的影響．不斷下跌，從而又影響到了我國的房地產行業。值得一提的是2009年1月5日，在開市不久，美國銀行大手筆拋售和減持中國工商銀行股份54億美元股份，香港首富李嘉誠所屬的公司也開市大量減持我國國有商業銀行的股份，致使我國股市在新年第一天爬上1900點關口的股市開門紅又一次跌到1900點下方。股市的低迷，必然引起房地產業的低迷走勢。在2008年下半年，我國房地產價格開始走低，首當其沖的就是全球性經濟危機引起房地產商對于市場前景的擔憂，以及居民為規避風險而采取觀望的態度。此外．國家宏觀調控力度的不斷加大，國際市場鋼鐵和煤炭價格的走低也加速我國房地產市場的低迷。盡管房地產商在各個節假日前夕紛紛打出讓利促銷的活動，以及民間團體自發組織的團購隊伍進行團購，甚至是相關政府部門進行集體采購，但這些動作并不能扭轉我國房地產業的持續低迷趨勢。資本市場全面下跌引致的財富效應可能抑制國內總消費，從而影響經濟增長。

三、美國次貸危機對我國房地產業的啟示

面對美國次貸危機引起的全球經濟危機的出現，綜合考慮我國產能過剩和即將面臨的出口縮減，國內流動性泛濫危機因素，可以說中國經濟和金融體系已經潛藏著巨大的風險。因此，必須慎重對待我國房地產業的發展規劃。

(一)加強信用監管，提高個人房貸資產質量

建立和完善我國個人征信系統，改變商業銀行信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，以及銀行和客戶間信息不對稱的現實狀況，減少各種惡意欺詐行為，加強已放貸款的監督管理，對個人住房抵押貸款的信用風險分層次管理。完善個人信貸法律，加強對失信、違約的懲處，從法律上保障銀行開辦消費信貸業務的利益。

(二)實現商業銀行資產證券化，通過證券化分散風險

目前，我國的各大商業銀行還沒有實現資產證券化，所有按揭貸款都存放在商業銀行，也意味著所有風險都集中于商業銀行。一旦銀行遭遇風險，將對金融業、房地產業以及相關上下游產業帶來致命打擊。對此，加快住房抵押貸款證券化，發行抵押貸款債券，引進抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問題，避免所有風險都集中在商業銀行。并減少風險積聚，把風險分擔給其他投資者，從根本上改變傳統銀行的盈利模式，幫助融機構突破資本的瓶頸。當然，在推動住房抵押貸款證券化的過程中，也要加強監管．注意規避由此產生的風險。

(三)切實穩定房價和研究防范危機的措施

我國政府應該切實采取措施穩定房價，研究如何應對可能出現的住房信貸危機。政府應時刻監控住房抵押貸款市場的危機聚集情況，在危機爆發前向放貸者和投資者發出警告，減少或停止新的危險住房抵押貸款。在市場危機爆發初期，政府應該挺身而出，堅定市場信心，防止市場過度反應，導致危機擴散到金融市場其他領域。政府應該穩定借貸者，減少其被銀行和抵押貸款公司收回房屋資產以降低收回的速度，保障房價穩定，也保證社會穩定，防止危機擴散到社會及政治領域。