個人住房抵押貸款違約相關變量選擇

楊　紅　陳德棉

摘要：文章主要從三個維度對個人住房抵押貸款違約相關變量選擇進行了論述。在微觀層面梳理個人住房抵押貸款違約特征變量是建立評分模型的重要步驟。文章基于借款人特征、貸款特性、房產特征三個維度構建了個人住房抵押貸款違約相關變量選擇的分析框架。

關鍵詞：個人住房抵押貸款；特征變量；維度

個人住房抵押貸款違約特征變量選擇是商業銀行在建立評分模型時的一個重要步驟。本文在違約微觀變量的選取上主要使用了專家咨詢法。也就是充分利用個人信貸審貸官的專家經驗和知識，確定哪些變量應該進入到模型中。通過大量的討論和翻閱大量抽樣檔案資料，確定三個維度的個人住房抵押貸款違約相關變量選取的具體變量如下：

一、借款人維度

1、借款人年齡。在國外實證研究中普遍把借款人的年齡作為一個重要指標。一般來說，年輕人考慮不夠周全傾向于冒險，剛工作時收入較少但最具成長價值：隨著客戶本身的年齡、身份、受教育程度、家庭狀況、收人等不斷的變化而使客戶的價值不斷成長：人到中年收入穩定且達到最高，考慮問題也更加周全。當人到了退休年齡后，收入普遍急劇下降。因此，年齡可能會成為個人住房抵押貸款違約風險的一個重要因素。

2、婚姻狀況。婚姻狀漢通常分為已婚、未婚、其他(離異，喪偶)等三個檔次。已婚的借款人總體而言，其收入的穩定性較高：婚姻狀況的不同往往對應著家庭收入來源的不同，即家庭收入是來自雙薪還是單薪。已婚借款人有較穩定的家庭基礎，是夫妻雙方共同賺錢來經營一個家庭，所以收入一般會比單身高，同時收入也更為穩定。

3、性別。在銀行專家審貸實踐中一般都把借款人的性別作為一個特征變量。但結論不一：有觀點認為男性在收入水平、受教育機會、工作年限等方面均優于女性。個人還款能力強而且穩定性好：但也有觀點認為在某些經濟發達的區域，特別是大中城市，女性在平均收入水平、學歷水平等方面不輸男性。同時還款意愿更強。

4、最高學歷。學歷大體上可分為碩士研究生以上、大學本科、大專、高中(或中專)及以下等幾個檔次。如果借款人學歷越高，一般來說在相同的行業背景下其收入可能性也越高。且收入穩定性更強。同時，學歷高受到的教育多，人們考慮問題相對來說也更加全面，對個人職業生涯和家庭生命周期各個階段的規劃也更有計劃性。因此高學歷的借款人發生財務危機相對來說會小一些。

5、戶口性質。戶口性質通常分為本市常住戶口和非常住戶口兩個種。由于上海近年來經濟總量的不斷擴大。常住戶口的內涵發生了一些變化。在本研究中。我們將戶籍和工作單位均不在上海市的借款人界定為非常住戶口，而戶籍和工作單位只要有一項在上海市我們就認定此借款人為常住戶口。總體而育，本市常住戶口借款人的穩定性較高。

6、月收入。借款人家庭總收入是衡量借款人償還抵押貸款能力的重要指標。上海已婚家庭絕大部分是雙薪家庭，因而第一借款人收入占家庭總收入的比例指標在我國就不能衡量家庭收入的穩定性。家庭總收入足以說明借款人的財務負擔能力。

7、單位性質。本研究選擇了“單位性質”作為間接特征變量。單位性質可分為國家機關、事業單位、優質大型企業(含國有及國有控股企業、世界500強企業等)、一般企業、小型私營企業及其他企業等檔次。對于優質大型企業的認定?？梢越浭谛艑徟块T。

8、服務年限。借款人在當前工作單位的工作年限可以間接考量其工作穩定性。

9、職務。職務可分為高級負責人(行政級別局級及局級以上領導或優質大型企業高級管理人員)、中級負責人(行政級別處級領導或優質大型企業中級管理人員，中型公司高級管理人員)、骨干員工以及其他等幾個檔次。職務級別越高，一般其收入穩定性也越高。但企業性質不同。相同職務的內涵差別較大。

10、當前居住條件。居住條件分良好(人均面積高于50平方米)。一般(人均面積高于32.2平方米但房齡大于10年)和較差(租賃住房)三種。居住條件是衡量借款人生活質量的一個重要標志，也是一個家庭收入能力和穩定性的綜合體現，

11、家庭月供收入比。住房抵押貸款月還款額占家庭月收入比指標直接反映了借款人在該項債務上的負擔情況。住房抵押貸款月還款額占家庭月收入比越大，說明借款人財務負擔越重。將來發生財務危機的可能性也越大。正因為該指標的重要性，在國外理論界和實務界非常重視對該指標的研究。

12、家庭資產負債比。判斷借款人的還款能力。只考慮收入是不夠的，還要其家庭總體債務狀況和支出狀況，為此要將借款人收入放人其整體財務收支中加以綜合考察。資產不僅是個人財富，有的還是個人收入的源泉，能給個人帶來利息、股息、租金等收入，如果借款人不能按期還款，這些資產可以兌現或變賣償還貸款，因而也是還款能力的一個重要保證。

13、誠信度。即使借款人有還款能力。如果其還款意愿較差，那么貸款的償還也會出現問題，因此評估借款人的還款意愿是非常重要的。通過考察借款人的單位性質、職務、學歷(含技術職稱)等指標可以進行間接評估；對于借款人誠信度的直接評估則主要通過借款人的外部征信記錄和銀行內部信用記錄來加以考察。內部信用記錄通過查詢借款人在本行歷史交易狀況，可以獲得借款人在本行是否發生過各類業務(含信用卡)、是否發生過延遲付款等，可以將其劃分為良好、一般、不良或無記錄等幾個檔次。

此外，在國外同類研究中借款人特征維度因素還包括供養人口、家庭總債務月還款占家庭月收入比等等。由于我國實行計劃生育政策，一般家庭只有一個子女，與國外多子女家庭存在很大的差異，因而贍養人數在當前我國城市家庭中。對家庭財務負擔的影響程度差異不大而不予考慮。在我國對絕大部分借款人來說。個人住房抵押貸款是其占絕對比重的消費信貸，住房抵押貸款月還款額占家庭月收入比與家庭總債務月還款占家庭月收入比基本是相同的，因此本研究未考慮家庭總債務月還款占家庭月收入比。

二、貸款特征維度

在本研究中，貸款特征維度變量主要包括業務種類、貸款金額、還款方式、貸款期限、貸款利率、抵押率(LTV)、追加擔保等。

1、業務種類。分交易類貸款和非交易類貸款，在交易類貸款中，包括一手樓、二手樓、循環授信項下購房：非交易類貸款包括循環授信項下房屋裝修貸款、車位車庫貸款、綜合消費貸款、同名轉按、加按貸款。根據審貸實踐，不同的業務品種風險度有明顯不同，其中。非交易類貸款的風險度整體高于交易類貸款。而交易類貸款中，二手樓貸款的風險較高。

2、貸款金額。貸款金額反映了借款人的絕對債務負擔量情況。一方面，在借款人收入既定的條件下，貸款金額越大。則其財務負擔就越大，借款人財務惡化時貸款發生違約的可能性就越大。但另一方面。我國銀監局對個人貸款的首付比例有統一規定，貸款金額于房產面積是正相關

的，一般大金額貸款對應的首付比例均不低于30％，反而從側面反映了借款人具備較強的還款能力。

3、抵押率。個人住房抵押貸款初始的貸款價值比(LTV)反映了借款人初始的權益投人。在購買住房時借款人投資的權益比側越大，借款人就越不愿意通過違約而喪失其在住房中投資的權益。同時，貸款價值比越高。在既定的收入水平、貸款利率和期限下。借款人月還款負擔相對也越大。所以貸款價值比與違約風險有著正相關關系，即個人住房抵押貸款違約風險水平是貸款價值比的增函數。

4、貸款期限。貸款期限越短。借款人月還款額越大，借款人的財務負擔就越重。但同時由于貸款期限越短。借款人月還款額越大，借款人因前期的還款使其在住房中權益積累的速度就越快，對借款人來說違約造成的潛在權益損失也越大，而且貸款期限越短借款人在貸款期限內由于意外或工作變動導致的違約風險發生的可能性也越小。從國外研究來看，貸款期限與個人住房抵押貸款違約風險之間的關系并無一個統一的定論。

5、貸款利率。貸款利率越高。借款人的利息負擔就越大，因而一般認為個人住房抵押貸款違約風險水平是貸款利率的增函數。按貸款利率劃分，國外個人住房抵押貸款分為固定利率抵押貸款和浮動利率抵押貸款兩種基本形式。從本次美國次貸危機的情況看，使用浮動利率的借款人違約風險較大。當前我國貸款利率定價是由政府統一規定的，借款人可以選擇固定利率或浮動利率：對于抽樣貸款基本上執行的是管制下的浮動利率，利率波動風險主要由借款人來承擔。因而利率的變動可能對違約風險存在較大的影響。

6、還款方式。當前我國個人住房抵押貸款的還款方式有兩種基本的還款方式：等額還款、等本還款：還有很多靈活的創新類的還款方式：雙周供、每周供、隨借隨還等。等額還款指在貸款償還期內借款人每期還款的數量是固定不變的(不考慮利率調整)；而等本還款是借款人每期償還貸款本金額固定不變，償還利息隨貸款本金的減少而減少。等本還款方式下違約的概率相對較低。

7、追加擔保。當前我國個人住房抵押貸款的擔保方式主要是住房抵押，商業銀行為了防范風險。對部分貸款申請要求追加擔保。當前我國個人住房抵押貸款保險的第一受益人為銀行，因此貸款保險增加了銀行信貸資產的安全性。也有由自然人或法人作為擔保人的。

三、房產特征維度

對于個人住房貸款來說。作為風險緩釋的抵押房產是重要的第二還款來源，因此需要考察房產的處置可能性和保值性。在本研究中，房產特征維度變量主要包括抵押物類型、抵押物性質、抵押物評估價、抵押物面積、抵押物單價、抵押物所屬區域等。

1、抵押物類型。本研究中的抵押物類型主要指用于抵押的房產物業類型。從物業價值角度區分。有極高檔別墅、高檔別墅或高檔公寓、普通公寓、老公房等類型：在國內外同類研究中還有將房齡，或者將期房和現房作為個人住房抵押貸款違約的影響因素。上海由于具有百年歷史，很多歷史文化保護建筑的房齡久遠但保值性很好，所以本文未予采納。

2、抵押物評估價。個人住房抵押貸款的最終保證是充當貸款抵押物的房產價值。如果抵押物是足值的，即房產市場評估價值大于購買價格。當借款人在財務惡化時，可以通過出售房產來彌補成本。在房地產市場處于急速下滑時期(如美國目前的情況)，如果抵押物不足值，再加上個人信用制度缺失就會加大貸款的違約風險。本研究抵押物的評估主要由商業銀行的個貸審貸官完成。

3、抵押物性質。主要考察抵押物是家庭首套自住用房還是投資用房。如果抵押物非家庭首套住房，一般違約風險較小，但也不是絕對的，如果抵押物不是家庭首套住房。而且多套房產有貸款。屬于過度投資性質，風險也較大。如果抵押物為家庭首套住房，借款人已獲得了房屋的產權。借款人即便違約，在現有的制度安排下商業銀行要全額收回貸款的成本巨大，會助長違約的發生。

4、抵押物單價。抵押物的單位價格綜合反映了購房者感知到的住房戶型、環境、鄰里、小區文化等所提供的舒適度(Amenities)的價值以及預期未來建筑質量和區位的變化。如果這種預期與將來現實情況發生較大的背離時。則借款人發生違約的可能性就會增加。抵押物相對單價越低，違約風險越小。

5、抵押物面積。本研究中對抵押物面積區分為60平方米以下，60平方米～100平方米，100平方米～140平方米，140平方米～200平方米，200平方米以上幾檔。從銀行實踐看，抵押物面積小于60平方米的，或者大于200平方米的，處置難度較大。

6、抵押物所屬區域。本研究中以上海是為考察對象，具體分為內環中心城區、中環附近主要城區、郊縣城區三檔。住房的地域分布主要用來區分不同座落位置的住房的違約特征及其影響因素。區域特征對未來房產價值和借款人維度特征變量有著明顯的相關性。