地產金融，吞噬金改

曹建海

在房屋供給過剩、居民收入增長有限和經濟長期看空的大背景下，房地產價格上升的趨勢，注定是不能持續的，大漲之后必有暴跌，這是不以任何人的意志為轉移的。

經歷了“小陽春”之后，在寬松信貸政策催生的投機活動驅動下，中國樓市再次步入大幅度上漲的狂飆時期。統計顯示，北京6月在售樓盤，近50個樓盤目前售價為其歷史最高，多數樓盤從2009年一季度到6月份的漲幅超過20％。與此同時，土地市場正在迅速升溫，“招拍掛”面臨較為激烈的競爭，開發商拼命去拿地，出現了比2007年更瘋狂的泡沫。

誰在買樓?

眼下中央政府竭力救市、銀行放松審批大規模房貸、房地產開發商搖唇鼓舌節節漲價、消費者惶恐不安持幣搶購，這樣一個千載難逢的機會，嗜血的房地產開發商和投機客豈容錯過!

在目前政策條件下，在北京市，一個擁有了購買第一套住房資格的購房者，只要能拿出20％的首付，就可以想買多少套有首付和利率優惠的住房，就能買多少套。在深圳，“零首付”、“一成首付”這些曾經在2007年慣用的炒作伎倆，再次在樓市出現。由于銀行對于貸款的審查非常寬松，商業銀行房貸任務加重，陰陽合同大量出現，致使降低首付的情況再次泛濫。在“零首付”和低首付條件下，與其說是投機客在買樓，不如說是銀行通過住房信貸方式買樓，這才是推動本輪房價快速上漲的根本原因。對于投機客而言，所謂“買房”不過是一個欺瞞的“文件工程”運作而已，至于房屋裝修、家電家居、水暖電、商業服務等方面的消費，根本不在其考慮范圍之內。如果考慮到開發商的“擁樓自重”而不去考慮新項目開工，買樓的投機客只是通過囤積數量眾多的空房轉售，則本輪樓市熱潮給國民經濟增長帶來的推動作用不僅絲毫不能體現，唯一能帶來的是社會恐慌、經濟混亂，以及被開發商、投機客拖下水而深套其中的國內銀行——老百姓再成為真正的受害者。

如果房價能夠保持上漲局面，投機客有機會將住房賣給真正的消費者，則投機客和銀行有機會避免損失；但是一旦房價下降，投機客會選擇“斷供”甚至出逃，留給銀行大量的、逐日貶值的房屋資產，則大范圍的銀行信貸危機，自然會不可避免。由于房價遠遠脫離了城鄉居民家庭收入和支付水平，如果聽任這種局面發展下去，全國范圍的房市崩盤必將發生。可以說，目前的中國已經步入了“中國式次債危機”的高速通道，唯一正確的選擇，是嚴厲打擊來自銀行內部人員、開發商、炒樓客的各種違規違法騙貸行為，收縮高房價條件下的房貸規模，嚴防死守由于高房價引發的信貸風險爆發。

銀行違規貸款與房價迅速回升

根據國家審計署6月24日發布的報告，在對中國工商銀行、中國建設銀行、中國中信集團公司、中國銀行、交通銀行和招商銀行的審計過程中發現，這6家銀行2008年一些基層分支機構違規發放土地儲備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產企業提供貸款215億元。上述情況體現了在信貸緊縮條件下被發現的，銀行工作人員、政府官員、開發商之間相互勾結、違規獲取銀行信貸的情況。如果考慮到他們之間由于長期合作而形成的默契關系，上述發現不過屬于冰山一角，而更大規模的違規貸款則被深深掩藏了。

信貸緊縮下尚且如此，那么在寬松信貸政策和國家大力鼓勵銀行加大住房消費貸款情況下，原有的諸多違規不僅合法，而且催生了更多的“打擦邊球”和突破更大邊界的新違規行為。為了搶占市場份額，各家商業銀行各顯神通、只爭朝夕。例如，某省行營業部通過加強品牌宣傳(與其他銀行爭奪客戶資源)、成立住房貸款中心(專業化作業)、整合審批流程(限時審批，提高審批效率)、完善獎懲機制(誰搶到客戶資源重獎誰)、嚴格規章制度(做樣子很重要)五措并舉，力促個人住房按揭貸款快速健康發展(“健康發展”不過是數量擴張的另一種說法)。這就自然給了房地產開發商、房屋中介機構、投機客等巨大的可乘之機，信貸審批把關不嚴、虛假按揭事件頻發也就見怪不怪了。

商業銀行大規模貸款的底氣何在呢?在筆者看來，銀行之所以敢在房價極高價位“做莊”。根本的底氣來自兩個方面：第一，中央再次強調房地產業在當前階段的支柱產業地位，并最大限度地進行房地產救市，強化了銀行決策者對于“房價只漲不跌”的信心。就是說不管是否會出現斷供，只要銀行有機會拿回房產抵押物，銀行就不會出現蝕本的情況——這與美國“次債危機”爆發前的金融公司何其相似!第二，由于中央把“保增長”提高到前所未有的政治高度，給了主要由國家控股的商業銀行高管人員們，這些“廉價代理人”豪賭的機會：如果有幸不會出現“次債式危機”，則寬松貨幣政策下的大規模放貸，可以鞏固中國國有商業銀行在全球銀行業中“最賺錢公司”地位，而且可以借此給自己制定更高年薪、享有更多分紅；而一旦出現不可控制的信貸危機，則可以以完成政治任務為自己開脫，并尋找財政注資以彌補信貸損失。

國內商業銀行高管這種“廉價代理人”身份注定了國內銀行的“預算軟約束”即“負贏不負虧”性質，這決定了銀行業在房地產信貸中的豪賭趨向，必然為未來的金融危機埋下深重的隱患。

通脹預期下購房能保值嗎?

房價上漲的一個重要原因在于通貨膨脹預期。今年以來我國的貨幣投放相比去年，至少增加了25％。由于多數資金并沒有進入生產領域，貨幣投放推動了股市、房地產等資產市場的大幅度上漲；與此相對應的是，由于實體經濟不振，包括生產者價格指數(PPI)和消費者價格指數(CPI)的實物產品價格水平。仍呈下跌走勢，與資產市場的價格形成了鮮明的對比。

考慮到官方對通貨膨脹的定義，主要限于實物產品價格水平的上漲，而將當前的狀況定義為存在通貨膨脹預期。所以，官方密切觀察的，就是看貨幣流動性何時傳導到消費品價格領域，才可以認定通貨膨脹確實發生了。

那么，在強烈的通貨膨脹預期下，房地產是不是居民理財投資、規避風險的首選呢?筆者認為不是!原因在于，不僅現有大中城市房價超過真實造價近10倍而透支未來上漲空間，投資住房已沒有任何價值。以貨幣供給增長來衡量，2009年我國廣義貨幣供給M2預計為55.2萬億元，約為2003年的M2為22.1萬億元的2.5倍，而目前大中城市商品房價格約為2003年水平的3～5倍。即使在房屋總供給量6年不變的情況，房價上漲速度已遠超過了貨幣投放增長速度，已經失去了上漲空間；從人均住房面積看，2003年我國城鎮人均23.7平方米，2009年將超過30平方米，這是在快速城市化過程中的人均房屋增加。如果考慮到2億左右的暫居在城市的農民工無力參與現有的住房市場，則現有龐大的住房存量，仍然控制在原有收入較高的城市居民手中；從供求關系看，由于房價過高，我國城鎮住房過剩已經非常嚴重，初步估計全國至少有10％的城鎮房屋處于空置狀態，這種局面決定了未來時期房價將長期在實際物價水平之下運行，根本不具有保值功能。

暴漲下的暴跌已勢成必然

多種事實表明，2009年3月以來的房地產市場，已經重復了2007年的上漲走勢，由于歷史難得重現，投機客更為瘋狂，樓市火爆的勢頭正在超越2007年。那么，歷史還會重演嗎?筆者認為會的，而且在劫難逃。歷史是相似的，但歷史很難完全重復。所以，暴漲后的房價將在什么時候出現反轉，重回2008年以來的下降通道呢?筆者認為很可能在今年9月份左右實現逆轉。原因在于，目前決定房地產供求的所有因素均不支持房價上漲，唯一的變數就是貨幣政策。中國目前的寬松貨幣政策，除了造就資產市場的過度投機之外，對實體經濟不僅無益，反而加深了危害，阻礙了經濟回暖的步伐，這種政策將在下半年調整；另外，中國今年年初確定廣義貨幣供給M2增長17％即8萬億左右，新增貸款5萬～8萬億，這些目標的上限將在9月份之前完成。為了控制節奏，中國政府必然實行“慢剎車”政策，大規模信貸特別是違規信貸將會受到較大限制，資產市場上漲的局面將會得到控制。

反過來，如果中央政府認為經濟增長沒有實現預期目標，在2009年年初制定的貨幣政策目標上限基礎上進一步放松投放，則今年房價的上漲難以遏制，房價將在2010年3～4月掉頭向下。因為沒有實體經濟增長的貨幣投放必然釀成惡性通脹，在惡性通脹的“覆巢”之下，經濟將進一步停滯，失業會大幅度增加，中央政府也會被迫實施嚴格的緊縮貨幣政策，那時炙手可熱的房市，勢必成為銀行、開發商、投機客手中的燙手山芋，房價暴跌勢不可免。

至于商業銀行能不能保護好其資產的安全性，而一些由于房屋信貸陷入危機的銀行會不會向中央財政伸手要求救援，中央財政救援商業銀行是否征詢民意，讓人們拭目以待吧!