租房短板讓我們“被購房”

楊紅旭

歐美國家的平均住房私有率只有50%-60%,而我國城鎮已達84%。

這段時間,公共租賃房成了熱門話題,北京、常州、鄭州、淮安等地已經嘗試推出政策,上海也在進行相關研究。讓人多少有點疑惑的是,從上世紀80年代開始,住房制度改革的重要內容,正是公房私有化。莫非又要重走回頭路?非也。1998年之前,福利化分房制度下住房商品化程度很低,看似公平,實為低水平的住房分配,筒子樓盛行,年輕人只能長期蝸居集體宿舍。1998年“23號文”出臺后,貨幣化分房取代福利化分房,催生出中國樓市的“黃金十年”。

物極必反,住房保障成為被遺忘的角落。隨著房價快速上漲,百姓急了,民怨四起。2006年,中央重申住房保障的重要性;2007年“24號文”出臺,以國家法律的形式確定了廉租房和經適用房的運作規范;2008年的“9000億安居工程投資計劃”,則大大加快住房保障建設的步伐。

但這事還沒完。

首先,按計劃,經濟適用房3年內要新建400萬套,可全國不斷曝出中高收入群體和官員偷食經濟適用房,學者專家呼吁停建經適用房的聲音此起彼伏。地方政府也不愿過多新建經濟適用房,甚至長沙、常州等地已宣布2009年停建經濟適用房,轉而采用貨幣補貼的方式,對符合條件的家庭購買商品房給予每戶8萬元的補助。迫不得已,住房和城鄉建設部表示:允許地方嘗試多種方式推進經濟適用房制度。其次,廉租房制度能量有限。近期住房和城鄉建設部、發展改革委、財政部聯合出臺《2009-2011年廉租住房保障規劃》,提出2009年至2011年,基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。根據建設部門的摸底統計,目前我國城市住房困難戶大約1000萬戶,即使全都享受廉租房政策,也只約占總戶數的5%。況且,這還沒把常住本地的低收入外地戶籍人口納入廉租體系中來。而在發達國家,享受公房優惠政策的家庭一般占居民總數的20%。

這意味著,目前和未來一段時間,我國住房保障體系中存在一個龐大的“夾心層”——既不符合廉租房標準,又無力購買經濟適用房或商品房。政府應通過公共租賃房解決他們的居住問題,租金補貼的數量應比廉租房少些。

與廉租房相比,可以較多地引進市場機制,部分公房可以由國營公益機構運營(如新加坡和日本),部分公房可以由協會、互助組織運營(如英國和德國),部分公房可由民營公司運營(如美國)。但政府依然是制度實施的主導者,包括家庭準入、退出標準、租金標準等完全由政府控制。

正是在這種意義上,近期部分城市的嘗試值得褒贊。北京市今年將至少完成50萬平方米公共租賃房的建設收購計劃,并且出臺了《公共租賃房管理辦法》,于8月1日起接受申請;8月1日,常州市在市區推出200套公共租賃房;上海已著手研究相關政策。

歐美國家的平均住房私有率只有50%-60%,而我國城鎮已達84%,國民購房熱情高漲。筆者認為,除了居住觀念的因素外,我國住房租賃體系的“短板效應”,是重要的制度性原因。自1998年房改后,只重視居民購房,而忽視租房問題。不僅廉租房滯后,住房租賃市場也一直沒有法規加以規范,市場自我運行,體系相當地不完善,存在房客利益無法得到較好保障的現象,由此導致部分年輕人、中低收入群體被迫超前購房,從而成為社會問題。除了加快建設廉租房、嘗試啟動公共租賃房外,政府還應積極考慮完善住房租賃市場。(作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長)