廉租房政策需要金融工具

陳基強

REITS不僅可以解決廉租房后續建設資金不足的問題,同時還能解決銀行不敢貿然向廉租房發放貸款的僵局。

自1998年國務院發文明確提出在全國推行廉租房住房制度,如何最大化地保障中低收入家庭的住房需求,做到“廉租不廉質”、進一步完善廉租房準入條件,都成為政府下一步必須要切實考慮的問題。

世界各地的廉租房政策也許對我國有借鑒意義。

有“廉租房天堂”之稱的法國,非常注重監管機制,對社會公開廉租房租售情況,接受公眾監督。美國的廉租房制度向來非常重視準入標準,不僅要求低收入者提出書面申請附上真實完整的收入情況,也設有多層審查環節確保廉租房真正被用到實處。而且美國也有不少廉租房的REITs(房地產信托基金),美國政府把廉租房物業賣給REITs,然后再租回來,由政府向REITs交租金,這樣就將財政資金變成投資人資金,政府壓力自然就減輕了。

香港的“公屋”制度已推行半個多世紀,1953年的石硤尾大火讓港府克服財政赤字力求“居者有其屋”。1970年代初,香港提出“十年建屋計劃”,成立獨立法人、自負盈虧的房屋委員會,全面統籌政府公屋的供應、編配及管理工作,達到“租者置其屋”。同時,為解決長遠人口壓力,港府起動新市鎮計劃,在全港打造9個衛星城,一切設施由政府統一規劃,與公屋同時建設。最后一個階段“住者善其屋”始于80年代,香港開始推行“長遠房屋策略”,特區政府把土地出售給開發商,由開發商承建,然后等房屋蓋完后再從開發商手里購買回來一部分房屋,租給符合條件的市民居住,居住一段時間后特區政府再折價賣給居住者。據統計,目前全港約有200多萬人、占人口的31%居住于公共租住屋村,加上購買居屋的1/6人口,約有一半市民通過政府的房屋資助計劃實現安居。在2008年初時香港運輸及房屋局局長鄭汝樺曾表示,香港未來5年將投入700億元新建7.6萬個公屋單位,足以應付11萬輪候人士3年的上樓承諾。與此同時,香港亦是廉租房信托基金領域的領頭羊,香港第一只REITs領匯就是政府用所持有的出租物業,2005年11月25日領匯以10.3港幣每股價格正式掛牌上市,其管理公司管理的物業包括方便市民而設停車場以及能全面照顧小區居民日常生活需要的優質零售商鋪。REITS不僅可以解決廉租房后續建設資金不足的問題,同時還能解決銀行不敢貿然向廉租房發放貸款的僵局。

同為彈丸之地的新加坡,將租屋建在人口規模在25萬——40萬之間的新鎮(衛星城)內,各種市政建設等配套設施也很齊全。公房售價按坐落地段與市中心的距離而定,遠市區減12%,近郊區減23%,遠郊區減32%。新鎮住房都在遠郊區以外,平均比市區便宜38%。設立于1955年的中央公積金是新加坡人購房的主要資金來源,該基金是一項強制性儲蓄計劃,由員工和雇主每月按一定比例交納,而中央公積金以低于市場利率兩個百分點的優惠利率為其提供抵押貸款,貸款額度可達到住房價格的80%-90%,全新加坡約有九成居民是通過建屋發展局成為房產所有人的。

如今,中國政府頻頻出臺公共廉租房的新政。2007年底,上海市享受廉租房對象已達2.67萬戶。根據《上海市解決城市低收入家庭住房困難發展規劃(2008年-2012年)》,未來5年內的主要任務是完善廉租住房制度,加快解決低收入家庭住房困難。到2012年,住房保障體系的受益家庭累計新增不少于10萬戶,基本實現“應保盡保”。針對上海成分混雜的城市居民情況,住房保障制度還將通過多渠道解決租房問題。對暫無購房能力或購房意愿、符合規定條件的家庭,上海市有關部門鼓勵其通過租賃渠道改善居住條件等。(作者為基強聯行投資管理(中國)有限公司董事總經理)