老潘挖到的是不是“金礦”

任蕙蘭　袁晨雨

面對(duì)讓人看不懂的上海樓市，注重實(shí)用主義的潘石屹并不悲觀，相反，他正憑借獵人般的機(jī)警與精明，耐心尋覓著價(jià)廉物美的“獵物”。

《新民周刊》：那任志強(qiáng)說(shuō)你把房?jī)r(jià)賣高了是不是事實(shí)呢?

潘石屹：這是一種市場(chǎng)能力。任志強(qiáng)真是賣不出東西，好東西他也賣不出去，他轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去有4個(gè)項(xiàng)目都轉(zhuǎn)給我們了。他們公司的人說(shuō)：咱們賣的話不也能賣出去嗎?任志強(qiáng)說(shuō)：你去試試，咱們不是都沒(méi)賣得出去?

他的項(xiàng)目我們接手后都改造了，他們?cè)斓臇|西有點(diǎn)粗糙，同樣一塊布，任志強(qiáng)設(shè)計(jì)出來(lái)的衣服和世界大牌設(shè)計(jì)出來(lái)的肯定不一樣，他造出來(lái)的是大褂，就是賣不出去。

我向任志強(qiáng)拿了4個(gè)項(xiàng)目，“尚都”是塊地，“光華樓”也是一塊地，但我們?cè)O(shè)計(jì)出來(lái)的就是不一樣。我跟他只接了一個(gè)現(xiàn)房，花了一年時(shí)間改造，都快把我累死了。

《新民周刊》：現(xiàn)在土地資源掌握在政府手中，你們還是能拿到地，很多人就懷疑你們是不是有背景。

潘石屹：我們跟政府官員接觸得非常少，我們沒(méi)有一點(diǎn)點(diǎn)背景。背景這個(gè)東西，是個(gè)雙刃劍，能給你帶來(lái)好處，也會(huì)讓你垮臺(tái)。我們是按照自己的路子，做公司跟做人一樣，要有一個(gè)純潔的動(dòng)機(jī)。

背景背后一定是有交易的，比如說(shuō)你偷稅漏稅，稅務(wù)局的人來(lái)找你，你們可能會(huì)坐下來(lái)談?wù)劊铱赡苣苷劤鲆稽c(diǎn)背景，但這個(gè)背景可能隨時(shí)是個(gè)定時(shí)炸彈。

《新民周刊》：你覺(jué)得目前SOHO中國(guó)面臨的最大壓力是什么?

潘石屹：目前SOHO中國(guó)從財(cái)報(bào)報(bào)表上來(lái)看，業(yè)績(jī)非常強(qiáng)勁，我們可稱得上是最好的財(cái)務(wù)報(bào)表，銷售業(yè)績(jī)也比較好，最大的危險(xiǎn)就是不操心。如果每天看自己的財(cái)務(wù)報(bào)表，再跟其他上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表一對(duì)比，然后樂(lè)半天，那就要出問(wèn)題了。

如果我們長(zhǎng)期沉浸在勝利中，那就沒(méi)有創(chuàng)新能力了。這個(gè)世界變化太快，等你高興個(gè)三年，再想調(diào)整就來(lái)不及了，所以要不斷創(chuàng)新，來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的變化。

上海地產(chǎn)有好消息，也有壞消息。

已有內(nèi)部人士透露稱，監(jiān)管部門(mén)在今年7、8月份已警示銀行，“關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)”；其理由是目前酒店、辦公樓等商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況不佳，租住率及租金下降，調(diào)整可能還會(huì)延續(xù)。

一個(gè)明顯的征兆是：近期滬上高星級(jí)酒店出租率、房?jī)r(jià)大幅滑坡，個(gè)別在建項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾跡象。

如果用數(shù)字來(lái)說(shuō)話，我們看到——

今年上半年，上海辦公樓平均租金報(bào)價(jià)已下跌11％，個(gè)別物業(yè)從高峰時(shí)每天每平方米14-15元降到目前的7-8元；從售價(jià)來(lái)看，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月上海一手產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓成交均價(jià)達(dá)2.51萬(wàn)／平方米，這一價(jià)格與動(dòng)輒五六萬(wàn)、甚至超十萬(wàn)的豪宅相比十分“寒酸”。

面對(duì)讓人看不懂的上海樓市，注重實(shí)用主義的潘石屹并不悲觀，相反，他正憑借獵人般的機(jī)警與精明，耐心尋覓著價(jià)廉物美的“獵物”。

“數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩非常嚴(yán)重。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，“這也導(dǎo)致北京、上海等地的商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)中有跌。但我們依然不可忽視其中的商機(jī)所在。就拿上海來(lái)說(shuō)，南京東路、虹橋、真如和世博四大板塊不容忽視。未來(lái)的投資有多種選擇，像老潘那樣膽子比較大的，完全可以投資鉆石地段的商業(yè)地產(chǎn)。”

中企涌動(dòng)

今年上半年，陸家嘴集團(tuán)以17.6億元人民幣收購(gòu)上海浦項(xiàng)廣場(chǎng)；8月，SOHO中國(guó)以24.5億元收購(gòu)位于南京西路的“東海廣場(chǎng)”。兩個(gè)項(xiàng)目均是中資收購(gòu)?fù)赓Y。

仲量聯(lián)行在一份研究報(bào)告中披露，2005年到2007年間，外國(guó)投資者購(gòu)買了中國(guó)近60％的高端地產(chǎn)資產(chǎn)，而今年上半年，中資投資占高端地產(chǎn)總投資比例上升到70％，該數(shù)字在2008年僅為36％。

上海社科院商業(yè)地產(chǎn)專家朱連慶表示，“未來(lái)上海高端商圈將不光是外資唱主角，中資企業(yè)也應(yīng)有一席之地。一些具有前瞻性眼光的國(guó)內(nèi)企業(yè)，趁外資受到全球經(jīng)濟(jì)衰退的擠壓、自顧不暇之機(jī)果斷出手，抄底甲級(jí)寫(xiě)字樓。”

朱連慶認(rèn)為，上半年隨著市場(chǎng)整體復(fù)蘇，金融機(jī)構(gòu)盈利狀況開(kāi)始“回暖”，不少機(jī)構(gòu)計(jì)劃擴(kuò)大辦公用地，以便擴(kuò)展業(yè)務(wù)；另一方面，寫(xiě)字樓盈利模式多元化，既可自行經(jīng)營(yíng)，也能進(jìn)行資本運(yùn)作，對(duì)下半年金融市場(chǎng)不太樂(lè)觀的機(jī)構(gòu)更將資金投進(jìn)了高端寫(xiě)字樓。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，4萬(wàn)億貨幣政策出臺(tái)，制造業(yè)企業(yè)“手頭寬裕”，但在實(shí)體投資環(huán)境惡化的情況下，企業(yè)拿到資金后，無(wú)法進(jìn)行實(shí)體投資，部分資金就流入房產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是投資價(jià)值較高的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

尋找價(jià)值洼地

朱連慶認(rèn)為，與住宅不同的是，高端寫(xiě)字樓對(duì)城市經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)大的推動(dòng)作用，因此具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。

他說(shuō)，在美國(guó)紐約、法國(guó)巴黎、英國(guó)倫敦、日本東京等許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市，都集中建有設(shè)計(jì)先進(jìn)、造型氣派、設(shè)施智能、功能齊全的宏大商務(wù)樓宇群。

目前，與其他幾個(gè)國(guó)際大都市相比，上海的高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然是一塊價(jià)值洼地。一份最新調(diào)查報(bào)告顯示，截至2008年5月，全球50大租金最昂貴市場(chǎng)排名中，位列三甲的分別是英國(guó)倫敦西區(qū)，俄羅斯莫斯科，日本東京(內(nèi)中心區(qū))：按人民幣計(jì)算，每年每平方英尺租金分別為29815元、23129元、21922元。而上海浦東僅列第39名，每年每平方英尺人民幣6813元。

這些數(shù)字意味著，以上海的金融環(huán)境衡量，寫(xiě)字樓真正的價(jià)值遠(yuǎn)高于目前的租金水平。隨著城市經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，黃金地段的高端寫(xiě)字樓仍有增值空間。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴《新民周刊》，“目前上海住宅租金回報(bào)率在3％以下，而商業(yè)地產(chǎn)則達(dá)到8％－9％。部分寫(xiě)字樓的售價(jià)水平雖低于高檔公寓，但租金水平卻遠(yuǎn)超過(guò)高檔公寓。”

民營(yíng)企業(yè)抄底時(shí)機(jī)?

隨著外資紛紛減少租賃規(guī)模，一直以來(lái)對(duì)高端商務(wù)樓望眼欲穿的本土民營(yíng)企業(yè)，似乎看到了最佳的入駐時(shí)機(jī)。

陳晟說(shuō)，一些中小民營(yíng)企業(yè)仍然習(xí)慣在乙級(jí)寫(xiě)字樓或住宅樓辦公，比如，潘石屹的第一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)代城，就是在北京CDB區(qū)內(nèi)按住宅立項(xiàng)，最后以寫(xiě)字樓產(chǎn)品出售的。“他運(yùn)作的精髓，就在于讓想買寫(xiě)字樓的人，可以得到住宅樓的按揭貸款”。

但是，當(dāng)民營(yíng)企業(yè)逐漸成長(zhǎng)為大企業(yè)集團(tuán)時(shí)，“它們?cè)谔岣咂髽I(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，也需改善自身形象，進(jìn)駐高端寫(xiě)字樓就是第一步”。

朱連慶認(rèn)為，民營(yíng)企業(yè)要有進(jìn)軍高端商務(wù)樓的前瞻眼光。“金融風(fēng)暴襲來(lái)，國(guó)外資金在收縮，它們占據(jù)中國(guó)甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)份額有所減小，民企可趁這個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)入。相對(duì)來(lái)說(shuō)，甲級(jí)寫(xiě)字樓成本較高，但其商務(wù)價(jià)值也高。”

尋找哪些“金礦”?

陳晟認(rèn)為，要投資商務(wù)樓，關(guān)鍵在于選定有潛力的地段。“目前，陸家嘴商務(wù)樓微跌，但陸家嘴、徐家匯等地已經(jīng)形成了穩(wěn)定的商業(yè)圈，目前只是在波動(dòng)震蕩。抄底要選起點(diǎn)較低，未來(lái)很有機(jī)會(huì)的地段，比如虹橋和真如。”

他說(shuō)，“從國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的角度，我們看一下倫敦和阿姆斯特丹，便不難發(fā)現(xiàn)，單純的高端已經(jīng)無(wú)法成為吸引眼球的賣點(diǎn)，北京CBD商圈中寫(xiě)字樓空置率較高的情況，就是最有力的證據(jù)。“國(guó)內(nèi)至今還罕有投資者關(guān)注到擁有環(huán)保標(biāo)志和認(rèn)證的寫(xiě)字樓，這是國(guó)外高端寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢(shì)，其實(shí)也是一個(gè)被人忽略的商機(jī)。”

陳晟認(rèn)為，“上海未來(lái)的投資亮點(diǎn)，一定還是甲級(jí)商業(yè)地段的高端寫(xiě)字樓，以及頂級(jí)商鋪的投資。從數(shù)據(jù)上分析，梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場(chǎng)和中信泰富傳統(tǒng)三強(qiáng)的地位難以撼動(dòng)。但是，南京路商圈仍然擁有潛在商業(yè)價(jià)值。”

潘石屹曾為了SOHO北京的項(xiàng)目，親自跑到山西、內(nèi)蒙古等城市，吸引那里的民營(yíng)企業(yè)進(jìn)駐SOHO寫(xiě)字樓，這些客戶大多是年輕富裕的企業(yè)家，也成了之后SOHO中國(guó)的投資主力軍。因此陳晟認(rèn)為，“老潘還是應(yīng)該尊重他的消費(fèi)者，在杭州、義烏、溫州以及上海本地一些企業(yè)家群體中挖掘潛在投資者。這些企業(yè)家很需要類似SO-HO的辦公模式，有些人甚至需要SOHO來(lái)引導(dǎo)，這種曲線定位一定能為SOHO東海廣場(chǎng)帶來(lái)很大商機(jī)。”

而在朱連慶看來(lái)，投資商業(yè)地產(chǎn)，還要考慮企業(yè)的行業(yè)背景，選擇集聚性強(qiáng)、輻射能力廣的區(qū)域。例如，北外灘的發(fā)展定位是航運(yùn)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，在接下來(lái)的10年，將吸引全球航運(yùn)頂尖企業(yè)入駐，北外灘區(qū)域?qū)?dòng)入駐的航運(yùn)業(yè)民企提高產(chǎn)值效益。