樓市大資本時代到來

葉　檀

目前房地產市場已經出現震蕩格局，一些無法融到資的企業奪得地王，就等于奪得地雷。

樓市出現奇怪現象，京滬深等一線城市出現價量齊跌，而各地地王仍然層出不窮。

7月份，全國30個主要城市中，住宅成交而積環比上升的城市僅占一半左右，總成交面積環比則下降約4％。京、滬、廣、深四大一線城市中僅上海的成交量環比上升。8月份，成交量萎縮的狀況更加明顯。根據興業證券對成交量的監測，京、滬、深三地日均成交面積環比分別下滑17％、13％和31％，均出現超過10％的明顯萎縮。9月更不樂觀，9月第三周，北京商品住宅期房簽約總量跌破2000套，日均簽約跌破300套，創下3月份以來的日均成交量新低。上海同樣如此，深圳成交頹勢更加明顯。

按理說，一線城市量價齊跌，意味著市場出現明顯的調整信號，此時開發商對于高價拿地將十分謹慎。但情況恰恰相反，雖然一些地方的土地成交量下降，但地王仍然頻頻出現在報端。

是開發商不懂市場風險，不懂成本與收益的關系嗎?不要小看在市場摸爬滾打多年的房地產開發企業。

土地市場火爆有去庫存化的因素。從2008年到2009年，房地產市場出現180度大轉身，去庫存周期加快，導致開發商與購房者的收益與預期發生了巨大的變化。據中原地產中國研究部的一份房地產企業研究報告顯示，在過去5個月時間里，保利、華潤、招商、中海等十大標桿地產上市公司的庫存出現大幅度下降，按目前的銷售進度，其平均庫存將在半年內消化。

與銷量上升相比，滯后數月，房地產投資開始增加，開發商土地儲備進入高峰期。1-8月，全同完成房地產開發投資2.11萬億元，增幅比1－7月提高3.1個百分點：其中8月份單月增速同比提高35％，遠高于7月份19.6％的單月增速。

按照任志強先生的所說，開發商需要進行土地儲備，為保證生產鏈條不中斷，開發商至少會保有三至四個生產周期的項目儲備，一個土地到具體施工條件的周期大約要9個月至18個月或者更長。也就是說，開發商需要儲備3年左右的開發地塊以應對未來的土地需求。加上土地審批效率不高，需要2年以上的不在少數，就會出現開發商恐慌性搶地現象。

重要的是一些大型開發商不缺錢，他們盡情地利用了資本時代與央企時代的兩大紅利。

所謂資本時代，有兩重含義，一是大型房地產企業基本上市，打通了土地溢價在資本市場的兌現渠道，二是社會各類資金源源不斷進入房地產市場，如民間的房地產基金已有燎原之勢，政府批準的房地產信托基金即將成行，保險資金在進入房地產市場。以腳步最快的中國平安為例，2008年，中國平安的賬面投資性房地廣余額達到了65.5億元，到2009年6月底增加到72.2億元。公司持有房地產公司杭州宋都20％的股權。今年8月，平安信托與金地集團合作，以信托方式募集資金約100億元，據報道，平安集團或旗下子公司也存在購買部分信托產品的可能；9月，平安信托再與綠城集團簽署協議，在3年內實現150億元的信托融資。綠城在蘇州奪下地王，恐怕與如此大規模的資金規劃有密切關系。中國人壽也將擁有商業地產中國人壽大廈，中國太保則完成了對北京北豐C2大廈的收購。10月1日之后，新保險法的實施將正式開閘保險公司投資不動產。

至于央企搶地王不差錢眾所周知，無需贅言。

看來，房地產進入大資金時代，央企與金融行業大資金跑馬圈地，未來多數缺乏資金的中小房地產會被掃地出局。房地產不僅與家具、家電等50多個實業企業相聯，更成為中國金融與投資行業的重要樞紐，如此下去，房地產的調整將越來越困難。

地王出現表明通脹預期居高不下，但房地產成交量的下降則說明市場無法承受如此高價，目前房地產市場已經出現震蕩格局，一些無法融到資的企業奪得地王，就等于奪得地雷。