２００９年房地產開發投資對經濟增長的影響及建議

劉　琳　周　霞

一、近年房地產開發投資對經濟總體影響的實證分析

1998年以來，我國房地產業得到了長足的發展, 對固定資產投資、對國民經濟發展起到了重要作用。房地產對經濟總體的影響，一方面體現在房地產開發投資對經濟增長的直接拉動。另一方面體現在房地產開發投資通過帶動關聯產業和住房相關消費而帶來的間接貢獻。

我們以房地產開發投資扣除土地購置費后的數值為基礎計算其對經濟增長的直接貢獻，根據2000年投入產出表計算得出房地產開發投資對關聯產業的帶動效應約為2倍，并以此為依據計算房地產開發投資對經濟增長的間接貢獻。結果表明，房地產開發投資對GDP增長的總貢獻率由1998年的15.03%上升為2007年的27.49%，平均達到了21.76%。其中，2007年房地產開發投資超常增長（增幅達到30.2%），房地產開發投資對GDP增長的總貢獻率達到了27.49%，即在GDP當年11.9%的增幅中，與房地產開發投資相關的增長幅度為3.27個百分點。

2008年，預計全年房地產開發投資增幅在20%左右，如果全年GDP增長9%，按房地產開發投資占經濟增長的總貢獻率為20%估算，房地產開發投資對GDP增長貢獻了1.8個百分點。

二、2009年房地產開發投資預測及其對GDP的影響

2008年1—11月，房地產開發完成投資26546萬元，同比增長22.7%，增幅比上月回落1.9個百分點。自7月份以來，房地產開發投資增幅已經連續5個月下降，由上半年的33.5%下降為1—11月的22.7%。如果從單月增幅來看，2008年上半年各月房地產開發投資均在30%以上，最高為6月份的37.54%；但進入7月后房地產開發投資增長迅速下降，7—11月各月投資增幅分別為19.59%、18.88%、12.23%、11.01%和7.73%，單月增幅已經逐步下降為近5年以來的最低點。

預計2009年房地產開發投資很有可能出現負增長。支持這種判斷的理由如下：

第一，2008年上半年房地產開發投資的較高增速很大程度上得益于2007年下半年企業購地款的延期支付。由于2008年企業購置土地面積為負增長（1—11月同比減少5.9%），這種影響因素在2009年肯定不會存在。

第二，2008年商品房新開工面積增幅有較大幅度下降。1—11月為5.4%，比去年同期低17.5個百分點（其中11月份為－20%，3季度為－8.19%）。按建設周期推算，2009年房地產企業上年結轉的在建工程增幅和房屋建設投資增幅也會大大下降，如果考慮企業延緩開發建設進度的因素，這部分投資可能會出現負增長。目前，房地產企業延緩開發建設進度已經成為普遍現象，從2008年商品房施工面積和竣工面積增幅同時出現下降就可以證明。

第三，受將要出現的大量空置房屋的影響，2009年商品房新開工面積有可能為負增長，這部分項目對應的新增投資也將為負增長。到目前為止，房屋交易量的回落已經持續了1年。2008年1—11月，商品房銷售面積同比減少18.3%，增幅同比減少了40個百分點。2008年末伴隨商品房竣工面積的增加，空置房屋的數量將會出現較快上升。預計2008年末商品房空置面積可能達到1.5—2億，2009年則有可能達到3—4億，將是往年空置面積總量的2—3倍。大量竣工商品房賣不出去，將會占壓企業資金，在其被消化之前，房地產新開工項目不會增加。

第四，房價仍處于下降通道之中，而且受宏觀經濟周期下行的影響，2009年房地產市場仍會維持調整態勢，企業拿地欲望不會增加，土地購置費和土地開發資金都會呈現負增長。

綜上分析，由于房地產市場步入衰退期，大量空置房屋無法較快消化，企業購置土地、開發土地和建設房屋的意愿都不會上升，2009年房地產開發投資很有可能出現負增長。

根據2000年投入產出表分析，房地產開發投資減少100億元，GDP增加值將減少110億元。估算2009年不同房地產開發投資負增長程度對GDP增長的影響見表2所示。

三、保障住房投資增加對總投資的影響

正面影響

在目前的統計體系中，廉租房投資并未計入房地產開發投資，其增減都不會對2009年的房地產開發投資有任何影響，但會影響全部固定資產投資額。

按照中央的部署，2009年將會是加大保障性住房建設的一年，中央預算資金也會加大對廉租房建設的投入，未來3年計劃總投資為9000億元，每年投入3000億元。如果2009年增加3000億元保障性住房投資，將可以大約抵減房地產開發投資下降10%的影響。但問題是，大部分保障房建設資金仍需要地方政府籌集，在房地產市場衰退地方政府土地財政受到較大影響的背景下，保障性住房的配套資金可能難以落實。

負面影響

在9000億新增保障性住房投資計劃中，有6000億經濟適用房建設計劃，將新增加400萬套經濟適用房，今后3年各年經濟適用房新增套數占商品住宅新增套數的比例超過30%，而近3年來該比例一直在10%左右；經濟適用房投資在商品住宅投資中的占比將由往年的5%提高到近20%。經濟適用房的低價將促使部分能夠購買商品住房的消費者轉向等待經濟適用房，從而對商品住房市場形成“擠出”效應。即使加大經濟適用房建設計劃沒有落實，也會形成相應預期，這種預期顯然不利于扭轉當前房地產市場的衰退態勢。

從對經濟增長的帶動作用看，增加保障性住房建設的作用可能被其對房地產市場供給的“擠出效應”所抵消，從維護經濟增長的角度考慮，當前阻止房地產市場進一步衰退、促進房地產市場發展比建設民生住房具有更重要的意義。

四、建議

一是明確住房保障范圍，堅持房地產市場化改革方向。當前，在城鎮住房保障體系建設上，要明確提出防止高保障傾向，盡早確定住房保障范圍，堅持房地產市場化改革方向，從而提高政策和市場的透明度，穩定購房者和房地產開發企業的預期，這對穩定房地產市場至關重要。

二是建議保障性住房以“人頭補貼”為主“磚頭補貼”為輔。據我們對國家統計局2005年1%人口調查數據的測算發現，經過大量公房出售和近年房地產市場的發展，我國城鎮居民的住房自有化率超過了80%，但住房存量中90平方米以下的住房比例為70%，60平方米以下住房占比為40%， 1居室和2居室住房的比例超過60%。這些數字表明，雖然我國城鎮居民不存在普遍的住房短缺，但住房存量中小面積住房占大多數，城鎮住戶的住房面積和住房質量仍有待提高。

通過我們的分析計算，我國城鎮住房市場提供的小面積住房比例相對住房保障對象的人口比例是足夠的，我國住房保障的核心問題不是小戶型住房存量的不足，而是低收入階層住房支付能力不足的問題。

在目前房地產市場進入衰退期的背景下，我們更傾向住房保障的方式為：收購小面積住房（新房或舊房），作為保障房源，鼓勵居民實現住房改善，加速住房存量流轉，從而促進住房梯級消費，利用住房過濾來進一步推動房地產市場發展。收購住房的主體可以優先鼓勵私人或企業投資購買小戶型住房出租，在政策上給與一定的優惠；政府也可以出資購買小面積住房作為保障房源。這種方式既有利于房地產市場的發展，也可以解決民生問題，應該是當前階段最好的選擇了。

三是充分認識房地產市場調整過程，不要期待“立竿見影”。此輪房地產市場調整始于2007年第4季度，是各種調控政策作用、經濟周期性下行、房地產市場自身調整和世界金融危機影響的結果。經過1年的調整期，當前房地產市場已經出現供大于求的狀況，這種條件下市場調整到位的表現一定是房價達到與居民的購房能力相適應、交易量出現穩定增加。

從居民購房能力來看，2007年居民住房可支付性指數由2006年的102下降為85，說明大部分居民住房支付能力不足。2008年9月以后，5年以上貸款利率由7.83%連續下降為5.94%，加上房貸利率實行0.7倍的優惠，居民住房支付能力有了較大幅度增加，仍以2007年的房價水平和居民收入水平計算，僅利率下降就可導致住房可支付性指數由85上升為104.5。此外，10月以來，國務院已經連續出臺兩次房地產調控政策，減免部分二手房交易稅費，均有利于降低居民購房負擔。居民住房支付能力增加，市場交易量上升將會逐步消化市場存貨，當達到新的供求平衡時，房價將會保持穩定，進一步地發展后房價將會緩慢上升，房地產開發投資才會增加。

因此，政策效應需要作用一段時間才會達到預期效果，房地產市場調整一定會經歷供求相互作用逐步達到平衡的過程才能結束，在這個調整的過程中，房地產開發投資有可能出現負增長，這是個客觀規律，對此需要保持清醒的認識。

（作者單位：國家發展改革委投資研究所、北京建筑工程學院經濟管理學院）