對前期物業管理中兩個問題的探討

楊　宏

摘要：物業服務收費是物業管理中非常敏感的話題，也是引發訴訟的一個常見的原因。然而。由于我國現行物業管理立法不完善。對物業服務收費的規定顯得極不統一，而且對有些重要問題沒有規定。文章僅對前期物業管理中物業管理開始的時間和費用負擔兩個問題作了有益探討。

關鍵詞：物業服務收費前期物業管理開始時間費用負擔

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2009)04-225-02

自20世紀80年代初期由我國香港引入了現代物業管理開始，經過20多年的發展，我國的物業服務行業有了快速的發展，成為了新興的朝陽產業，國家也出臺了一系列的行政法規、行政規章和地方性法規來調整物業管理服務中產生的復雜法律關系。但一個不容忽視的問題是因為物業服務而引發的法律糾紛的數量也逐年呈上升的趨勢，成為民事糾紛中的一大新案源。而在實踐中，大量的物業服務糾紛又是由物業服務收費引起的。毋庸質疑，物業服務收費條款是物業服務合同中的核心條款之一。它對業主、房地產開發商和物業服務企業來講都是利益攸關的。于2003年9月1日起施行的《物業管理條例》在第四章用四個條款對物業服務收費的原則、物業服務費用的交納等做了規定。但是這四個條款的內容過于原則，對一些重要事項并沒有調整。由于篇幅所限，筆者僅就前期物業管理中與物業服務收費有關而現有法規又未做規定或規定不明確的兩個問題做出探討，以期能對法制建設做出些微貢獻。

一、前期物業管理開始的時間

物業服務公司從何時起開始收取物業服務費?向誰收取物業服務費?要回答這兩個問題首先要對前期物業管理的時間做出界定。在地方性法規中對前期物業管理的主體、時間界定以及費用承擔的規定目前形成了五種學說。《物業管理條例》對前期物業管理沒有做出明確的定義，但將前期物業管理的時間界定為業主大會選聘物業管理企業之前。從目前出臺的法規來看，《物業管理條例》的效力層次是最高的。但是，我們發現現行法規的規定僅對前期物業管理的終止時間有明確規定一即以業主大會選聘物業管理企業為止，卻對前期物業管理開始的時間語焉不詳。

筆者認為前期物業管理開始的時間也應是物業服務收費開始的時間。因為按照建設部在《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第2條的規定，前期物業管理是指由建設單位委托物業管理企業實施的物業管理。而不包括開發建設單位自行管理。所以，理應從物業服務企業接受委托開始物業管理之日起收取物業服務費。因此，前期物業管理開始的時間也應是物業服務收費開始的時間。然而，我國法規對前期物業管理開始時間并無明確規定。筆者對相關規定歸納之后認為，對前期物業管理開始時間的規定有以下幾種代表性的主張：

1、半年說。《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》(2004年修正)第25條規定：“開發建設單位應當從住宅區開始入住前六個月開始自行或者委托物業管理公司對住宅區進行前期物業管理。”該種立法例以業主開始人住前六個月作為前期物業管理開始的時間。

2、售后說。《上海市居住物業管理條例》第41條規定：“本條例所稱前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。”顯然，該條例以住宅出售的時間為前期物業管理開始的時間。

3、交付說。《合肥市城市住宅區物業管理暫行辦法》第16條規定：“業主委員會成立前，按下列規定實施物業管理：(1)開發建設單位在房屋交付使用前自行對住宅區實行管理，管理費用由開發建設單位承擔。(2)從房屋交付使用之日起到業主委員會成立前，開發建設單位應委托物業管理企業對住宅區實行前期物業管理，并簽訂前期物業委托管理合同。此種立法例是以物業交付使用之日作為前期物業管理開始的時間。

4、竣工說。《物業管理條例》第42條第2款規定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”此條意思是物業竣工后如果尚未售出，則產生的物業服務費用由建設單位交納：如果售出了但尚未交付給買受人，則產生的物業服務費用也由建設單位交納。顯然，從以上分析中不難得出結論，該條的含義是從物業竣工之日起就開始交納物業服務費了，也即前期物業管理開始了。此外，北京市的規定也與《物業管理條例》相同。

筆者以為，以上四種立法例都值得商榷。第一種“半年說”。以業主開始人住前六個月作為前期物業管理開始的時間，這種以業主開始人住的時間再向后倒推六個月的特殊的“倒推法”是深圳市特有的一種立法方式。筆者以為這種“倒推法”至少有以下兩點不妥：(1)以后發生的業主人住時間倒推六個月來確定先發生的前期物業管理開始的時間，這會在邏輯上制造混亂，不符合通常的思維方式，因而是不科學的。(2)前期物業管理并不是開發商單方就可以開始的行為，沒有開發商和物業管理企業雙方簽訂前期物業服務合同的行為，前期物業管理是不可能開始的。顯然，這種“倒推法”只是一廂情愿的以業主人住的時間往后倒推半年作為前期物業管理開始的時間，這在實踐中是不符合實際的。第二種“售后說”。以住宅出售的時間作為前期物業管理開始的時間明顯不合符實踐。在一個物業管理區域內，每套住宅出售的時間可能都是不一樣的；此外，并不是每套住宅都會售出。這樣會得出以下結論：(1)不同的住宅納入前期物業管理的時間不同，也即同一物業管理區域的前期物業管理開始的時間是參差不齊的。(2)沒有售出的住宅不納入前期物業管理，不收取物業服務費。事實上，以上兩個結論都是與事實相背離的。因為該條例第42條第1款規定：“新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同，并報所在地的區、縣房地產管理部門備案。”顯然，由該條可知，前期物業管理服務合同是統一由住宅出售單位在住宅出售前與物業管理企業簽訂的，即同一物業區域的前期物業管理開始的時間是一樣的。并且是在售樓前，因此上述第一個結論不成立。此外，住宅出售單位沒有售出的住宅就不納入前期物業管理，不交納物業服務費不符合實踐，也沒有法律的明確支持。第三種“交付說”。也不符合物業管理的實際需要。按照《物業管理條例》第二十一條及第二十五條的規定，開發商應在售樓前與物業管理企業簽訂前期物業服務合同，這樣才能在買賣合同中包含前期物業服務合同約定的內容。這種要求符合實際需要。因為業主不能在沒有物業管理的情況下入住，而必須有前期物業管理為其準備必要的入住條件。按照“交付說”，前期物業管理和業主的人住是同時開始的，甚至可能要晚于業主人住，這無疑會給業主正常使用物業帶來極大不便。第四種“竣工說”。是《物業管理條例》采用的立法例。何謂“竣工”，《物業管理條例》等并未界定。在《北京市居住小區物業管理辦法》第7條使用了“居住小區綜合驗收”這種表述，但又對“綜合驗收”的含義未做出界定，但此處的“綜合驗收”類似于“竣工驗收”。按照法律的規定以及房地產行業的慣

例，房地產竣工后都必須進行竣工驗收。簡言之，竣工驗收是一種較為純粹的工程質量驗收。房地產物業竣工只表明新建房地產物業之主體和附屬工程已全部施工完畢，其配套設施設備均已安裝到位，但其工程項目尚處在施工單位、設備安裝單位的實際控制之下；而竣工驗收則是對工程質量是否符合建筑工程設計合同、建筑工程施工合同等相關合同要求的一次權威認定，一經驗收合格，則項目由施工單位等移交給開發商。由此可知，房地產物業的竣工或者竣工驗收合格都不能必然成為前期物業管理的開始。更何況前期物業管理的開始不可能是單方行為，必須有建設單位選聘物業管理企業并與之簽訂前期物業服務合同的行為才可能開始前期物業管理。因此，筆者認為，“竣工說”同樣是值得商榷的。

筆者以為，前期物業管理的開始時間應該是簽發物業接管驗收合格憑證之日。筆者在前面已經論述過前期物業管理的開始不是單方行為，而必須首先有開發建設單位與經其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同的行為。但是，在物業管理中，僅僅有雙方簽訂前期物業管理合同的行為是不夠的，房地產物業價值巨大，且因其中法律關系復雜容易產生糾紛，為了分清責任，為日后解決房地產物業管理法律糾紛提供證據，合同雙方還必須進行接管驗收行為，接管驗收的主要法律依據是建設部1991年2月4日發布的《房屋接管驗收標準》。物業接管驗收由新建房地產物業的建設單位或原房地產物業的所有人與物業管理企業雙方當事人參與，其法律意義在于明確房地產建設單位、物業管理企業和業主各方當事人的權利、義務，確保房地產物業使用的安全和物業功能的正常發揮，合理劃分物業管理的責任范圍。簡言之，就法律性質而言，接管驗收就是一種權利與責任的轉移。在前期物業管理合同中，接管驗收是合同的一部分，發生在房地產物業竣工驗收后、業主人住前。接管驗收行為的完成，就意味著對特定房地產物業的管理權由新建房地產物業的建設單位或原房地產物業的所有人移轉至受領接管的某特定物業管理人，獨立的物業管理行為由此開始。因此，自接管單位(大多數情況為物業管理企業)簽署驗收合格憑證之日起，前期物業管理即開始，而由此時開始收取物業服務費也就順理成章了。

二、前期物業管理中的費用負擔

關于前期物業服務費用應由誰承擔，現行《物業管理條例》未作具體的規定，致使前期物業管理費用的負擔成為前期物業管理實務中最有爭議的問題。而各地的地方性立法中更存在較大差異，歸納起來，大致有以下幾種具有代表性的規定：

1、《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》(2004年修正)第25條規定：“開發建設單位應當從住宅區開始入住前六個月開始自行或者委托物業管理公司對住宅區進行前期物業管理，管理費用由開發建設單位自行承擔。此種立法顯然有不夠周延的地方，其中有一個關鍵詞“入住”，即對業主入住前六個月產生的管理費用明確了由開發建設單位承擔，但對業主入住后又尚處于前期物業管理階段的費用由誰負擔卻未做出規定，因此在邏輯上不周延。”

2、《廣東省物業管理條例》第20條規定：“物業竣工后綜合驗收前的前期管理及其費用由建設單位負責……”。此種規定以綜合驗收為界，對綜合驗收前的管理費用規定由建設單位承擔，但對綜合驗收后而業主委員會選聘物業管理企業前仍處于前期物業管理階段的費用承擔沒有做出規定，在邏輯上也顯得不周延。

3、以物業交付為界，分別由房地產物業建設單位與物業買受人承擔。《上海市居住物業管理條例》第46條規定：“自前期物業管理合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發生的前期物業管理服務費用。由住宅出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。”與此種立法類似的還有南京市、天津市等。合肥市的規定也以交付為界，但與上述幾種有些微差別，即對交付前的物業管理只能由開發建設單位自行進行，不能委托物業管理企業進行，此做法顯然已經過時。這種規定的不足之處包括以下幾點：一是對于沒有出售的新建商品住宅，其產生的前期物業服務費用由誰負擔避而不提，這會使物業管理企業收費于法無據。而且，由于開發商與前期物業管理企業的特殊關系，難免有將其負擔轉嫁到其他業主之虞；二是如果住宅出售單位和買受人沒有在住宅轉讓合同中約定前期物業管理服務費用或只約定了部分費用的負擔，則如何劃分費用負擔?三是住宅出售單位和買受人在住宅轉讓合同中對前期物業管理服務費用的約定只應該約束住宅轉讓合同的雙方當事人，按照合同的相對性原則，這種約定不能約束第三方——物業管理企業；但我們也不能否定了當事人的意思自治，實踐中開發商買物業送物管的促銷方式也是很常見的，基于此，應在條款后加上“但物業買受人負連帶交納責任”。

4、《物業管理條例》第42條第2款規定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”《物業服務收費管理辦法》作了與《物業管理條例》配套的規定。此外，四川省、廣州市與之相同，僅在表述上有細小差異。這種方式的立法存在的問題是對物業交付給業主之后的物業服務費用的負擔問題沒有規定。

綜上所述，筆者認為，現行的《物業管理條例》以及各地的地方性立法中對前期物業服務費用的負擔的規定存在著要么條款不周延。要么條款不完善的問題，需要修改和完善。筆者認為，在對前期物業管理服務費用承擔制度設計時，應該考慮以下幾點：(1)前期物業管理服務費用負擔的分界點。立法規定較多的是以交付為界，這有其合理性，因為，物業的交付表示著物業的實際控制權、占有權、使用權等由開發商轉移給了業主，業主從此開始接受物業管理企業提供的物業服務，物業服務費用由此從由開發商負擔轉移給業主負擔是合理的。但是，筆者也注意到一個法律問題，交付是開發商向業主履約的行為，是開發商作為賣方向業主即買方履行的合同主要義務。即物業的交付反映的是物業買賣合同的履行；而前期物業管理服務的收費是業主基于與物業管理企業之間的物業服務合同而向物業管理企業履約的行為。這兩個合同反映的是兩種不同的合同法律關系，不能混為一談。雖然在實踐中，很多物業在交付時都是將物業的交付與業主入伙采取“捆綁”的方式，但是物業的交付和業主的入住并不必然是同步的，而且從立法表述的準確和專業性考慮，筆者認為，以業主入住作為前期物業服務費用的分界點是最合理合法的。(2)當事人意思自治的問題，即是否允許開發商和業主對費用承擔進行約定。筆者認為，應該允許，意思自治是合同法的精髓，自不應否定，否則就是對當事人權利的不合理限制，但是應加上“業主付連帶交納責任”(理由在前文已敘述)。如果開發商與業主只對部分費用負擔作了約定，則未約定部分的費用理應由業主承擔，因為業主接受了物業管理企業提供的物業服務。(3)如果業主要求物業管理企業提供了特約服務，則特約服務的費用自然由該業主承擔。

責編：呂尚