對中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)中相關(guān)制度的倫理思考

黃美玲　宋海峰　曾　岳

摘要：文章從應(yīng)用倫理學(xué)的角度，分析了房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的五項(xiàng)制度。揭示出五項(xiàng)制度中的倫理缺失。以便政策決策者進(jìn)一步認(rèn)識(shí)制度倫理的重要性，增強(qiáng)制定房地產(chǎn)制度的倫理意識(shí)，以確保房地產(chǎn)業(yè)中的相關(guān)制度符合公平、正義等倫理要求，推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)全面、持續(xù)、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：制度權(quán)益?zhèn)惱?/p>

中圖分類號(hào)：F293.31文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914(2009)04-263-02

中國房地產(chǎn)市場化改革已歷經(jīng)10余年，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱，目前正處于一個(gè)高漲的階段。房價(jià)越來越高，影響著越來越多人的生活。而與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的制度也逐漸受到人們的密切關(guān)注，相關(guān)制度背后的倫理缺失與倫理訴求也引起很多人的思考。

與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的制度主要有五項(xiàng)，分別是政治制度、土地制度、銀行制度、商品房預(yù)售制度和房產(chǎn)稅費(fèi)制度，這些制度構(gòu)成了我國目前房地產(chǎn)運(yùn)行的制度體系，其倫理缺失，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐漸顯現(xiàn)出來。

一、相對滯后的體制，致使中央政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控屢屢受挫、低效，廣大中低收入階層的利益遭到不同程度的掠奪，違反了憲政基礎(chǔ)上的政治倫理

中國是社會(huì)主義國家，人民民主專政是最根本的政治制度，中國的一切權(quán)力屬于人民。各級人民代表大會(huì)是最高權(quán)力機(jī)關(guān)，各級政府是行政機(jī)關(guān)，人大和政協(xié)監(jiān)督政府。但在具體實(shí)踐中，出現(xiàn)不少弊端，歸納起來，主要有以下幾點(diǎn)：

1、權(quán)力的約束機(jī)制軟化。改革開放以來，我們黨逐步順應(yīng)時(shí)代潮流，放棄計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，選擇市場經(jīng)濟(jì)，但權(quán)力的監(jiān)督和制約機(jī)制比較軟弱。

2、法治進(jìn)展比較緩慢。在司法方面，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不糾、司法不公的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；普通民眾和各級官員辦事時(shí)優(yōu)先考慮的往往是人際關(guān)系而非法律法規(guī)，講人情、憑關(guān)系的習(xí)慣仍未根本改變。

3、體制性腐敗時(shí)有發(fā)生。貪污受賄、權(quán)錢交易無法杜絕。不少部門、單位的領(lǐng)導(dǎo)已變成當(dāng)?shù)氐臋?quán)力壟斷者，權(quán)力流動(dòng)比較緩慢，年輕干部很難有施展才華的機(jī)會(huì)；各級官員們公款吃喝、公款旅游依然較多。

4、民主化程度仍然比較低。民主化主要包括公正的選舉制度、參與政治程度的大眾化、政府決策程序的民主化等。人代會(huì)、黨代會(huì)權(quán)力的實(shí)現(xiàn)度不高，與人民民主的要求還有距離。

但是，隨著時(shí)代的發(fā)展，民主化已經(jīng)成為世界潮流。公民權(quán)利是國家權(quán)力的基礎(chǔ)，國家權(quán)力是公民權(quán)利的保障。權(quán)利不是來自于國家的恩賜，而是國家權(quán)力存在的合法性依據(jù)。因而國家權(quán)力的存在和行使，應(yīng)當(dāng)以公民權(quán)利的保障為出發(fā)點(diǎn)和歸宿。

政治體制的相對滯后，也必然導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域中的腐敗現(xiàn)象層出不窮，屢禁不止。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)具有流程多、開發(fā)周期長的特點(diǎn)，從土地的“招拍掛”，到規(guī)劃、評估、測量、質(zhì)檢等環(huán)節(jié)，都有很多尋租行為和腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。

二、“公有產(chǎn)權(quán)”的土地制度，容易造成資源配置的不公平和低效率，違反“產(chǎn)權(quán)”倫理

關(guān)于產(chǎn)權(quán)倫理，筆者比較認(rèn)同湖南大學(xué)羅能生教授的概括。他認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)倫理是指調(diào)節(jié)人們之間財(cái)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的價(jià)值觀念、倫理規(guī)范和道德意識(shí)的總和，它體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)制度安排和人們處理財(cái)產(chǎn)關(guān)系的實(shí)踐中。產(chǎn)權(quán)倫理有三大基本原則：

1、產(chǎn)權(quán)正義原則。該原則包括：(1)產(chǎn)權(quán)獲得正當(dāng)性；(2)正當(dāng)產(chǎn)權(quán)的不可侵犯性；(3)財(cái)產(chǎn)權(quán)利與責(zé)任的一致性。

2、產(chǎn)權(quán)公平原則。該原則包括：(1)擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的平等；(2)獲得和使用產(chǎn)權(quán)的公平；(3)以共同富裕為最高目的。

3、產(chǎn)權(quán)主體性原則。所謂產(chǎn)權(quán)主體性原則，是對產(chǎn)權(quán)制度安排和產(chǎn)權(quán)活動(dòng)中主體的道德權(quán)利和倫理責(zé)任的規(guī)定，它要求人們在處理產(chǎn)權(quán)關(guān)系時(shí)，要充分尊重產(chǎn)權(quán)主體行使權(quán)利的自主和自由，自覺承擔(dān)產(chǎn)權(quán)使用的主體責(zé)任，使產(chǎn)權(quán)安排有利于主體的發(fā)展和價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

上述三大原則相互作用、相互聯(lián)系，共同構(gòu)成產(chǎn)權(quán)倫理的基本內(nèi)涵，也是衡量一種產(chǎn)權(quán)制度是否合倫理性的判斷依據(jù)。

中國是一個(gè)以公有制為主體的社會(huì)主義國家，國家的土地以“公有產(chǎn)權(quán)”的形式掌握在各級政府手中，由于是權(quán)力配置土地，這就導(dǎo)致整個(gè)國家土地配置過程中的高成本低效率。更有甚者。不少腐敗官員打著國家、集體的旗號(hào)掠奪土地收益，都可以在這種“公有產(chǎn)權(quán)”的土地制度下，以集體的名義掠奪財(cái)富，違反了“產(chǎn)權(quán)”倫理的公平原則。

三、“產(chǎn)權(quán)改革不到位”的國有商業(yè)銀行制度，容易把壞賬轉(zhuǎn)嫁到全體國民身上，損害社會(huì)公平

產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開，是現(xiàn)代企業(yè)制度對產(chǎn)權(quán)的要求。但是，當(dāng)前我國國有商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)卻是：國家是國有商業(yè)銀行唯一的產(chǎn)權(quán)主體，國家作為抽象的，非人格化的所有者，事實(shí)上無法行使所有權(quán)，這就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)主體虛置，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確等弊端，使“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象突出。

“產(chǎn)權(quán)改革不到位”的國有商業(yè)銀行，在業(yè)務(wù)運(yùn)作中容易產(chǎn)生呆壞賬。目前，在各地房價(jià)持續(xù)走高的過程中，國有商業(yè)銀行發(fā)放的各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款的數(shù)額已經(jīng)十分巨大，許多壞賬正在積累。據(jù)國際清算銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2005年年底，中國的房屋貸款市場已經(jīng)高達(dá)2270億美元。規(guī)模居亞洲之首。中國的房屋貸款市場總額已占中國GDP總額的10％。而這些巨額的貸款，有不少是在違規(guī)操作下完成的，層出不窮的違規(guī)操作，使房貸質(zhì)量大打折扣。

為緩解即將到來的壞賬危機(jī)，2007年8月以來，一場房貸緊縮風(fēng)波席卷全國。各大城市的新房貸款首付已提高到40％，深圳建行、中行的二手房貸已經(jīng)基本暫停。2008年以來，深圳相繼出現(xiàn)了不少業(yè)主“斷供”現(xiàn)象，對于國有商業(yè)銀行來說，目前的形勢比較嚴(yán)峻。

四、“利開發(fā)商、損消費(fèi)者”的商品房預(yù)售制度，違反了正常的營銷倫理，損害社會(huì)公正

商品房預(yù)售制度是為了解決早期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展資金不足而設(shè)立的。1994年。建設(shè)部主導(dǎo)設(shè)立了商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售有利于房地產(chǎn)開發(fā)商吸收資金，緩解資金的壓力。但卻留下很多制度空白，即對侵權(quán)、違規(guī)行為未制定具體的懲戒條款。具體弊端表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是法律風(fēng)險(xiǎn)比較大；二是消費(fèi)者缺乏購房款用途的法律保障；三是剝奪了購房人對商品房的知情權(quán)；四是履約期限過長導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加大，容易損害消費(fèi)者利益；五是商品房預(yù)售容易造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫；六是“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金；七是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行和購房人承擔(dān)。

因此，商品房預(yù)售制度侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)、平等權(quán)等權(quán)益，增加消費(fèi)者購房風(fēng)險(xiǎn)，損害消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益，違反正常的營銷倫理，損害社會(huì)公正。

五、“重交易、輕保有”的房地產(chǎn)稅收制度，易造成畸形的財(cái)富分配，不利于社會(huì)公平

房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)項(xiàng)目不僅繁多，而且各地方的情況差異較大。

1、稅費(fèi)種類繁多。目前我國與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)14種，其中實(shí)際征收的有12種。收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁雜，一般都在幾十種。有的地方甚至超過百種。

2、稅制結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。目前我國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅、不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課。造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。

3、稅制本身存在有欠公平之處。主要體現(xiàn)在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一兩個(gè)方面。內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一使內(nèi)資企業(yè)的稅負(fù)高于外資企業(yè)，有悖于WTO的國民待遇原則和公平競爭的原則。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一指的是城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅，同樣造成不公平競爭，也不利于促進(jìn)農(nóng)村土地的集約化利用。

4、計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)，征管漏洞大。由于我國尚未建立起房地產(chǎn)評估制度，使得房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面的計(jì)稅依據(jù)難以合理確定。目前也還缺乏對房地產(chǎn)嚴(yán)格的注冊登記制度，使納稅人在納稅申報(bào)時(shí)有弄虛作假的機(jī)會(huì)，而稅務(wù)機(jī)關(guān)對此又無法查實(shí)。

5、房地產(chǎn)行政事業(yè)收費(fèi)體系混亂，重復(fù)收費(fèi)，計(jì)征不規(guī)范。因此，“重交易、輕保有”房地產(chǎn)稅收制度，有效保護(hù)了地方政府以及炒房者等強(qiáng)勢群體的權(quán)益，損害了普通購房者等弱勢群體的權(quán)益，是一種畸形的財(cái)富分配，起到擴(kuò)大貧富差距的負(fù)面作用，有損社會(huì)公平。

責(zé)編：芝榮