淺談宏觀調控后浙江蒼南房地產市場的發展與策略選擇

李世品

摘要：文章試從2005年開始的新一輪國家宏觀調控政策實施后蒼南縣房地產市場的發展情況及用期表現入手，通過時其市場基本特點及問題的分析，并對政府及要素部門在房地產市場中的目標定位及策略選擇進行初步的探討。

關鍵詞：宏觀調控房地產市場策略選擇

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2009)04-264-02

近10年來，隨著國民經濟的持續發展和城鎮化進程不斷推進，蒼南房地產投資總量不斷增長，居民住房消費持續擴大，房地產業逐步成為全縣國民經濟中一個重要產業。但受國家2005年開始的新一輪宏觀調控政策效應的影響。房地產市場發展逐步顯現目標定位不明確，缺乏策略應對，供給結構失衡，價格增長與規模萎縮并存等問題。筆者試圖對宏觀調控后蒼南縣房地產業發展中存在的問題進行分析和探討，并就該縣未來房地產市場發展的策略選擇談一點自己的淺見。

一、房地產市場發展情況和周期衰現

1、房地產開發投資增速放緩。據統計。2005-2007年。蒼南縣完成房地產開發投資159585萬元，房地產開發投資年均增長37.27％。房地產投資占全社會固定資產投資的比重從10.6％提高到12.86％，其中，2006年度增長達到69.8％，但與1998年-2004年發展周期的年度增長73.15％相比，增速明顯放緩。

2、房地產增量市場供給不足。2005年以來，蒼南縣商品房施工面積285.83萬平方米。竣工面積36.57萬平方米，銷售面積58.35萬平方米。2005年-2007年，商品房預售額年均增長達43.2％，出現商品房銷售供不應求的現象。

3、土地供應量總體穩定。2005年-2007年，蒼南縣通過土地招投標、拍賣、掛牌及協議出讓的經營性土地達1028.8萬平方米，土地供應量年均僅增長1％，2007年開發土地供應量303.2萬平方米，比上年下降了11.35％。由于受調控政策的持續影響和建設用地控制，土地供應量總體穩定，但受2007年補辦用地等因素影響，土地供應量有較大政策調節痕跡。

4、房地產市場持續活躍。2005年－2007年，蒼南縣房地產市場總體趨于活躍，2005年以來，房屋交易建筑面積達230.65萬平方米，年均增長16.8％。但市場受宏觀調控政策滯后性及外圍因素對預期降低的影響，2007年下半年開始，市場活躍度下降明顯，2007年交易建筑面積同比僅增長3.6％；2008年前三季度，房屋交易量同比減少近40％，成交建筑面積同比減少近25％。

5、價格持續增長，房價收入比進一步拉大。2005年-2007年，全縣房價年均增幅高于職工家庭年收入平均增幅。按2007年預售商品房平均建筑面積138.2m²／套、銷售均價3615元／m²計算，售價將近50萬元，而同期該縣職工的家庭年收入僅為16740元。房價與家庭年收入比為29.8：1，遠高于1：6的合理房價收入比，與1998年-2004年發展周期房價收入比翻了一倍多。

二、房地產市場發展的主要問題及原因分析

1、住房供應結構與有效需求矛盾突出。由于缺乏有效規劃、控制和監督，住房供應市場產生了剛性需求有余而有效供給不足現象。從供給層面看，另據測算，2005年蒼南縣商品住宅平均建筑面積為136.8m²／套、均價3615元／m²；2006年為132.5m²／套、均價3595元／m²；2007年為138.2m²／套、均價3615元／m²。而直至2007年，該縣城鎮居民購建房支出僅2613元。由此表明，隨著2005年來多次調控政策的出臺，該縣住房結構仍沒發生變化。中小戶型、中低價位的普通商品房市場供應量偏少，超過了大多數中低收入家庭的住房消費能力。從需求層面看：(1)經濟發展帶動了需求。蒼南縣作為人口大縣，土地總量稀缺。房地產供給彈性較小。隨著經濟增長，加大了城鎮居民對住房的需求。城鎮化進程加快、城鎮建設及舊城改造，增加了住房需求。房地產金融的發展，尤其是住房公積金貸款等總量的擴大。放大了住房需求。(2)政策滯后效應擴大了需求。隨著2005年以來國家各項調控政策的實施，投機資本從各大中城市的擠出，部分投資資本進入該縣房地產市場，據不完全統計，2005年來該縣商品房市場外來資本購房達25％強。同時，較低的投機成本，加以市場信息不透明，必然使投資性需求受到鼓勵，促成了短周期的超常規需求。(3)非理性預期放犬了需求。該縣房價趨高，很大程度上與人們的非理性預期有關。從眾行為理論認為：在金融市場中總有一批幼稚的參與者，他們沒有足夠的信息來源。也無法獲得準確的信息，他們對未來的預期形成主要依賴于市場上其他人的行為和預期，從而通過模仿其他人的行為來選擇自己的行為策略。作為房地產投資主體的經濟人其理性往往也是有限的，在奧論對房地產保值增值功能認識上的過度強化和誼縣房地產市場信息不對稱的情況下。購房者也總是喜歡以他人的決策和行動來決定自己的行動。同時，房地產市場區間局部差異過大，也會引導居民裹挾大量資金向預期收益高地區集中，如該縣龍港、靈澳兩個經濟強鎮在短期內呈現出左右全縣房地產市場變化的龍頭效應。因此，蒼南縣房價存在非理性價格空間。

2、住房保障體系建設滯后，市場細分不足。2005年－2007年，該縣無經濟適用房供應，遠未達到國務院規定經濟適用房建設規模要達到當地住房建設量10％的要求。同時，廉租住房制度不完善，保障方式單一、保障對象未實現“應保盡保”、補貼標準不高。再者，該縣住房保障的資金來源單一，沒有彤成多渠道、穩定規范的保障資金來源，同級財政預算安排及每年從土地出讓凈收益中提取5％以上的專項資金尚未到位。由于同期市場上缺乏中低價位普通商品房的推出，造成有市無房、欲購無力的局面，嚴重影響中低收入家庭住房狀況的改善，社會反響比較強烈。

3、宏觀調控不力，市場行為不規范。主要表現為違規開發、違章建設、非法交易、中介度物業管理不規范等，如個別開發商未領取預售證就開始收“定金”。有的樓盤未推出，在二手房市場就已經出現私下交易。從市場角度看，主要是利益驅動；從政府角度看。主要是整體調控不足。(1)土地供應缺乏協調發展理念。(2)土地供應市場主導不足。政府對土地價值及供應量的判斷和決策缺乏科學參考。從土地供應總量看，近幾年該縣以協議出讓的土地占80％左右，雖然協議出讓對防止炒作土地有一定的限制作用。但同時也削弱了對市場的真實反映，使房地產市場調控的敏感度降低。

調控政策難以及時到位。(3)規劃約束不足。在經營土地的認識下，地方政府對城鎮的發展規劃上近年來呈現快于經濟發展的城鎮外延擴張，政府雖然花很大精力、財力做了明確的詳細規劃，但往往為招商引資讓步，改變其規劃用途。同時，從縣房屋權屬登記掌握的情況看，私人自建、合作建房的普遍存在超出規劃的違章建設行為。近年來非法占地、擅自改變用地功能、違章建房的現象在該縣屢禁不止，雖然主要源于經濟利益的驅動，但也折射出縣規劃用地監管力度和政策處理嚴肅性不足。如處罰補辦等，違法、違章行為的政策處理上以罰代管及對劃撥土地上房產轉讓的政策執行不到位等，都留出了太大的利益空間。(4)市場信息缺失。由于目前該縣房地產市場總體處于賣方市場，開發商往往利用信息上的不對稱，刻意強化供不應求的信號；而投機者、炒房者通過關系要到房，進一步改變了實際供需對比。但該縣對上述影響因素尚無明確的房地產信息發布制度。此外，政策因素還體現在拆遷安王中因地基安置政策(未考慮容積率因素帶來的補償價值)帶來的拆遷難度增大，建設周期延長，成本上升等。

三、房地產市場發展趨勢分析

1、住房潛在需求充足，但有效需求依然不明朗。隨著國民經濟的持續發展，特別是重大基礎項目的逐步建成，蒼南縣的城鎮化水平不斷推進。同時，由于新一輪潛在消費群的形成，將確保該縣房地產市場未來三至五年內有足夠的發展空間。以該縣1981年至1983年人口年均自然增長率為16.36％計算，實際新增人口46428人，在未來的3-5年內，這一年齡段人口都將到達“成家立業”的階段。如果按4：1比例計算，則需要住房11607套。但是，由于受全球金融危機影響，GDP增長放緩，銀根勢必緊張。房地產開發項目及住房消費貸款仍將受到一定限制，誼縣住房有效需求將難以釋放。

2、市場供給將有所放大，供需矛盾有望適度緩解。從統計分析，近幾年該縣商品房項目施工量明顯大于竣工和銷售量，房地產投資也保持了一定的增長，根據建設周期，增量市場勢必會有所放量。同時，該縣一些私人“開發”、合作的建房形式由于逃避了稅收等因素，存在很大的獲利空間，其近年來建設的總量不可忽視，僅以2007年補辦用地就達到17.7萬平方米。存量市場上，隨著近期地方政府的紛紛“救市”，房市調控必將在住房稅收和消費信貸政策上進行松綁，這使得消費者的心理預期逐步恢復。稅負和利息負擔的減輕將有助于引導需求入市。

3、住房價格增幅將逐步減緩。從2008年前三季度市場交易量看，已經明顯呈現出需求減弱、預期受挫的痕跡。近期調控政策的調整，稅自的降低雖然能部分促進需求。但如果主要交易稅費如營業稅等稅率無大幅調整，購房者的成本仍偏高，對于目前的房屋價格水平。市場的潛在需求多數還只能“望樓興嘆”，賣方市場將出現向買方市場轉變的態勢。住房價格增幅將逐漸放緩。

四、房地產業發展的目標定位和策略選擇

(一)關于蒼南縣房地產業的目標定位

本質上講，住宅產品具有社會和經濟屬性交融的特征。對投資者來說，房地產作為一種投資，具有保值增值性強、操作技術性較低的特點，但有變現能力較差的缺陷；在房地產價格上漲的宏觀經濟環境下，房地產保值增值性得到了很大的增強，從而能使投資者實現盡快的套現增值。從房地產作為生活必需品的功能看，房地產也只是大宗消費品，居民購買住房更大意義上只是一種轉移支付：由于該縣一方面城鎮集聚功能普遍有限，另一方面人口基數偏大，滿足居住和發展經濟需要自然是房地產的首要功能。也就是說，房地產不僅是經濟問題，還是社會問題、政治問題，房地產開發投資“度”的問題，其實就是地方經濟承受力、城市競爭力的問題。因此，該縣房地產市場從功能需求和經濟發展的需要看，其目標定位應作為基礎性產業。

(二)房地產業發展的策略選擇

1、協調發展新區和舊城，加強土地要素供應的調控力度。土地是政府直接控制的房地產市場要素，土地供應是調控房地產市場的基本手段，其直接決定和影響市場的供應量。從長遠發展看，該縣今后發展社會經濟、加快城鎮化進程和建設現代化城市、提高居民居住水平等諸多方面，都會對土地供應提出更多的要求，土地問題將日益嚴峻。因此，從房地產市場化的角度考慮，政府作為土地要素的供給者，要作好規劃、用地監管，維護好房地產一級市場秩序，發揮好“有限政府”的作用。通過科學地確定年度開發規模和土地供應計劃。發揮住房保障功能；通過為招、拍、掛主要出讓方式讓開發用地這一房地產主要生產要素按照市場調節反映出動態信息；通過嚴格的規劃約束，提高土地的集約化利用。同時，要合理進行舊城改造，協調新舊城區的發展。新區的開發確實在一定時期內對經濟發展在吸引投資、吸引產業方面比較舊城有著明顯的優勢，但從該縣拆遷建設情況看，公共基礎服務設施建設比例明顯偏小，如果按照配套設施有效服務范圍2公里計算，本縣部分新區新建住宅仍存在缺少配套服務設施的問題。這將影響新區的發展及房價的穩定；隨著社會經濟的發展，舊城建設將是永恒的主題，是城鎮化進程中的寶貴資源，保持合理的舊城改造速度，將有利于逐步改善城鎮整體形象，并通過功能性及結構性優化，推動地方經濟的進一步發展。此外，要合理調整拆遷政策并保持一貫性，加快土地的交地速度。要適度調高貨幣補償基價。堅決杜絕地基安置，由于地基安置忽視了級差地租的增值，而貨幣補償又低于每平方米開發成本價，一方面是土地級差地租帶來的巨大收益，另一方面是貨幣補償后的無力購房，使目前前后拆遷補償政策造成的落差極大，這也是當前拆遷難的一個主要問題。

2、維護市場秩序，合理引導住房價格預期。保持存量市場的活躍度。房價合理、存量市場穩定，房地產市場才能保持持續健康發展。一是要整頓和規范房地產市場秩序，要依法對房地產開發、銷售、中介、廣告、合同、物業管理等六個方面的違法違規行為進行查處，關鍵是實現相關部門的聯合監管，規劃、土地部門要作好源頭的約束、調控。工商、房管部門要嚴查虛假廣告、合同和中介機構非法炒賣商品房。物價、房管部門要公布、制定市場參考價及指導價；二是要正確引導住房價格預期，增強房價的透明度。消費者心理預期對住房資產價格和需求的影響特別大，因此增強房價的透明度，正確引導消費者心理預期顯得特別重要。政府通過建立起房地產市場信息發布制度和加快啟動房屋網上銷售，度時對市場信息和擬采取的政策措施向社會公布，增加購房者信息；逐步實現住房平均價格、區域價格指數和不同住房類型價格指數的統計，對市場供求比例、價格走勢等情況進行及時的收集、分析、反饋，引導居民形成理性的住房消費觀念，引導開發企業做好市場細分和市場定位。避免盲目開發和商品房價格不合理定位。

3、調整住房供應結構，完善住房保障制度。住房消費是區分居民家庭經濟能力和消費檔次的主要商品之一，因此，要統籌考慮社會各階層的住房需求，科學編制全縣住房建設規劃，按照“總量控制、區域平衡、落實項目”的原則，合理確定新建住房結構比例，嚴格控制土地供應，優先安排中低價位的普通商品房及經濟適用房建設項目，適當增加90m²左右普通商品房的市場供應量，并可以采取政府限價、市場運作方式開發建設一些小套型低房價的商品房投放市場，梯度解決城鎮困難家庭的住房問題。同時，要提倡適度的住房保障。保證住房保障資金的來源固定，嚴格經濟適用房的銷售及交易管理，加強住房保障對象、標準的審查把關，使住房保障制度真正惠及弱勢群體。

責編：呂尚