關于物業管理中若干法律問題的思考

諸葛誠

摘要:物業管理是在我國改革開放及房地產市場快速發展中興起的一個新興行業。物業管理行為的實施,對于改善人民群眾的生活、工作環境、提高城市管理水平、 促進住宅建設等方面,起到了積極重要的作用。但物業管理在發展中也存在著一些亟需解決的問題。本文通過對物業管理的法律關系、物業管理活動中遇到的一些問題的分析,提出如何完善我國物業管理的法律制度,以期對提高我國的物業管理水平有所幫助。

關鍵詞:物業管理法律問題

近年來,隨著我國城鎮住房制度的改革及城市房地產市場的飛速發展,物業管理行業也進入了一個迅速發展的新時期。物業管理作為一個新興的行業,在發展中確實也存在著一些亟待解決的矛盾和問題。為了規范物業管理行為,維護業主和物業管理企業的合法權益,2003年6月8日,國務院發布了第379號令,頒布了《 物業管理條例》, 并于2003年9月1日起施行。

1.物業管理中的法律關系

在物業管理活動中之所以出現許多問題,一個主要原因就是很多人對物業管理中的法律關系認識不清。房地產開發商開發一個物業區,通過市場銷售,將所建商品房出售給業主。其法律地位從原來開發項目的所有者逐步轉移,出售后即不再擁有已售出部分商品房的所有權。雖然所有權已經發生了轉移,但大多數房地產開發商在概念中認為所有權仍未發生轉變。他們仍認為物業區是他們所建,當然物業管理由他們管。這種概念往往把物業管理引入歧途。在法律上所有權的轉移也標志著新的所有權人對其所擁有的財產的處置權、管理權。這一概念在物業管理中尤為重要,所以在物業管理中,都要以圍繞向產權所有人提供服務為中心進行活動。

2.房地產開發商直接管理物業容易引發的法律問題

從專業分工的角度上來講,物業管理應該由專門的物業管理公司來經營,但在實際操作中,有很多項目的房地產開發商在其內部附設一個物業管理部門,自制物業管理公約,自訂收費標準,自己組織安排成立物業管理委員會。這種行為容易造成如下問題:

(1)房屋本身質量問題導致業主拒交管理費。

(2)當裝修出現諸如壁紙脫落、地板走翹、石膏板開裂或裝飾物變形等質量問題導致業主要求房地產開發商減免幾個月的物業管理費。

(3)當實測面積與購買時的暫測面積有誤差時。

(4)采用分期付款或尾款緩交的情況。這時如果發生房屋質量問題,裝修質量或水電氣暖,以及面積方面的問題,或有物業管理不到位的問題時,房地產開發商不但物業管理費收不上來,就連剩余未付的房款也難收上來。

(5)有銀行按揭貸款的情況出現時。 如果出現上述的有關質量問題,或物業管理方面的問題,業主會拒絕向銀行還本付息,而把承擔債務的責任推給房地產開發商。

之所以發生上面的幾種風險,主要的原因是房地產開發商不能積極主動地避開風險,而是把兩個法律關系攪和在一起,這就導致了業主會把購房和物業管理的風險合并在一起,同時推給房地產開發商。所以,無論從哪個方面講,房地產開發商自己獨自從事其開發的物業區的物業管理都是弊大干利。

3.物業管理費導致的問題

以業主承受能力為借口,導致的物業管理服務收費標準偏低,是制約物業管理健康發展的一個重要原因。多數物業管理企業疲于生計,必須靠其他經營收入才能維持收支平衡,這種現象說明現行物業管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業管理是市場行為,物業管理服務收費也應遵循市場規律,應由當事人按照市場規律的客觀要求自行協商確定價格。已成立業主委員會的,物業管理服務價格應由業主委員會與物業管理企業雙方協商議定,可以通過物業管理招標投標的形式確定,在物業管理服務合同中應明確物業管理服務價格。確定物業管理服務收費標準,應當遵循公平、公開、合理以及與物業管理服務水平相適應的原則。

過低或過高的收費,都會導致許多業主遲延交費,不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費,發展商或物業管理公司對業主施行停水停電,不讓業主的汽車進物業區,停止通信或停電話,嚴重的則導致訴諸武力,引起法律糾紛。

4.如何完善我國物業管理法律制度

(1)完善我國物業管理制度的立法。當前物業管理大量糾紛產生的原因十分復雜,特別是法治建設嚴重滯后于物業管理行業的發展,致使物業管理市場不規范,物業管理活動中各方面主體的權利、 義務不清, 合法權益得不到保護, 政府的監督管理缺乏法律依據 ,大量矛盾糾紛得不到解決。 已經出臺的法規政策層次不高,沒有涵蓋物業管理的全部內容。整體性、連續性、實踐性較差,可操作性不強,立法部門應盡快建立和完善物業管理法律法規體系,將《物業管理條例》上升為法律,將行政管理處罰的權限上升為司法行政的權限。 即使《物業管理條例》 還不能上升為法律,國家也應即時出臺系列實施細則,加強《物業管理條例》的覆蓋面和可操作性。

(2)明確物業管理服務收費市場機制的協商定價導向。以業主承受能力為根據制定的物業管理費,收費標準偏低,是制約物業管理健康發展的一個重要原因。 多數物業管理企業疲于生計,必須靠其他經營收入才能維持收支平衡,這種普遍現象說明現行物業管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。

(3)建立物業監督機制。建立物業管理侵權業主投訴機制,加強業主及業主維權機構對物業管理侵權人的經常性監督和國家物業管理監督主管機關對物業管理侵權人的行業性監督。建立物業管理人的信用評級制度,充分發揮物業管理行業自治性監督作用,健全市場自律監督和社會監督體系。

(4)建立物業管理糾紛民間調解和仲裁制度。民事糾紛處理方法中,最快捷的方式是民間調解和行政調解。其缺點是不具有法律強制力,當事人的履行率較低。最快捷、又具有法律強制力的解決糾紛的方式是仲裁。與訴訟的兩審終審相比,仲裁是一裁終局,耗時比法院短,所以仲裁能夠更加及時地解決物業管理法律糾紛。◆

參考文獻:

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