不托市！開發商失卻最后“稻草”

羅科

中央不管房價，地方忙于刺激成交量，開發商加速打折銷售自保，三者交錯，構織成了2009年全國“兩會”前房地產業生態圖。

不給價格托市

接下來的一兩個月，市場翹首以盼中央出臺第二輪“救市”政策的愿望可能要落空了。

近日，住房和城鄉建設部部長姜偉新在部里傳達了國務院對房地產市場的明確態度：管行業不管價格，活躍住房交易量，不給價格托市，引導開發企業主動調價。

“活躍交易量是在保行業，交易量的活躍是以下調價格為前提。搞那么多廉租房安居工程為的就是行業。讓開發商即便沒活干了，可以通過低利潤的項目給政府打工。”建設部一位參與會議傳達的官員表示。

該官員透露，根據中央和部里精神，當前不會有讓企業改變降價預期的直接手段，如果出臺政策過頭，企業就會改變預期。

上海、北京與深圳是最具房價風向標的一線城市。在此前召開的地方“兩會”上，上海市委書記俞正聲、北京市市長郭金龍和深圳市市長許宗衡已分別公開表示“沒有拯救房地產的打算”，“政府不救樓市”，“政府不會為高房價托市”。

“不像其他開發商所呼吁的要暫停建經濟適用房和限價房，我認為上海、北京兩個城市都還需要大量建。其土地應該招標而不是拍賣。保障性住房的開發性貸款應該網開一面。”全國政協委員、山東經濟學院房地產研究所所長郭松海對《鳳凰周刊》表示，他還想加一把火，準備在今年“兩會”上提交將房地產市場調整為民生領域的提案。

通過提案，郭松海想對政府表達，房地產市場不應是一個給中高收入群體蓋房子的市場，房地產市場應該是民生的。而且為低收入者蓋房子也不會否定和影響房地產業對其他產業的拉動作用，仍然需要鋼鐵、水泥、器具，只不過是行業本身的利潤低一些。

“現在在4萬億元投資中，政府已經安排了9000億元的保障性住房計劃。估計三年房地產市場結構就會調整到位。”郭松海覺得，通過政府資金和保障住房的不斷批量入市，進而拉低行業的平均價格，今年總體房價還會略有下調。據他估算，保障性住房供應如增加5%，會拉動房價下降3%-4%。

大勢難撼

中央對樓市持靜默觀望的態度，使一些地方政府坐不住了。

2008年10、11月出臺以“契稅、營業稅減免，首次購房利率7折”等為主的第一輪救市政策，雖使樓市銷售在2008年12月出現小幅反彈，但之后又逐漸式微。于是，從2009年1月份開始，各地開始研究起購房退稅、購房入戶以及取消二套房貸和外資購房限制等新一輪救市策略的可行性，以期地方財政突圍。

1-2月份，成都、武漢、重慶、天津、廣東先后出臺文件，為購房入戶放行。同一時期，北京、蘭州，杭州等市也先后為90/70政策松綁，調整至90/50。原因是“套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重必須達到開發建設總面積70%以上”的90/70政策從2006年出臺以來造成小戶型過多，而事實證明市場對小戶型需求有限，進而影響資金回籠。

此外，重慶、深圳在被媒體緊密關注中繼續研究實行購房退稅的可行性。北京則暫停“限外令”，于2009年1月1日至12月31日期間暫停執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》。

“第一輪政策實施的效應如果落空，則需要加大政策暖市力度。”剛做完“促進上海樓市進一步穩定發展的政策設計”課題的全國政協委員。上海社會科學院房地產研究中心主任張泓銘對記者說，房地產市場需要適度轉暖，滿足經濟增長和擴大內需的要求。

但因對目的和可能產生的后果產生懷疑，全社會隨即對地方政府系列“新政”展開激烈爭論，致使“新政”的落地實施變得步履蹣跚。

對于地方政府針對房市采取的“靈活措施”，前述建設部官員回應表示，建設部現在不想明確說這件事。

SOHO中國董事長潘石屹慨嘆，房地產政策出得太多，給市場的信號反而混亂。“現在最需要清晰、有力、有權威的統一性政策，給市場明確的信號。”

郭松海說，現在一些城市提出購房入戶等地方性政策，在目前大的經濟環境下，不足以改變樓市大的格局。

“而且靠政府來救目前的房市是不現實的，也是難以做到的。”建設部政策研究中心副主任王玨林表示，這些政策出臺，也不能解決房屋銷售不景氣的問題，還可能會“陪了夫人又折兵”，造成行政對市場的干預。

從國家發改委的數據來看，2008年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4%，指數出現近10年來的首次下跌。2009年1月，70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%，跌幅比去年12月擴大0.5個百分點。

至于接下去的走勢，清華大學住房研究所所長劉洪玉仍覺得，短期內一些商品性住宅項目的市場價格還存在著理性回落的可能。

因“拐點論”而被賦予有先見之明之稱的萬科老總王石近日也提醒業內，房地產調整遠未結束，金融危機對中國實體經濟的影響才開始。從具體市場來看，珠三角地區前期調整幅度過大，今年的調整會趨于緩和；北京與長三角調整的大幕才剛剛拉開；而中西部和東北地區的調整幅度不大。

銷售要快

中央政策的無聲，地方政策的雜亂，使得房地產商不得不眼睛向內，尋求自我拯救。

重慶第四大房地產公司隆鑫地產從2009年2月起，花漾四季樓盤開打7.6折價格牌，“把貨快速出去，不要在冬天里糾纏，”隆鑫地產高層在其內部舉辦的南山會議上強烈提醒公司人員要注意，“在價格上我們沒有底線。一句話，今年的機會絕不能放過，”

據中金公司測算，主要城市當前商品房庫存還需27個月才能消化。“現在公司手上還有4300萬平方米的土地儲備，今年，我們的唯一目的就是加快銷售，回籠資金。”恒大地產一位高層表示。

自去年恒大地產上市計劃遇挫后，資金鏈和負債率驟然險峻，于是在2008年下半年破釜沉舟地打折銷售，與萬科雙雙扮演“價格屠夫”角色。或許正是因為調整得早，因禍得福，全年銷售額沖破100億元大關，在逆市中實現預定指標。

而營銷方針調整步后的廣東房地產兩巨頭碧桂園和合生創展，不得不在年關大量裁員，以應對資金緊張風險。恒大集團董事長許家印近日與碧桂園董事長楊國強、合生創展董事局主席朱孟依會面后，回到公司就對下屬偷偷樂道他們現在都在為市場而愁眉苦臉。

更壞的消息是，中新集團（控股）有限公司2月份一度被爆已陷入自2003年上市以來最大的資金鏈斷裂漩渦中。

潘石屹表示，在近期樓市難見明顯起色的情況下，資金撐不下去的房地產企業將不會是個案，壞消息會接踵而來。

北京市建委內部最近一個統計結果是，自2008年市場形勢逆轉以來，北京已經有上千家，近四分之一的房企關張。

企業的存亡，在政策主管層只是一個行業結構合理與否的問題。1月中旬南京市市長蔣宏坤在地方政協會上語驚四座：“南京原先有300多家開發商，后來減少到200多家，有的開發商不負責任，情況不對就跑，我希望再淘汰100多家質量不高的開發商。”

業內預計，今年5、6月份是房地產企業遭遇低谷的關鍵周期，轉賣項目、高息拆借資金等行業內尋求接濟行為將頻頻出現，而清晰擺在那些銷量不佳的開發商面前的路只有一條，那就是擠壓泡沫，以沒有水分的合理價格在銷售競賽中拼殺突圍。