對中國房地產企業資金來源轉變的思考

付春

[摘 要]房地產企業的資金來源是影響整個房地產業運行的重要因素,也是影響住房價格的重要因素。關注房地產企業的資金來源以及資金構成,對國家實施宏觀調控,穩定房價,保障民生都有重要的作用。

[關鍵詞]房地產企業 資金來源

日前,國家統計局披露了2009年前三季度的房地產運行狀況的數據。數據表明,在金融危機的大背景下,房地產業經過去年的“擠壓泡沫”階段,逐步回暖,呈現出緩慢復蘇并著力新的發展的勢頭。其中,房地產開發企業的資金來源情況為“前三季度,房地產開發企業本年資金來源38991億元,同比增長38.8%。其中,國內貸款8190億元,增長47.2%;利用外資359億元,下降26.2%;企業自籌資金12787億元,增長14.5%;其他資金17654億元,增長62.4%。在其他資金中,定金及預收款10269億元,增長52.0%;個人按揭貸款5345億元,增長107.7%”。雖然此統計結果僅為2009年前三季度的數據,不能完全代表2009年房地產開發企業的資金來源結構,但是我們仍能從中注意到房地產開發企業的資金來源呈現出一些明顯的變化。

一、房地產企業資金來源的構成

由于房地產生產、經營的特點,使得房地產的發展不僅要依靠自身積累,而且要依靠社會集資。據不完全統計,在進行房地產的開發與銷售過程中,房地產商利用的自有資金只占總資金的30% 左右,而其余70%左右的資金來源于金融系統的融資、外資以及消費者的預付款。這部分資金是這樣構成的:國家預算內資金、國內貸款、企業債券、外資、自籌資金和其他資金來源。

當前中國房地產開發企業的資金來源主要由其中的國內貸款、引用外資、自籌資金和其他資金四部分構成。從資金來源看,房地產商的資金主要來自國內貸款、外資、自籌資金、訂金和預付款、個人按揭及其他。2008年以來,開發企業自籌資金同比仍有較快增長,且增幅不斷增加,但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到2008年7月,原本第一季度增長較快的國內貸款也急劇萎縮,同比增長為15.7%,與上年30%-40%的增幅相去甚遠,訂金及預付款增幅為9.7%,也和前期差距很大。尤其值得注意的是,由于需求者觀望情緒濃厚,商品房成交量大幅下降,個人按揭貸款到7月份已經為負增長,同比減少5.7%。由此可見,房地產資金供給的情況已經不容樂觀。截止2009年第三季度,由于實行了寬松的貨幣政策,國家加大投資力度,除了外資利用降低外,其余各部分資金同比增長幅度都較大,這也預示著房地產業的前景較為樂觀。

二、對房地產資金來源變化的分析

(一)房地產業經受住金融危機嚴冬的考驗,已經度過了最艱難的時期。自金融危機以來,居民的消費水平一直徘徊在低水平上,導致房地產的銷售業績下滑,成交量萎縮,房地產開發企業不愿讓渡其高額利潤,民眾持幣觀望,這樣就使房地產市場呈現出有價無市的狀況。經過國家宏觀政策的調整,加大投資,實施寬松的貨幣政策,房地產企業大都獲得高額貸款,銜接并充實了資金鏈條,為房地產業注入了新的活力。

(二)房地產開發企業的資金主要還是來源于銀行貸款。從國內外情況看,房地產投資資金來源中,銀行貸款一般占到60%左右,這是房地產業發展的一個顯著特點。在我國,房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款,開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。

(三)外資利用降低,自籌資金的增加,一定程度上降低了房地產業的泡沫。

長期以來,我國房地產企業的自籌資金不足,自籌資金額占房地產行業資金總額的比例不到30%,成為整個國民經濟發展的一個安全隱患。隨著美國由次貸危機所引發的全面的金融危機席卷全球,房地產業的風險得到我國政府的高度重視,頒布一系列法律法規,勒令房地產開發企業增加自籌資金額度,同時實施從緊的貨幣政策,擠壓房地產泡沫。經過這一系列的調整,房地產業的金融風險有所降低。

三、政策建議

(一)適當加大財政支持,推進完善我國住房保障制度。當前我國房地產市場最主要的問題是結構性矛盾,相對于國民經濟的協調發展,固定資產投資和住房建設總量已經偏高,速度偏快,但真正適合中低收入家庭的低價位中小戶型嚴重不足,住房保障問題日益突出。建議在合理控制住房建設總量和增長速度的同時,充分運用財政支出杠桿,運用投資的乘數效應,促進和引導開發商建設適合中低收入家庭的保障住房,引導居民根據各自的經濟條件,通過不同的途徑解決居住問題。

(二)進一步拓寬房地產企業合法融資渠道,規范企業融資行為,控制融資風險。幾年來國家在收緊銀根的同時,并沒有及時有效地進一步拓寬房地產企業合法融資渠道,合理引導籌資方式多樣化,促進房地產企業的并購重組。隨著時間的推移,部分地區的中小房地產企業和空置項目的系統性風險加大,可能形成銀行呆、壞帳的集中增加,進一步拓寬房地產企業合法融資渠道迫在眉睫。

(三)調整完善個人抵押按揭政策體系,防范償還風險。當前我國的經濟發展階段決定了在較長一段時間內,銀行貸款將是房地產業資金的主要供應渠道。數據和模型預測結果顯示,幾年來,通過實施一系列的宏觀調控措施,對房地產公司的開發貸款得到了有效控制,貸款金融風險降低,但以定金與預付款、個人抵押貸款為主的其他資金來源增長很快,加大了消費者的購房風險,而銀行作為個人住房貸款的提供方,仍然承擔著巨大的金融風險。一方面,要警惕房地產開發商過度依賴于預付款、個人抵押貸款等其他資金來源,一旦項目滯銷,將帶來資金斷鏈的巨大風險,并采取一定的防范措施降低銀行貸款風險。另一方面,要防范個人抵押貸款快速增長可能帶來的違約風險。認真研究和完善針對購房者的個人抵押貸款政策,嚴格對個人抵押貸款的審查和貸款發放后的跟蹤管理,將是今后一段時間內防范房地產金融風險的主要任務。

(四)積極引導,逐步完善外資投資房地產業的管理法律體系。統計數據表明,外資參與中國房地產業的形式和渠道正在發生根本性的改變,幾年來,在宏觀調控政策的影響和國際資本流動性過盛,人民幣持續升值的背景下,外資已經從原來的合資、合作開發房地產項目的方式,轉變為通過多種渠道更為廣泛地參與中國的房地產業, 2006年,針對外資購買住房,有關部門和一些城市出臺了限制政策,對購買資格、對象、外資按揭的比例年限等進行了規范。然而,對外資通過收購并購、外資產業基金等一些新的形式和通過更為隱蔽的渠道參與房地產業的行為,對放開外資銀行經營人民幣業務形成對中國金融企業和房地產市場的影響等一系列新問題,我們還沒有相應的配套管理政策,應該盡快加以完善。

參考文獻

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