高房價的三個深層經濟因素

余國平

[摘 要] 本文分析認為城市高房價基于三個深層經濟因素:1、現有的住宅小區(qū)式開發(fā)和管理部分彌補了城鎮(zhèn)公共產品供給的不足;2、產權界定不清;3、交易成本高昂,導致房地產“企業(yè)”的價值上升。解決高房價的建議:加強公共財政建設;明確地界定城鎮(zhèn)土地產權,確認集體土地所有者和實際占有者的土地市場主體地位;簡化相關政府審批手續(xù),依法行政,減少房地產行業(yè)的交易成本。

[關鍵詞] 公共產品;交易成本;科斯定理

1998年我國開始在全國范圍推進“房改”,住宅產業(yè)化被寄予改善城鎮(zhèn)居民居住條件、擴大內需、帶動相關產業(yè)發(fā)展等一系列厚望。十余年來,房地產行業(yè)在相當程度上實現了當初的目標。并且,在1994年財稅體制改革后獲得的預算內財政收入比重日漸縮小的地方政府“發(fā)現”了房地產行業(yè)的新功效:擴大地方財政收入,主要是出讓、拍賣土地的“預算外”收入。

在此同時,邏輯上必然地,房價逐步上漲。在初期,由于亞洲金融危機、互連網泡沫破裂、非典等一系列沖擊,我國經濟景氣度不高,GDP增長率連年在8%左右徘徊,房價上漲的趨勢不明顯。2003年以后,隨著經濟步入擴張周期,全國房價開始快速增長。雖然2007年10月在中央強力調控下一度回落,但隨著2008年底應對金融危機的經濟刺激措施的推出,2009年房價呈現更猛烈的上漲。

究其原因,一般人們歸結為以下三個方面:第一,在現行的財稅體制和城鎮(zhèn)土地制度下,地方政府通過土地收儲和“招、掛、拍”,壟斷土地供給。為了增加地方財政收入而控制土地供給量,人為制造“短缺”,抬高地價。第二,房地產企業(yè)為了高額利潤而囤積土地,并通過一系列的市場營銷手段,哄抬房價。第三,人民幣升值及升值預期下,海外“熱錢”涌入“炒房”,加上國內的炒房力量,使對商品房的購買力超出了實際居住需求。

于是,地方政府、開發(fā)商、炒房者成了中央政府調控政策、學術界研究及草根民意共同所指的目標。但在此種種壓力下,房價的持續(xù)上漲,特別是“房價——收入比”居高不下,說明高房價有其更深層次的原因,而不僅是表面的供求失衡。

筆者認為,上述三方面只是房價上漲的表層原因。當下中國商品房的房價中包含了三個重要的因素,決定了高房價有其深層的必然性。

一、公共產品

公共產品由于其非競爭性(MC=0)及非排他性(免費搭車),決定了其最有效率的提供方式,主要是政府通過公共財政承擔成本而免費提供給消費者,對有的可以有效排除“免費搭車問題”的準公共產品,也可以在政府授權和有效監(jiān)管下由企業(yè)提供。

但中國的現實是,因為以下諸多原因地方政府對公共產品的供給嚴重不足。第一,觀念。公共財政觀念在中國還不夠普及;第二,能力。地方政府的預算內財政資源有限;第三,體制。現行體制下,GDP和財政收入增速最大化是地方政府的主要目標函數。而提供公共產品對GDP的貢獻不夠立竿見影。在增值稅為主的稅制結構中,地方公共產品的質量對其財政收入影響不如所得-財產稅為主的稅制下影響明顯。

在此前提下,涉及到和居住相關的方面,由房地產公司開發(fā)的商品房恰恰彌補了公共產品的不足。

一方面,按照科斯的說法①,有一類公共產品可以低成本區(qū)分受益者并向其收費,則該類公共產品企業(yè)比政府能更高效率地提供,而變成類似于私人產品的準公共產品。例如,在圍合式多戶的住宅小區(qū)的模式下,小區(qū)內的保安、綠化、環(huán)衛(wèi)、健身、娛樂等都是由開發(fā)商提供硬件基礎,由物業(yè)管理公司(一般由開發(fā)商選定、且往往是開發(fā)商的關聯企業(yè))提供服務。而在普遍是非圍合式單門獨戶的住宅區(qū)的西方,這些服務是政府公共服務的重要內容。這也能部分解釋,為什么同一地段同一戶型的不同小區(qū)價格有巨大差異:開發(fā)商和物業(yè)公司的水平不同,提供的類似于“公共產品”的品質不同。

另一方面,一些即使在最嚴格的產權界定下也應該由政府提供的公共產品,例如:公共衛(wèi)生、基礎教育、道路、給排水系統等,實際上也往往由開發(fā)商承擔。例如,“好”的小區(qū)往往建有幼兒園、小學甚至中學,有社區(qū)診所,政府社區(qū)工作站、警務室。而按照相關法律和規(guī)章,房地產開發(fā)商必須“無償”提供這些屬于公共產品的硬件設施給政府使用。②實際上,這些本應由公共財政承擔的項目,卻成為房地產開發(fā)的成本,必然進入房價。這能解釋,越是政府公共服務落后的區(qū)域(例如郊區(qū)),住宅小區(qū)規(guī)模越大才越有吸引力。而在市區(qū),周邊配套較齊全,政府公共服務水平較高,小樓盤和大樓盤的價差較小。

二、產權界定和交易成本

交易成本包括“搜尋與信息成本、討價還價與決策成本、執(zhí)行與監(jiān)督成本”③,是經濟制度運行的成本。在房地產領域,交易成本可以被界定為在購置土地、規(guī)劃、建設等過程中,除地價和建筑成本之外的金錢和非金錢方面的直接和間接的投入。

根據科斯定理,在產權明晰的前提下,如果交易成本為零(或足夠低),產權的初始界定不影響資源配置效率。但交易成本為零(或足夠低)只是理想狀態(tài),更有意義是其否命題,即在有交易成本的情況下,“合法權利的初始界定會對經濟制度運行的效率產生影響。權利的一種安排會比其他安排產生更多的價值。但除非這是法律制度確認的權利和安排,否則通過轉移和合并權利達到同樣后果的市場費用如此之高,以至于最優(yōu)的權利安排以及由此帶來的更高的產值也許永遠也不會實現”④。于是,作為市場的替代,企業(yè)就出現了。一方面,房地產企業(yè)可以購買大塊土地整體開發(fā),避免了商品房開發(fā)中土地產權進一步細分到每套房的法律和操作難題,且能夠與房屋同時提供共享的公共設施。另一方面,房地產開發(fā)商作為企業(yè),在購置土地、規(guī)劃、建設等過程中擁有強大的談判能力去和政府及設計、建筑等相關企業(yè)打交道。而這些如果由個人處理,單位成本會更高。所以在房地產領域交易費用越高,房地產“企業(yè)”的價值就越大。

由于我國不承認城鎮(zhèn)土地的私人產權,私人購地建房成為不可能。現在的城鎮(zhèn)土地產權包括兩塊:政府已經收儲的國有土地和集體土地。由于快速城鎮(zhèn)化,“城中村”集體土地是常見的問題。而集體土地產權卻很不明晰也不完整。法理上歸集體所有,實踐中宅基地為村民實際占有。而無論是作為所有者的集體還是占有者的個人卻都沒有處置權,都不能買賣土地或自行開發(fā)商品房(所以才有“小產權房”問題)。這不符合自然法理。并且使政府和房地產公司參與城中村改造和郊區(qū)建設時面臨產權初始界定不清的問題。

由于政府相關部門的工作效率低下,由于市場不規(guī)范,“潛規(guī)則”、尋租現象的廣泛存在,在購置土地、規(guī)劃、建設等過程中,房地產公司付出的交易成本往往非常之高。交易成本降低經濟效率,即同樣產品的成本進而價格的上升,具體體現就是房價的上漲。

綜上所述,如果政府的目標函數是GDP和財政收入增速最大化,財政支出主要用于“經濟建設”而不是提供公共服務,政府作為土地市場的參與者,而不是界定產權和游戲規(guī)則以減少交易費用為目標的“裁判員”,則房價的高漲是不可避免的。因為房價已經不僅是“私人產品”的市場價值的體現,還包含了以下三個方面的“市場化”價值。(一)公共產品的市場化價值:部分純公共產品的在政府缺位下的市場化價值,及準公共產品在沒有有效監(jiān)管狀態(tài)下的市場化價值;(二)法權的市場化價值:初始產權的法律界定是市場經濟有效運行的基本前提,但產權界定的先天不足使之只能通過市場化的方式來解決;(三)交易費用的市場化價值。在購置土地、規(guī)劃、建設等過程中,房地產公司付出的交易成本最終都內化為房價的組成部分。

并且,以上三部分的“成本”有很多灰色的部分,由于法制的不完善和政府規(guī)章、政策、人事等各方面的頻繁變化,對房地產開發(fā)商來說,以上三部分投入的“收益”面臨很大的不確定性,所以要求的不僅僅是“正產利潤”,還包括對不確定性的補償,即超額利潤。這就更推高了房價。

三、解決高房價的建議

基于上述分析,大體需要從這三個方面入手。

1、加強公共財政建設。由政府而不是開發(fā)商提供足夠的公共產品。準公共產品的市場化供給要在政府的有效監(jiān)管下進行,企業(yè)只能從中獲取正常利潤。

2、明確地界定城鎮(zhèn)土地產權,確認集體土地所有者和實際占有者的土地市場主體地位,其可以直接賣地也可以自行開發(fā)商品房出售,以增加房地產市場有效供給。

3、簡化相關政府審批手續(xù),并使之規(guī)范化、透明化,依法行政,杜絕“潛規(guī)則”和尋租,減少房地產行業(yè)的交易成本。

[注釋]

① 羅納?德科斯.企業(yè)、市場與法律.之.經濟學中的燈塔.盛宏 陳郁 譯校,格致出版社,2009.6.1.

② 參見北京市西城區(qū).進一步加強居住區(qū)內社區(qū)公共服務配套設施建設管理意見.(2004年11月15日北京市西城區(qū)人民政府,西政發(fā)〔2004〕28號文件印發(fā)).資料來源:搜房網http://bbs.soufun.com/1010064101-1-6106/97111511_97111511.htm.

③ Carl J.Dahlman,"The Problem of Externality",The Journal of Law of Economics 22 no.1(April 1979):148.

④ 羅納?德科斯.企業(yè)、市場與法律.盛宏 陳郁 譯校,格致出版社,2009.6.1:113.

[參考文獻]

[1] 羅納?德科斯.企業(yè)、市場與法律.盛洪 陳郁 譯校.格致出版社,2009.6.1.

[2] 北京市西城區(qū).進一步加強居住區(qū)內社區(qū)公共服務配套設施建設管理意見.(2004年11月15日北京市西城區(qū)人民政府 西政發(fā)〔2004〕28號文件印發(fā)).

[3] Carl J.Dahlman,“The Problem of Externality”,The Journal of Law of Economics(April 1979).