試論房屋租賃中次承租人的優先購買權

左 媛

摘要承租人的優先購買權在當今世界各國及各地區民法中都已經得到普遍確認。我國現行立法確立了該制度,我國《合同法》第二百三十條規定,“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利?！钡菍τ谠诤戏ㄞD租的情況下,次承租人是否也享有優先購買權的問題在理論界一直是眾說紛紜。假設次承租人也享有優先購買權,其與承租人的優先購買權的沖突應該怎樣解決,孰先孰后?本文運用經濟分析、價值分析等多種方法對優先購買權的性質及設立目的進行了研究,以期為該制度的性質厘清、準確適用與立法完善有所裨益。

關鍵詞次承租人優先購買權轉租

中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-082-02

所謂轉租是指承租人將租賃物出租與次承租人,與其成立新的租賃關系,而承租人不退出原租賃關系。轉租有合法轉租與非法轉租之分,其區分的標準在于是否符合法律的規定。符合法律規定之轉租,稱為合法轉租。反之,則為非法轉租。 我國《合同法》第二百二十四條對轉租作了明確規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同?！眱H此一條,寥寥幾句,可以說該條對轉租規定的并不完備,但仍可以看出我國法律的規定肯定了合法轉租的效力。因此,在合法轉租的的情況下,次承租人才是真正意義上的承租人,應該取得與承租人相同的法律地位,享有法律規定的承租人享有的權利。本文所欲討論的轉租中的優先購買權限于合法轉租的情況下。

在上述肯定了次承租人作為合法承租人的地位的情況下,應該承認次承租人亦應享有優先購買權,然而由于原租賃關系的繼續有效,承租人也繼續享有優先購買權,當出租人欲出賣房屋時究竟何者的優先購買權更為優先,對于此問題,現有的法律規定選擇了沉默,筆者認為,該問題在現實中是存在的,在法律目前沒有相應規定的情況下必須從承租人優先購買權的本質入手,深入研究該制度的價值目標和功能,進行正確的利益選擇。

一、優先購買權性質的再探討

對于承租人的優先購買權的法律性質,在理論上存在著很大的分歧。在闡述我們對優先購買權性質的觀點以前,先對有關優先購買權性質的幾種主要觀點進行介紹。

(一)期待權說

期待權,是指一種將來可能取得權利的權利。由于期待權并不是民事權利體系中的一個獨立類型,其權利寄托在將來可能取得的權利,因此,其性質取決于將來可能取得的權利的法律性質。依照此種觀點,承租人的優先購買權在出租人未將租賃物出賣時尚未現實化,因此只處于期待權的狀態。

(二)附條件的形成權說

該說認為,優先購買權就其性質來說,屬于形成權,權利人得以一方之意思,形成以與義務人將租賃物出賣給第三人的同樣條件為內容的契約,而無須義務人(出賣人)的承諾。但該項形成權附有停止條件,即只有在義務人出賣標的物于第三人時,權利人才能行使。該說為我國臺灣地區理論上的通說,學者史尚寬、王澤鑒、謝哲勝、溫豐文等采納此種觀點。

(三)請求權說

該說認為,優先購買權是優先購買權人對出賣人的買賣合同訂立請求權,而依買賣合同訂立請求權的法理,買賣合同尚須經出賣人之承諾才能成立。該說為我國臺灣地區實務界所采納。

我們認為,上述各種觀點均有一定道理,但也有不足之處。依期待權說,由于其性質還要依賴于將來取得的權利的法律性質,這實際上并沒有真正回答優先購買權的性質問題,實乃避實就輕;形成權說認為權利一經行使買賣關系即成立,這與優先購買權的性質也顯然不符;請求權說則弱化了優先購買權的效力,不足以保證承租人獲得租賃物的所有權,因此也不足采。我們主張將承租人的優先購買權定性為附強制締約義務的請求權,此種觀點較能符合立法創設優先購買權的旨意,比上述形成權說更有其合理性。

強制締約,是指個人或企業負有應相對人之請求,與其訂立合同的義務,即對相對人之要約,非有正當理由不得拒絕承諾。在合同自由原則之下,當事人既享有決定合同內容、形式等自由,也享有締約自由以及選擇相對人的自由,即當事人可以依其自主意思決定是否訂約以及與誰訂約。但是,在強制締約制度中,由于受要約人負有強制締約義務,必須作出承諾,因此其締約自由受到了相當的限制,而且,當特定要約人發出要約以后,受要約人無正當理由不得拒絕與之訂約,因此其選擇相對人的自由也受到限制,如承運人必須對旅客或者托運人的要約進行承諾,從而既使其喪失了締約自由,也使其喪失了選擇相對人的自由。根據違反強制締約義務的后果的不同,強制締約可以被區分為直接的強制締約與間接的強制締約兩個基本類型。對直接的強制締約而言,當負有締約義務的一方不接受他方的要約時,要約人得訴請公權力介入,強制受要約人為承諾的意思表示。承租人的優先購買權可以劃入直接的強制締約之中。因此,依照附強制締約義務的請求權說,將承租人的優先購買權視為直接強制締約的一種,在出租人違反此義務將租賃物出賣給第三人的情形中,承租人可以訴請公權力介入,強迫出租人對其作出承諾的意思表示。之所以采納附強制締約義務的請求權說,而不采納形成權說,主要是基于以下幾個方面的理由:

首先,從功能上看,請求權旨在實現請求權人的利益,使當事人取得物權或者其他支配性的權利或者利益。請求權在性質上屬于手段性的權利,但如果法律規定請求權的相對人負有不得拒絕的義務,該請求權就具有了一定的終局性和目的性。就承租人的優先購買權而言,將其性質定為附強制締約義務的請求權,就直接能使承租人取得租賃物買受人的地位,使法律關系的穩定性增強,而且也符合維護物的使用和歸屬相統一的目標。本來,請求權與形成權之間的差別較為明顯,但是一旦請求權附以強制締約義務,其與形成權之間的界限就變得非常模糊,因為,請求權與形成權的一個主要區別就在于義務人能否對權利人進行抗辯上,而一個義務人不能對之作出抗辯的請求權與形成權在效力上并無差別。也就是說,采納附強制締約義務的請求權說,完全可以如同采納形成說那樣,實踐對承租人利益的較為周全的保護,因此,形成權說并不是不能被附強制締約義務的請求權說所取代。

其次,雖然采納形成權說與采納附強制締約義務的請求權說在效力上差別不大,但后說更有助于保護出租人的利益,實踐優先購買權的立法目的。在出租人擅自將租賃物出賣給第三人時承租人可獲得的救濟方面,采附強制締約義務的請求權說較形成權說對承租人要更為有利。形成權能否成為侵權行為客體的問題,在理論上尚未形成一致意見,有觀點認為,形成權無對立的義務存在,因此不得單獨轉讓,也無被侵害的可能。并且從權利的行使上來看,由于形成權只能因一方的意思表示即可使法律關系發生得喪變更,如就合同的法定解除權而言,解除權人尚未行使權利時,由于其可以因解除事由的出現而解除合同,主動權完全由權利人掌握,因此,不可能存在被侵害的問題。另外,法定代理人的追認權、抵銷權、行紀人的介入權等均是如此。而如果承租人的優先購買權也采此種觀點,使其不具侵害性,從而不能成為侵權行為的客體的話,那么在出租人將租賃物出賣給第三人時,承租人就無法實現其優先購買權。雖然理論上也有觀點在不具侵害性的問題上將承租人列為形成權體系的一個例外,主張其也可依照侵權行為法得到保護,但這已經與形成權的一個重要特征——不能作為侵權行為的客體——相違背。因此,我們認為,與其勉強地將承租人的優先購買權劃入形成權的范疇,不如將其視為附強制締約義務的請求權,這不僅有助于維護承租人的利益,而且也有助于維護權利體系內容的統一性。

既然都僅僅是請求權,單就效力來說并不能判斷出承租人優先購買權與次承租人優先購買權孰優孰劣。在這種情況下,對承租人優先購買權性質的分析和請求權結論的得出,只是肯定了從理論上來說不論是承租人優先還是次承租人優先,僅從民法原理來說都是可以的。這樣就必須更進一步以價值判斷和利益衡量的方法進行研究,以期得到合理的法律選擇。

二、從價值優越性考慮次承租人的優先購買權

優先購買權制度是為了充分保護承租人這一弱勢群體的生存權和發展權而設定的。對于優先購買權制度本身來說契約正義是其考慮的核心價值,其實現是通過對效率和自由的部分放棄,對公正和秩序的維護來實現的。因此考慮轉租中的誰更優先的問題也應遵循這樣的價值秩序。筆者認為,次承租人的優先購買權更為優先。首先,次承租人較于承租人更有可能是經濟上的弱者。就房屋租賃來說,承租人將之轉租說明其暫時并不需要使用該房屋,而次承租人無疑對使用該房屋有更迫切的需求。而且一般來說,轉租中的租金會高于原租賃合同的租金,這樣承租人才能從中獲利,否則承租人將選擇將租賃權讓與的方式,因此,保護次承租人優先可以維護社會經濟弱者的利益穩定秩序。其次,次承租人優先購買也不違反出租人的意思,因為合法的轉租是經出租人同意的轉租,在出租人與次承租人間雖不存在直接的法律關系,但出租人已經知道次承租人,也對之產生一定的信賴,否則其大可不同意轉租。第三,有觀點認為基于轉租期限不能長于出租人與承租人約定的期限,認為如果轉租期短于租賃期則承租人的租賃權仍將恢復。以此認為承租人優于次承租人有利于法律關系的確定與社會秩序的穩定。筆者認為,這種情況可以分別處理,在轉租期等于租賃期的情況下,應當由次承租人的優先購買權優先,因為此時承租人的租賃關系已經虛化,僅僅是類似中介的地位,讓次承租人更為優先符合優先購買制度的價值,前文論述的主要也是這種情況。在轉租期短于租賃期的情況下,在轉租期間,次承租人的優先購買權仍優先,理由同前所述。在轉租期過后,次承租人的地位實際上已經消滅,并不存在優先購買權競存的情況,承租人自行行使優先購買權,無誰更為優先的問題。這樣處理較為合理更有利于社會秩序的穩定。

三、次承租人優先購買權的擴大與限制

(一)適當擴大

1.優先承租:筆者認為應當在我國的立法中仿效國外先進做法,規定承租人的優先承租權。與之相應,次承租人的優先承租權更為優先,主要理由也如前面所論述的,首先,優先承租權也為請求權,從權利屬性看屬于并存關系,都有優先的可能。其次,從價值秩序上看,次承租人優先更能符合該制度設計的宗旨。?

2.范圍擴大:目前我國對承租人優先購買權的規定即為前述三個法條,局限于房屋租賃之中,立法者敏銳的看到了房屋租賃中對承租人住所以及經營場所進行特殊保護的必要,這是值得肯定的,而且我國的該項立法也走在了世界的前列,如德國直到1993年才在《關于修改使用租賃法的規定的第四號法律》中規定房屋租賃的優先購買權。但其他租賃關系特別是大宗動產的租賃,本質上與該立法宗旨一致,也當采取類似規定。于其他轉租的場合也要肯定次承租人的優先購買權。

3.權利的獨立性:由于優先購買權之規定屬于任意性規定,當事人可以協商變更其內容。假設承租人與出租人在租賃合同成立之時協商放棄優先購買權,次承租人仍可向出租人主張優先購買權。因為次承租人之優先購買權并非從承租人處繼受而來,而是基于其實際承租人的地位,因此其權利具有相對獨立性。

(二)合理限制

1.非出賣場合下的限制:次承租人的優先購買權的所受的首要限制與承租人應受的限制相同,即在互易、贈與、繼承、公法行為等場合下不享有優先購買的權利。此外還要符合行使期限和同等條件等其他方面的要求。

2.特殊情況:次承租人優先購買也非絕對。在部分轉租的場合就應分情況處理,如果轉租的部分與整個租賃物間有著不可分割的關系,如承租人將其承租的三室一廳中的某一居室轉租于次承租人,則此時應由承租人優先行使以減少利益沖突,簡化法律關系,對于次承租人的利益可以由“買賣不破租賃原則”加以保護。對此情況可不做一般規定而在具體的個案中進行利益衡量。