淺議不動產善意取得制度

喬安麗

摘要《物權法》在106條規定了不動產善意取得制度,使得傳統上只適用于動產的善意取得制度突破了原有的界限,豐富了我國物權法內容,但對于不動產善意取得制度的適用范圍及理論基礎仍存在一定的誤區。本文試從這兩方面探討不動產善意取得制度適用的必要性及合理性。

關鍵詞不動產善意取得公信力推定力

中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)06-047-02

2007年通過的《中華人民共和國物權法》,規定了不動產的善意取得制度,突破了我國原有的法律制度中善意取得制度僅適用于動產的限制。善意取得制度是近代以來大陸法系與英美法系民法的一項重要制度,其內容涉及財產所有權靜的安全和動的交易安全的保護問題,在商品經濟飛速發展的今天,善意取得制度既是適應經濟發展的一項交易規則,也是現代民法中的一個重要的基本制度。善意取得制度阻卻了在無權處分情況下原所有權人對善意受讓人取得所有物的權利追奪的風險,利于保護市場交易秩續,減少交易成本,簡化法律關系,優化資源配置,從而利于交易正常、高效地進行。

善意取得制度,學說又稱為即時取得。指無權處分他人動產的讓與人,在不法將他占有的他人動產交付給買受人后,如買受人取得該動產系出于善意,則他便取得該動產的所有權,原動產所有人不得要求受讓人返還。

善意取得作為一項重要的經濟制度,傳統上只適用于動產,但隨著商品經濟的不斷發展,對于物權的動的保護日益重要,不動產交易額通常都較大,更需要以法律來保護其交易安全,所以善意取得制度也被許多的國家運用于不動產的領域,例如《德國民法典》第891條第一款規定:在不動產登記簿中為某人登記一項權利時,應推定此人享有此項權利。第892條第一款規定:對通過法律行為而對土地取得權利或者對該權利取得權利者為其利益,土地登記簿視為正確,但對正確性的異議已經登記或不正確為受讓人所知的,不在此限。該條又規定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權利,這在事實上已經突破了善意取得僅限于動產的限制,將其適用范圍擴大到了不動產。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動產。《瑞士民法典》第973條第一款規定:出于善意而信賴不動產登記簿的登記,因而取得所有權或其他權利的人均受保護。

我國《最高人民法院關于貫徹民法通則的意見》第89條關于共同財產善意取得的規定,事實上就包括了不動產在內。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行》第89條的規定:共同共有人共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的,應當維護第三人的合法權益,對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。在這一規定中,“共有財產”按照一般的理解既包括動產又包括不動產。買受人在買受該不動產時為善意無過失,則采取犧牲其他共有人的利益,確認買賣有效。2007年我國《物權法》正式全面的規定了不動產善意取得制度。《物權法》106條規定:無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的說有權;(一)受讓人受讓不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。

然而對于不動產善意取得制度存在的必要性和合理性仍然有許多學者提出質疑。有學者認為在不動產物權領域內,由于建立了不動產登記制度根據不動產登記簿具有的對一切人的性質任何人已經無法在不動產物權領域內提出自己不知或者不應知交易瑕疵的善意抗辯,故不動產制度中不能適用善意取得原則。也有學者認為,善意取得是基于動產占有的公信力效力而產生的制度,不動產物權因以登記為其公示方法,交易中不至于誤認占有人為所有人故不發生善意取得的問題。

然而筆者認為,物權的公信力及推定力是不動產善意取得制度的理論基礎,貫徹物權的基本原則就必須要適用不動產善意取得制度。不動產善意取得制度原本就存在于物權理論的內涵,以下筆者將從幾個方面論述這一問題。

第一,關于不動產善意取得的適用范圍。有學者認為,不動產因其變動以登記加以公示,權利變動明確,不存在無處分權人處分財產的情形,故不存在善意取得制度。事實上,這是對不動產善意取得制度適用范圍的誤解。不動產善意取得同動產善意取得不同,并非適用于出讓人有欺詐或其他外在的意思表示而使受讓人誤以為其為真實權利人的情況,不動產善意取得制度運適用于不動產登記簿出現瑕疵的情況下,是對登記瑕疵的一種補救。無論現代技術如何發達都不可能從根本上杜絕登記瑕疵的問題,在權利登記簿出現瑕疵,給第三人造成錯誤信賴的情況下,第三人無法從登記簿中直觀的發現登記的瑕疵。然而這些錯誤的登記會給第三人提供不當信息,而使其產生錯誤認識,進而有可能損害第三人的權利。此時適用不動產的善意取得,正是為了使第三人免受損害,進而最大可能的保護交易的安全。

在不動產登記實踐中有許多情況可能發生不動產登記不當:例如登記官員的失誤,物權受讓人偽造出賣人的委托的登記書,受讓人與第三人惡意串通偽造代理授權書,以及登記所指關系的無效、被撤銷等情況,均會出現登記簿無法反映權利的真實情況,從而使登記成為不當登記。而此不當登記并不能從登記簿中直觀的發現,此時,第三人因信賴登記而與登記名義人發生的交易行為,理應受到保護。

第二,不動產物權登記的公信力和推定力,要求不動產適用善意取得制度。物權登記的公信力是指,依法定方式進行公示的物權,具有使社會一般人信賴其正確的效力,即使公示的物權狀況與真實的權利狀態不符,法律對信賴公示的善意第三人從公示的物權人處所取得的權利仍予以保護。作為物權公信力的一個表現,權利正確的推定效力是指,以法定方式公示出來的物權,具有使社會一般人信賴其為真實正確的物權的效力。即便公示出來的合法權利與真實物權出現不一致的情況,對善意第三人而言也都應當被認為是正確的。(下轉第60頁)(上接第47頁)由于不動產登記簿具有推定效力力,即推定登記的權利為正確地權利狀態,實際的權利狀態應當與登記的權利狀態一致,所以無論在登記機關有過錯或者相對人有過錯而出現不當登記時,對于第三人來說都應當被認為是正確的登記。對第三人來說,登記是具有公信力的事實狀態,物權程序的運行結果,可能會出現登記錯誤,即登的權利狀態與真實的權利狀態不一致,在這種情況下,由于登記具有公信力,物權登記的公信力使得與登記物權人發生物權變動交易者即第三人,基于對登記的信賴,能夠從登記物權人處取得該物權,真實權利人不能依據自己享有的真實物權來進行阻礙或追索。此時根據公信力原則,法律應當對善意第三人的交易行為進行保護,事實上在此處發生的即為不動產的善意取得行為,否則,根據公信力對善意第三人進行保護使得第三人取得物權而又不承認善意取得制度,在邏輯上將無法圓通。登記的推定力推定登記的第三人享有與登記一致的實體法上的權利,登記的公信力則允許第三人無障礙的取得登記的權利所指向的實體權利。承認登記的公信力就當然要承認不動產的善意取得。因此,傳統民法上關于善意取得制度只適用于動產是有其不足之處的,為保護交易,善意取得制度也應當適用于不動產。

可見,不動產善意取得是不動產公示公信力的具體體現,其確立的基礎就在于不動產的公信力及推定力,公信力及推定力是不動產善意取得制度的基礎和邏輯起點,這兩項原則實質上就包含了善意取得的內容,若否定不動產善意取得制度,公信力創立的根本目的——保護善意第三人的權利將無法實現,善意取得制度也使公信力這一法律原則在具體實踐中能夠發揮其作用,為其實現保護交易安全的機能提供環境,否則法律保護善意第三人的目的必將落空。

第三,善意第三人同受公信力保護,在動產或不動產范圍都應為善意取得。動產所有人以占有為其公示條件而使得第三人相信其為真正權利人并與其發生交易行為,此時交易人作為善意第三人可以使用善意取得制度來保護其權利,那么在不動產,登記為其公示要件,第三人因信賴公示而與登記權利人發生的交易行為理應同動產善意取得制度一樣受到法律的保護,取得其受讓物。此兩者在法律上應為同一解釋,否則善意第三人同樣受公信力的保護,在動產為善意取得,在不動產否認善意取得,則使法律欠缺一致性。

最后,公信力只有借善意取得制度才能發揮其效力。物權的公信力作為一項物權法律原則,法律并未將其作為物權取得的法律形式而加以規定。但是物權公信力原則的作用在于通過對公信力的運用而使受讓人取得受讓財物,進而保護交易安全。此時就必須要借善意取得制度,而使得公信力原則發揮作用。否則,若否定善意取得制度,則物權公信力原則將無法運用并加以實踐,只能是一個空洞的原則。若拋開善意取得制度,直接根據公信力原則取得物權則會出現在法律規定的方法之外的方法取得物權,有悖民法的一般原則。

可見,公信力為保護善意第三人而使的原物權人的利益受到損害,這是法律在調整財產歸屬的靜的安全和財產流轉的動的安全矛盾時,適應現代市場經濟社會所做出的選擇。不動產的善意取得制度事實上根植于不動產公信力及推定力之中,若使物權基本原則得到貫徹則必須要適用不動產善意取得制度,進而使物權理論不斷完善,并更好的在實踐中維護交易的安全和穩定。