從法律角度看我國城市房屋評估及拆遷程序

蔣盛君

摘要我國現(xiàn)有的法規(guī)對規(guī)范城市房屋拆遷程序,維護(hù)被拆遷人利益,促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變發(fā)揮了積極的作用。但由于法律體系并不健全,缺乏專門針對房屋拆遷的法律,導(dǎo)致我國城市房屋拆遷存在一系列的矛盾。因此,要建立健全城市房屋評估及拆遷程序,為城市化建設(shè)掃清障礙,更好的保護(hù)拆遷雙方的利益。

關(guān)鍵詞房屋評估房屋拆遷法律完善

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1009-0592(2009)06-280-01

一、城市房屋評估程序的法律現(xiàn)狀研究

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動和估價(jià)結(jié)果。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應(yīng)公正、公平、公開的評估房地產(chǎn)價(jià)格。目前我國部分房屋拆遷地采用的是群眾代表抽簽的方法來選取評估機(jī)構(gòu),但房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是從房地產(chǎn)評估中受益的,從而導(dǎo)致評估機(jī)構(gòu)在評估中很難保持中立。依照規(guī)定,被拆遷人如果對評估結(jié)果不滿意,可以自己選定評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,但是如果兩個(gè)評估機(jī)構(gòu)的結(jié)果存在出入,就由專家委員會進(jìn)行鑒定,這樣耗時(shí)耗力,也不能保證最后的結(jié)果能使雙方滿意,評估的結(jié)果直接決定補(bǔ)償金額的多少,評估機(jī)構(gòu)的不中立會進(jìn)一步阻礙房屋拆遷的進(jìn)程,激化矛盾。

二、城市房屋拆遷程序的法律現(xiàn)狀研究

(一)我國現(xiàn)有的拆遷程序

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,我國城市房屋拆遷程序主要為:1.申請房屋拆遷許可證。任何單位或者個(gè)人需要拆遷房屋的,必須向當(dāng)?shù)卣课莶疬w管理部門提出拆遷許可申請;2.審批和核發(fā)拆遷許可證。相關(guān)部門對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查,對符合條件的,核發(fā)房屋拆遷許可證;3.發(fā)布拆遷公告。房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證時(shí),應(yīng)予以公布;4.簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。在拆遷期限內(nèi),拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;5.實(shí)施房屋拆遷。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限,實(shí)施房屋拆遷。

(二)關(guān)于強(qiáng)制拆遷

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,被拆遷人拒絕搬遷時(shí),拆遷人可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V并要求強(qiáng)制拆遷。由于房屋拆遷許可證是由政府頒發(fā)的,房屋拆遷又順應(yīng)了政府的城市建設(shè)規(guī)劃,政府很難在裁決中保持中立的地位。《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定,在房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷前,必須對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行聽證。同時(shí)規(guī)定了房屋拆遷管理部門工作人員或者行政強(qiáng)制拆遷執(zhí)行人員的責(zé)任和義務(wù)。但經(jīng)調(diào)查,不少拆遷人在強(qiáng)拆之前都省掉了這一程序。而且在房屋拆遷過程中,存在著停電、停氣等使用違規(guī)手段強(qiáng)迫被拆遷人搬遷的行為,給被拆遷戶的人身安全及財(cái)產(chǎn)安全帶來了隱患。

三、我國城市房屋評估及拆遷程序的法律完善

房屋拆遷涉及財(cái)產(chǎn)所有權(quán),只有法律才能調(diào)整房屋拆遷涉及的民事法律關(guān)系。現(xiàn)階段我國頒布的條理細(xì)則都屬于下位法,超越了立法權(quán)限。法律經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們,法律對市場起規(guī)范指導(dǎo)作用,市場對法律起引導(dǎo)作用,法律和市場是一種互相規(guī)范互相選擇的行為,所以完善法律制度,可以使房屋拆遷制度更加嚴(yán)謹(jǐn)、合理。應(yīng)建立一個(gè)專門針對房屋拆遷管理制度的法律。該法律可供參考的完善方向有:

(一)完善并建立合理的房屋拆遷程序

根據(jù)現(xiàn)有的房屋拆遷流程,結(jié)合拆遷實(shí)際,應(yīng)如下完善拆遷過程:在房屋拆遷單位提出拆遷申請后,由同級的人大和房屋拆遷管理部門共同依法進(jìn)行審核,雙方就矛盾進(jìn)行協(xié)商,如果審核不通過則重新制定方案。垂直的,中立的中央垂直地方的房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)市場價(jià)格給房屋估價(jià),拆遷一方制定補(bǔ)償方案,政府組織被拆遷人對此方案進(jìn)行評分,后進(jìn)行招標(biāo)確定開發(fā)商,并發(fā)放拆遷許可證和簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議。如果雙方能夠達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)定,則可實(shí)施拆遷,如果不能達(dá)成協(xié)定,就申請行政裁決搬遷,否則司法訴訟,強(qiáng)制拆遷。此方案加入了人大的參與,使審核結(jié)果更能符合廣大群眾的利益,中立的機(jī)構(gòu)給房屋估價(jià),能夠排除一系列非法因素的干擾,制定出最合適的價(jià)位,政府組織評分,可以讓被拆遷戶選出合意的開發(fā)商,有利于緩解目前被拆遷戶與拆遷人的矛盾,使拆遷順利進(jìn)行。

(二)強(qiáng)制拆遷程序的合法化

當(dāng)法律規(guī)定可以強(qiáng)制拆遷時(shí),應(yīng)由相關(guān)部門依法組織專門人員進(jìn)行強(qiáng)行拆遷,禁止雇傭社會閑雜人等進(jìn)行拆遷。在強(qiáng)制拆遷之前,應(yīng)告之被拆遷戶,保證其知情權(quán)。拆遷過程應(yīng)公開,透明,并采用文明的手段,嚴(yán)禁使用恐嚇,威脅,暴力等違法手段。在拆遷過程中,應(yīng)保證被拆遷戶的人身安全及財(cái)產(chǎn)安全。強(qiáng)制拆遷之后,應(yīng)提供相應(yīng)的補(bǔ)償安置措施,防止出現(xiàn)被拆遷戶無家可歸的情況。

(三)兼顧各種群體的利益,體現(xiàn)法律的公平公正

在拆遷的過程中,應(yīng)保障每一個(gè)被拆遷人的知情權(quán)、聽證權(quán)和起訴權(quán)。在政府進(jìn)行城市規(guī)劃、決定拆遷時(shí),應(yīng)舉行聽政會,吸取各方意見。也可建立房屋拆遷爭議的行政仲裁機(jī)構(gòu)、制度及程序等,以保護(hù)被拆遷戶的利益不受到非法侵害。同時(shí),也應(yīng)保障拆遷方的利益,被拆遷戶可能已經(jīng)得到了合法的補(bǔ)償,但為了進(jìn)一步獲得利益,不愿搬遷,使開發(fā)商受到損失。所以,在保障被拆遷人利益的同時(shí),也應(yīng)兼顧各種不同利益主體的利益,體現(xiàn)法律的公平公正,保證拆遷的順利進(jìn)行,維持社會秩序和穩(wěn)定。