從法律角度看我國城市房屋評估及拆遷程序

蔣盛君

摘要我國現有的法規對規范城市房屋拆遷程序,維護被拆遷人利益,促進政府職能轉變發揮了積極的作用。但由于法律體系并不健全,缺乏專門針對房屋拆遷的法律,導致我國城市房屋拆遷存在一系列的矛盾。因此,要建立健全城市房屋評估及拆遷程序,為城市化建設掃清障礙,更好的保護拆遷雙方的利益。

關鍵詞房屋評估房屋拆遷法律完善

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)06-280-01

一、城市房屋評估程序的法律現狀研究

《城市房屋拆遷估價指導意見》規定估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。《城市房地產管理法》規定應公正、公平、公開的評估房地產價格。目前我國部分房屋拆遷地采用的是群眾代表抽簽的方法來選取評估機構,但房地產評估機構是從房地產評估中受益的,從而導致評估機構在評估中很難保持中立。依照規定,被拆遷人如果對評估結果不滿意,可以自己選定評估機構進行評估,但是如果兩個評估機構的結果存在出入,就由專家委員會進行鑒定,這樣耗時耗力,也不能保證最后的結果能使雙方滿意,評估的結果直接決定補償金額的多少,評估機構的不中立會進一步阻礙房屋拆遷的進程,激化矛盾。

二、城市房屋拆遷程序的法律現狀研究

(一)我國現有的拆遷程序

根據《城市房屋拆遷管理條例》規定,我國城市房屋拆遷程序主要為:1.申請房屋拆遷許可證。任何單位或者個人需要拆遷房屋的,必須向當地政府房屋拆遷管理部門提出拆遷許可申請;2.審批和核發拆遷許可證。相關部門對申請事項進行審查,對符合條件的,核發房屋拆遷許可證;3.發布拆遷公告。房屋拆遷管理部門在核發房屋拆遷許可證時,應予以公布;4.簽訂拆遷補償安置協議。在拆遷期限內,拆遷人應當與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議;5.實施房屋拆遷。拆遷人應當按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限,實施房屋拆遷。

(二)關于強制拆遷

《城市房屋拆遷管理條例》規定,被拆遷人拒絕搬遷時,拆遷人可以向當地人民法院起訴并要求強制拆遷。由于房屋拆遷許可證是由政府頒發的,房屋拆遷又順應了政府的城市建設規劃,政府很難在裁決中保持中立的地位。《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》規定,在房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前,必須對相關內容進行聽證。同時規定了房屋拆遷管理部門工作人員或者行政強制拆遷執行人員的責任和義務。但經調查,不少拆遷人在強拆之前都省掉了這一程序。而且在房屋拆遷過程中,存在著停電、停氣等使用違規手段強迫被拆遷人搬遷的行為,給被拆遷戶的人身安全及財產安全帶來了隱患。

三、我國城市房屋評估及拆遷程序的法律完善

房屋拆遷涉及財產所有權,只有法律才能調整房屋拆遷涉及的民事法律關系。現階段我國頒布的條理細則都屬于下位法,超越了立法權限。法律經濟學告訴我們,法律對市場起規范指導作用,市場對法律起引導作用,法律和市場是一種互相規范互相選擇的行為,所以完善法律制度,可以使房屋拆遷制度更加嚴謹、合理。應建立一個專門針對房屋拆遷管理制度的法律。該法律可供參考的完善方向有:

(一)完善并建立合理的房屋拆遷程序

根據現有的房屋拆遷流程,結合拆遷實際,應如下完善拆遷過程:在房屋拆遷單位提出拆遷申請后,由同級的人大和房屋拆遷管理部門共同依法進行審核,雙方就矛盾進行協商,如果審核不通過則重新制定方案。垂直的,中立的中央垂直地方的房屋估價機構根據市場價格給房屋估價,拆遷一方制定補償方案,政府組織被拆遷人對此方案進行評分,后進行招標確定開發商,并發放拆遷許可證和簽訂房屋拆遷補償協議。如果雙方能夠達成補償安置協定,則可實施拆遷,如果不能達成協定,就申請行政裁決搬遷,否則司法訴訟,強制拆遷。此方案加入了人大的參與,使審核結果更能符合廣大群眾的利益,中立的機構給房屋估價,能夠排除一系列非法因素的干擾,制定出最合適的價位,政府組織評分,可以讓被拆遷戶選出合意的開發商,有利于緩解目前被拆遷戶與拆遷人的矛盾,使拆遷順利進行。

(二)強制拆遷程序的合法化

當法律規定可以強制拆遷時,應由相關部門依法組織專門人員進行強行拆遷,禁止雇傭社會閑雜人等進行拆遷。在強制拆遷之前,應告之被拆遷戶,保證其知情權。拆遷過程應公開,透明,并采用文明的手段,嚴禁使用恐嚇,威脅,暴力等違法手段。在拆遷過程中,應保證被拆遷戶的人身安全及財產安全。強制拆遷之后,應提供相應的補償安置措施,防止出現被拆遷戶無家可歸的情況。

(三)兼顧各種群體的利益,體現法律的公平公正

在拆遷的過程中,應保障每一個被拆遷人的知情權、聽證權和起訴權。在政府進行城市規劃、決定拆遷時,應舉行聽政會,吸取各方意見。也可建立房屋拆遷爭議的行政仲裁機構、制度及程序等,以保護被拆遷戶的利益不受到非法侵害。同時,也應保障拆遷方的利益,被拆遷戶可能已經得到了合法的補償,但為了進一步獲得利益,不愿搬遷,使開發商受到損失。所以,在保障被拆遷人利益的同時,也應兼顧各種不同利益主體的利益,體現法律的公平公正,保證拆遷的順利進行,維持社會秩序和穩定。