太原市房地產業存在的問題及其對策研究

張　弛

【摘 要】我國房地產業在逐步發展壯大的同時，也不斷的趨向于完善。從整體上來看，房地產價格一直保持持續快速上升的趨勢。本文對太原市房地產業進行了分析，針對存在的問題提出了相應的對策。

【關鍵詞】太原市 房地產 問題 對策

太原市從90年代開始房地產市場蓬勃發展，已成為太原經濟的一個重要的增長點。伴隨著房地產業的發展，太原市房地產業也存在不少問題。我們必須對太原市房地產業進行分析，針對存在的問題，研究相應的對策。

一、太原市房地產業存在的問題

（一）房地投資對我市經濟未充分發揮其應有的作用

在發達國家和地區中，房地產業的發展所提供的社會財富，在國內生產總值所占的比重都超過10%，甚至高達20%以上，已經成為國民經濟的支柱產業。但目前我市房地產業其產值占國民生產總值的比重僅為2%左右，低于全國的6～7%，距發達國家房地產成熟期20～30%，更具有較大的差距。

（二）房地產產品比較單一且房地產市場細分程度不夠

和全國比較發達的地區相比太原市的房地產市場還比較落后，房地產業規模小，開發能力相對薄弱，房地產開發的結構和層次較低。從供應角度看，雖說這幾年太原市的房地產市場有了很大發展，但沒有創新，房子好像是一個模子里刻出來似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒有一點兒個性。

（三）現行房地產業發展軟環境制約其快速發展

房地產業涉及到管理的政府部門較多，主要有計劃、規劃、土地、建管、房地、人防、地震、環境保護等等十幾個部門。隨著改革的深入和行政審批制度的改革，各部門辦事效率有了較大的提高和改善。但是由于整個宏觀經濟體制正處于深度改革、轉軌和磨合時期，在項目審批、土地利用、有關規費方面還不盡如意。如宏觀調控力度不強，全市總體發展模糊、項目審批各部門各自為政，溝通不足，協調不夠、房地產業的收費項目仍然比較多、城市建設規劃滯后、土地一級壟斷不夠。

（四）房屋二級市場尚未全面啟動

太原市的房屋二級市場，近兩年雖然交易量有了大幅增加，但相對于增量房而言，存量房交易量、交易額要小得多。2006年我市二手房交易套數為3620套，交易面積47.94萬平方米，同比分別增長16.44%、10.36%；增量房與存量房交易面積比為2.43：1；與新建商品房成交量相比，二手房的交易面積、交易套數、交易金額數量很少。因此，太原市的二手房市場潛力還有待于進一步挖掘。同時，受稅費調整等政策影響，作為房地產供應鏈的中間環節受阻，樓市交易的加速器作用不明顯。

（五）次貸危機對太原市房地產投資的影響

美國次貸危機開始于房地產。2006年年底，風光了整整5年的美國房地產終于從頂峰重重摔了下來，這條食物鏈也終于開始斷裂。美國次貸危機爆發影響了全球。太原市的房地產投資也受到了影響，表現在以下幾個方面：房地產開發投資增速放緩、商品住房銷售面積增幅回落，房地產交易量明顯萎縮、住房價格總體維持穩定、房價走勢平穩，房地產開發貸款增速下降。

（六）房地產金融體系不健全

盡管房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續文件；房地產項目的銀行信貸審核也是比較嚴格、貸款條件也很苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產融資成本的高漲，相當多的企業因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正常現象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多問題。監管當局在強調防范房地產金融風險的同時，卻忽略了構建一個適合國情的、符合發展需要的、健全的房地產金融市場體系。

（七）房地產金融風險不容忽視

房地產開發企業高負債經營隱含財務風險；房地產開發貸款融資渠道單一,假按揭現象時有發生；基層銀行發放房地產貸款存在操作風險；土地開發貸款有較大信用風險。

（八）房地產投資規模增加結構欠佳

據2006年太原市住房調查數據：太原市城市居民未來五年內有購房意向的，欲購普通商品住房和經濟適用住房的居民占九成。與此同時，商品房供應結構仍有待優化。如何進一步加強市場保障性住房建設，優先滿足中低收入居民的住房要求，適度控制商業類用房建設，積極盤活資源，對其大量的空置面積制定必要的消化措施，應引起各級相關部門的重視。

二、促進太原市房地產健康發展的對策

（一）樹立房地產業投資的可持續發展觀

首先建立房地產業可持續發展的時間觀、空間觀、系統觀。從宏觀方面看，應把房地產業放在整個國民經濟的大舞臺，分析對房地產業發展的有利因素和不利條件，不斷探尋我國房地產業的可持續發展之路。從微觀方面看，應分析城市內部的房地產結構、市場行情等的不同特點，制訂房地產市場管理的政策和法規。房地產業的發展離不開資源的開發、國民經濟的發展和社會消費，而資源、環境、經濟、社會是相互聯系的有機整體，是一個完整的系統。因此，房地產業可持續發展應樹立人口、資源、環境、經濟、社會協調發展的。

（二）調整供應結構，建立資源節約的新型房地產體系

根據太原市的實際情況，合理確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍，并做好其住房供應保障工作。一是增加普通商品房和經濟適用房市場供應。二是加快工礦企業和舊城內棚戶區改造步伐。三是嚴格控制新增建設用地供應總量，優化土地利用結構，認真執行土地利用總體規劃和上地利用年度計劃，控制新增建設用地供應量。四是進一步完善土地收購儲備制度，建立土地收購、儲備、拍賣的供地機制，政府壟斷土地一級市場。

（三）推行房地產金融的創新

根據目前我國的房地產市場形勢和宏觀調控需要，為了增加房屋供給，抑制房價的過快上漲，分散房地產金融風險，發展住房租賃市場，拓寬居民投資渠道，減少房屋投機需求考慮，當前尤其需要拓寬房地產融資渠道：一是盡快推出標準化的房地產投資信托產品(REIT)，投資于成熟物業;二是利用已經推出的信貸資產證券化的思路，探索不動產證券化試點;三是探索以發行項目債來解決房地產開發過程中的階段性資金需求。與此同時，有必要加快研究建立旨在分擔住房抵押貸款風險的保險(擔保)體系，不但要開發相關產品，也要研究建立相關機構。不僅要服務于提高特定人群房屋購買力、實現購房愿望的政策目標，也要能分散銀行住房貸款風險，規范住房信貸市場，為推動住房抵押貸款證券化規范發展奠定基礎。

（四）加強房地產金融風險防范體系建設

加強住房公積金管理。一是理順政策性住房金融的組織管理體制。綜合業內有關意見，成立全國統一的住房公積金管理中心；各地的住房公積金管理中心，按照各地經濟發展程度以及資金歸集和需求規模進行整合，成為全國住房公積金管理中心的分支機構。二是重新定位商業銀行在政策性住房金融中的職能。將商業銀行由托管人角色轉變為公積金直接管理者，獨立運作住房公積金的歸集、個人賬戶的管理、資金結算、信貸融資等金融業務，并承擔貸款風險，防止違規操作。三是擴大住房公積金資金來源。

（五）實施積極穩健的宏觀經濟政策

在控制好“源頭”以后，現在就到了“中間層”一房地產的運作市場。市場經濟體制下的經濟的資源配置都是由市場機制自動調節的，但是由于房地產市場存在著信息不對稱、不完全競爭等一些市場失靈的現象，“看不見的手”的作用并不會很有效的發揮出來，有時就會導致房地產出現破壞性的震蕩，這就需要政府適度的宏觀調控的引導，來指導其健康、有效的運行。

1.貨幣或金融政策方面

金融業參與房地產業的發展，無論對金融業本身，還是對房地產業發展都是至關重要的。應研究一套綜合的、系統的房地產金融體系和房地產金融政策。如在信貸方面，應該嚴格執行信貸政策，落實項目資本金制度。

2.產業政策方面

穩定一級市場，盤活二級市場。在目前的太原市場上，新建商品房價格和存量房價格差距不明顯，二級市場十分不發達。前幾年由于太原新房價格偏低，舊房需求明顯不足，加之房地產二級市場交易稅費偏高，手續繁瑣復雜，辦證時間長等問題的存在，致使長期以來太原房地產二級市場不活躍。推進二手房市場首先要改變傳統的“一套房子一輩子”的置業觀念，擴大二手房市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費標準，在己售公房上市的基礎上，允許不可售公房差價交換;保護消費者的權益，刺激二手房市場的發展，從而促進一、二級市場的良性互動發展。租賃市場作為緩解住房問題的重要補充，應貫徹落實國家有關廉租住房的政策，進一步完善相關管理制度，出臺一系列措施鼓勵人們通過租賃解決住房問題，確保租賃市場健康發展。

3.財政政策方面

隨著政府職能的轉變，政府由房地產供給者轉變為基礎設施建設者后，一方面，應不斷強化財政投資對房地產業宏觀調控中的投資導向作用，使房地產投資方向更明，效率更高。另一方面，應強化稅收的調節作用。就消費方來說，目前房地產的總體稅費負擔仍然偏高，大大制約著居民的購房能力。政府可以考慮對購買商品房后短期即轉讓的所得稅課以高稅率。

參考文獻：

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