決定美國房價四大因素解析

［美］哈里·Ｓ·登特／著　阮一峰／譯

一個典型的美國家庭有超過50％的凈資產與房屋有關，其中包括自用的和用于投資的房地產。因此，在房地產投資上做出正確的決定，對你的財富的影響一點也不遜于證券投資組合帶給你的影響。2000～2002年股票價格下跌，住宅價格卻上升，并且一直保持上升，直到2004年初。所以，大多數投資者很自然地認為，房地產投資是未來更好的投資領域。但是，從那時起房屋價格開始下降，在某些高檔地區甚至在2003年到2004年就開始下降了，這可能是趨勢將要改變的一種警告。

過去30年中房屋的升值與股票價格的升值相比，簡直不值一提，并且至少在2009年底之前，房屋價格的漲幅將一直小于股票價格的漲幅。這還是最好的情況，房屋價格甚至有可能出現下跌，而這期間股市將進入下一次的大牛市和泡沫期。在2002年和2003年時，當時許多專家都預測房屋價格將下跌，而我們在2003年7月發布的一份特別版的新聞中預測，在購買住宅上的最強勁的由人口統計學研究發現的趨勢顯然已經過去了，2003年以后房屋建設的速度和價格的增長都將出現重大減速。

我們認為房屋價格不太可能出現重大下跌，因為經濟大勢和抵押貸款利率都比較有利。但是，我們也發出警告，高檔市場可能更加脆弱，正處在下滑通道上。在2010年或2011年前，房地產市場的最好情況也只是溫和增長。在2011年到2014年間，大多數房地產市場將發生“大蕭條”以后的第一次重大下跌。那時嬰兒潮（主要指美國第二次世界大戰后的"4664″現象：從1946年至1964年，這18年間嬰兒潮人口高達7600萬人）的那一代人已經結束了他們的消費周期，開始收縮住房規模?！?br>