淺談公允價值計量對投資性房地產的影響

祁志霞

【摘 要】投資性房地產是一項帶有投資性質的非金融資產。新企業會計準則首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，并首次在對非金融資產計量中引入了公允價值，而且還占有非常重要的地位，在投資性房地產的計量、轉換、處置等規定中多處都涉及了公允價值模式，公允價值模式在投資性房地產準則中的應用將可能對企業利潤，凈資產的變化等方面產生不同程度的影響。

【關鍵詞】公允價值 投資性房地產 影響

一、公允價值

一般認為，公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。“公平交易”不存在特別或特殊關系，假定是在非關聯方之間進行的，各方各自獨立發生行為。“熟悉情況”指自愿的購銷雙方都對投資性房地產的性質和特征、其實際和潛在的用途以及市場狀態相當熟悉。也就是說，公允價值應當是在資產負債表日符合公允價值定義的、在市場上可以合理取得的最可能的價格。也就是銷售者能夠合理取得的最好價格，購買者能夠合理取得的最有利的價格。這種估計不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計價格，如不規范的融資、售后租回以及與銷售有關的任何人所給予的特殊對價或讓步等。

二、公允價值在投資性房地產中的運用

有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，并同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計時，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式?

采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益?

三、以公允價值計量投資性房地產對企業的影響

（一）對企業實質性稅賦的影響

第一，從企業所得稅角度看，投資性房地產公允價值增加導致的利潤增長將會使賬面所得稅費用增加，但稅法遵循的是收付實現制，由于評估增值帶來的公允價值變動損益不具備收付實現的特點，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業稅角度看，世界主要國家已就對房地產進行評估并根據評估值征收房地產稅達成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價的雙重征收方法統一為從價計征，且按照房地產評估值征稅。按照新時期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，即使投資性房地產評估價值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業實際稅負帶來的影響也不會太大。

（二）對房地產業的影響

房地產業的資金需求量巨大，目前房地產企業的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，使房地產企業向銀行貸款的門檻提高，房地產企業陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業提供了以公允價值計量投資性房地產的選擇，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產企業資金緊張的局面。

（三）對企業利潤的影響

根據新準則的規定，采用公允價值模式的企業應在每個會計期末以公允價值為基礎調整投資性房地產的賬面價值，并將公允價值與資產原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。從長遠來看，執行新準則后，每個會計期末投資性房地產的價值調整都將以前一期的公允價值為基礎，價值調整幅度將小于首次執行新準則時的價值調整幅度，利潤也不會因此出現更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產將不再計提固定資產折舊和無形資產攤銷，在評估投資性房地產公允價值時，資產的折舊或攤銷已被考慮在內，其結果應已體現在“公允價值變動損益”科目內，因此并不會對企業期末凈利潤產生實質性影響。

（四）對公司信息披露的影響

近幾年，隨著房地產市場的高速膨脹，企業若繼續按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產，特別是土地使用權，這顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業的真實價值，而且在我國目前的市場環境里，投資性房地產物業大都存在很大程度的升值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面。會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關企業的真實信息。在采用公允價值模式記賬的當年，公司應當采用追溯調整法調整期初留存收益，即這些企業的上年度凈資產值將會得到較大幅度的提升，有利于提高相關公司的規模。

（五）未來投資性房地產公允價值的確認

公允價值模式符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認仍然是一個難點，很多人擔心在現階段的實務操作中公允價值容易導致利潤操縱，但是隨著我國房地產市場的持續發展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產而言，投資性房地產物業的公允價值還是比較容易取得的。同時，新會計準則也借鑒了國際會計準則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產物業進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等；而且巨額利潤的出現意味著企業繳納的稅額也相應攀升，之前投資性房地產物業計入固定資產或無形資產進行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。

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