物業稅開征需解“三把鎖”

胡怡建

隨著國務院發布的《批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》,研究開征物業稅,意味著物業稅改革將由提出方向轉入研究開征。但筆者認為開征物業稅面臨艱難抉擇,需解“三把鎖”。

難題一,理論難定位。有人認為物業稅是對財產持有征稅,理應將其列為財產稅范疇。但問題是征收財產稅只有在財產產權歸屬清晰的產權制度下才能推行。然而,我國《憲法》規定,土地屬于國家所有而非私有,從稅收理論上來講,不具有完全意義上的產權的財產,就不能整體成為財產稅的課稅對象,也就是說在土地所有權屬于國家所有的情況下,就不能將不動產的土地和房屋作為一個整體征收財產稅。我國現行房地產稅之所以分為房產稅和土地使用稅,分別對房屋產權征收房產稅和土地使用權征收土地使用稅,就是考慮到現實的產權關系。在土地所有權屬于國家所有的前提下,把現行房產和土地分別征收的房產稅和土地使用稅改為房產和土地合一征收的物業稅反而使征稅理論依據變得含糊不清。

難題二,模式難選擇。是將土地批租改為物業稅還是將現行房產土地稅歸并為物業稅?我國物業稅最早是由黨的十六屆三中全會《關于完善社會市場經濟體制決議》提出適當的時候推出物業稅,取消不合理的稅費。而最早解讀物業稅的是中國人民銀行而不是財政部。2003年周小川在一次主題演講中,提出在實行將國有土地使用權的批租出讓制改為年租制的前提下,將企業在房地產開發階段一次性繳納的土地出讓金,分攤到保有階段每年繳納的物業稅中,來降低房地產開發成本等。但由于物業稅替代批租在操作上的局限性以及對地方當前利益的沖擊,而逐漸為財政部提出的在不涉及土地供給是實行批租出讓制還是年租制的前提下,將現行的房地產持有環節的房產稅、土地使用稅、城市房地產稅合并為物業稅,并對物業稅制度進行重新設計的方案所替代。筆者認為兩種模式的核心差異在于是否要取消土地批租,而實質問題是增加當事人負擔的物業稅還是不增加當事人負擔的物業稅。由于兩種模式利弊得失都很明顯,將使我們難以取舍。

難題三,制度難設計。如果將現行房產稅和土地使用稅改為物業稅,改革將涉及三大核心內容:一是將房地產分別征收房產稅和土地使用稅改為統一開征物業稅;二是將房地產分別按房產賬面價值比例征稅和土地使用面積定額征稅改為按評估價格征稅;三是由僅向單位征稅改為向包括單位和個人征稅。涉及的難點是:房產土地合一征收的物業稅與我國現行房產與土地不同的產權存在矛盾,土地屬國家所有使我們無法對房產土地合一征稅;而評估價格征稅與我國現行房地產價格沒有反映其真實價值,以日益高漲的虛高價格作為計稅依據顯然是脫離實際的;而將征稅范圍由單位擴大至個人矛盾就更為突出。

(作者系上海財經大學公共經濟與管理學院教授)