國內物流地產在“回暖”

姜明圣

仲量聯行、世邦魏理仕認為最近隨著中國經濟刺激內需政策的持續到位與推進，激發了投資者熱情，國內物流地產市場正在回暖。

六月剛剛來臨，各大物流地產公司就對當前的物流地產市場進行了一些分析，并對未來的一段時間做出了展望。那么，各大物流地產公司到底發現了什么呢?它們對將來的市場預期會是什么樣子呢?我們應該從中尋找一些啟發!

仲量聯行：

內貿物流地產需求量大增

仲量聯行的市場觀察結果表明，現在國內的物流地產市場正在回暖。盡管中國經濟增長同比出現下降，但是與其它國家相比，經濟增長依然強勁，第一季度平均增長6.1％。

5月中國出口總額下降了22.6％，部分保稅區倉庫出租受到影響。但是，仲量聯行認為固定資產投資將持續驅動中國GDP增長，將會帶來物流地產的發展。據悉，2008年中國固定資產投資占GDP比重為57％，今年1-5月固定資產投資增長率31％。固定資產投資中，基礎設施建設、公共事業和農業投資增長較快。未來一兩年內，基礎設施建設中機場投資額775億人民幣，項目包括上海、深圳、昆明、武漢、鄭州等地機場的改造拓建：鐵路投資3520億人民幣，建設項目包括武漢一廣州、上海－南京的鐵路，以及京滬高鐵、滬杭高鐵等；高速公路投資253億人民幣，包括“7918”公路網絡，即北京到各大主要城市9條南北工線和18條東西干線。同時，中國的城鎮化建設加快發展，城鎮化率將從2004年的30％增長到2030年的67％，伴隨著土地交易政策的改變，將為物流地產和工業地產的發展提供機會。

市場交易層面，在內貿、制造、零售和分撥中心建設的拉動下，物流地產市場交易量不斷增加。現在投資者逐漸由二線城市回歸一線城市進行市場收購，主要是基于一線城市市場機會的吸引，未來較短的一段時間可能會有大筆交易產生。

但是對于外貿形勢，仲量聯行推測，未來兩三年內，外貿將持續低迷，這將直接影響保稅區物流地產項目的收益水平。未來發展的熱點集中在內貿物流地產。

世邦魏理仕：

保險法將刺激物流地產投資

世邦魏理仕認為隨著中國經濟的不斷復蘇發展，刺激內需政策的持續推進，市場信心的不斷增強，將會大大激發了投資者的投資熱情。但是，當前經濟增長與往年相比，增速明顯緩慢，再加上世界經濟形勢的不明朗，國內物流地產的交易量仍處于低迷狀態。

但是市場上也有令人興奮的消息，那就是十一屆全國人大常委會第七次會議審議通過了《中華人民其和國保險法(修訂案)》，修訂后的保險法將于2009年10月1日起施行。新修訂的《保險法》允許保險資金投資不動產。盡管相關的執行條例還沒有正式推出，但是相信《保險法(修訂案)》將會給物流地產市場帶來大量資金，由此帶動物流地產投資市場的發展繁榮。世邦魏理仕對于未來物流地產的走勢持樂觀態度。

戴德梁行：

工業地產升級改造有機會

當前中國物流和工業地產市場上，有很多的低標準的、低級別和功能落后的地產存在。這部分地產本身功能變弱、設備配置低，不能很好地滿足現在工業和流通等經濟活動的發展需要。但是由于土地資源的稀缺性，特別是很多舊有的工業和物流地產占據著絕佳的地理位置，且面積較大，因此對這部分工業和物流地產進行升級改造，轉變成標準化和高級別的倉庫，不僅能很好的滿足市場需要，而且能給投資者帶來可觀的利潤。作為改革開放窗口的深圳，在工業地產改造升級過程中邁出了重要一步。

經過30年的改革開發，深圳市的經濟發展進入了一個新的時期，部分原有區域的產業功能已經相對滯后。面對著這種形式，深圳市積極行動，日前已經呈現出自發、或由政府主導的區域性工業地產升級改造趨勢。布深圳，東起水貝、筍崗，西至蛇口工業區，均點狀式分布著一些舊的工業區域，在土地價值寸土寸金的關內區域，這些舊工業區形成了價值洼地。比如說介于華強北及東門之間的筍崗區域，其租金均價120元左右，遠低于華強北及東門，同樣相差不大的交通地理位置，卻有較大的租金價差，可見其投資潛力。從目前已完成改造的部分項目來看，其升值的幅度頗為可觀，如位于蛇口工業區南海意庫項目，該片區舊廠房的租金在25—35元／m²之間，改造后的租金價格約為65元／m²，出租率已達到80％：又如福田區車公廟泰然工業園，大部分舊工業廠房均已進行改造，其功能轉變為物流倉儲、商務辦公，平均租金水平由以前的30-40元／m²增加至60—70元／m²(物流倉儲)、70—80元／m²(商務辦公)。預計到2020年，深圳將完成101個舊工業區的改造工作。

根據商業及土地價值的發展規律，這些價值洼地的投資潛力已經凸顯，在市場規律驅動、政府政策的推動下，關內的這些區域將借助功能的升級實現新的增長點。對投資者而言，戴德梁行認為商機主要來自幾個方面：一是產業轉型帶來的機會，如歲湖區水貝工業區，同區曾經的主體是“三來一補”的舊廠房，現在在政府推動下進行產業置換，打造‘黃金珠寶產業集聚基地”。片區商業氛圍的提升必將提高園區物業以及周邊配套功能物業的市場價值；二是在舊工業園區的基礎上升級改造所帶米的機會，相對研發辦公等其他物業類型而言，舊工業廠房價值較低，這種價值落差決定了在舊廠房升級領域存在一定的投資價值。

戴德梁行提醒投資者：在諸多升級改造項目中，還應注意投資風險的控制和投資價值的甄別，當前區域性功能升級項目多采用政府牽頭推動，撬動民間資本跟進的模式。而不同項目的發展方向、行業定位都有所差異，這就決定了各個項目投資前景、升值潛力一定會有高低之分。加之政府和民間資本之間利益訴求點的現實差異，雙方對舊改項目的改造尺度、發展重點乃至項目成敗的判斷衡量標準不完全一致。因此，從非政府投資者的角度來看，應全盤考慮舊改項目發展的政府指引、行業定位、市場需求的等因素，并結合項目本身的硬件水平，綜合評估舊改項目的投資前景，降低投資風險，提升投資價值。

當前中國的標準及高標準工業地產稀缺，如何改造舊有工業地產就擺在投資者面前。特別是在當前土地政策緊縮，融資困難的背景下，對現有設備設施進行改造，創造新的利潤源，是投資者的重要選擇。

AMB：

全球工業地產需求仍平穩

6月5日，AMB發布了標題為“全球貿易和工業地產需求的長期預期：“全球經濟危機條件下基于貿易的投資分析”的分析報告。報告分析了當前的經濟形勢和工業地產的需習之．情況，并認為當前全球經濟正在緩慢恢復，同時工業地產需求的基本拉動力量保持穩定。

AMB的觀測結果顯示，現在的國際貿易量和工業地產需求雙雙出現下滑現象，以此同時，在數據上顯示兩者的相關性比以前更加緊密。工業地產需求和貿易量高度相關，歷史上，80％的工業地產需求的變動是由貿易變動引起的。在當前形勢下，四大因素導致了貿易量的下降，分別是通貨膨脹率的變動、融資有效性、供應鏈靈敏度和終端產品的誤算。盡管現在經濟情況和金融形勢惡化，但是貿易——GDP和貿易——工業地產需求的支撐結構依然穩固。

世界貿易量的增長與世界GDP的增長是高度相關的，貿易量的增長是GDP增長的兩倍，50年里翻了兩番。在過去的十年，貿易量的增長率達到了GDP的3.5倍，結果，名義GDP的增長導致了貿易增長率的明顯變化。因此，GDP的增長對于工業地產的拉動作用就可見一斑。現在隱約地發生了一些早期跡象表明貿易量正趨于穩定。當前，專家們對今年世界GDP增長率普遍的預期是2％，這一增長率水平大約會帶來5億平方英尺的全球工業地產需求。

現在經濟形勢發生了很多變化，有些變化甚至不利于工業地產的發展，但是對工業地產非常有利的是現今相互聯系的、高效率的供應鏈并沒有以任何方式發生扭曲。過去幾十年全球勞動力、生產力和資本條件的變化塑造了復雜但是有效的供應鏈，現在突然想要對其進行一些改變(即回到國內生產)是不可能的，因為這將花費數十年的時間和大量的額外補償成本來完成新供應鏈的布局和展開。可以遇見到，未來中國大陸地區的工業地產需求仍會處于旺盛的態勢。