國內(nèi)物流地產(chǎn)在“回暖”

姜明圣

仲量聯(lián)行、世邦魏理仕認為最近隨著中國經(jīng)濟刺激內(nèi)需政策的持續(xù)到位與推進，激發(fā)了投資者熱情，國內(nèi)物流地產(chǎn)市場正在回暖。

六月剛剛來臨，各大物流地產(chǎn)公司就對當前的物流地產(chǎn)市場進行了一些分析，并對未來的一段時間做出了展望。那么，各大物流地產(chǎn)公司到底發(fā)現(xiàn)了什么呢?它們對將來的市場預期會是什么樣子呢?我們應該從中尋找一些啟發(fā)!

仲量聯(lián)行：

內(nèi)貿(mào)物流地產(chǎn)需求量大增

仲量聯(lián)行的市場觀察結(jié)果表明，現(xiàn)在國內(nèi)的物流地產(chǎn)市場正在回暖。盡管中國經(jīng)濟增長同比出現(xiàn)下降，但是與其它國家相比，經(jīng)濟增長依然強勁，第一季度平均增長6.1％。

5月中國出口總額下降了22.6％，部分保稅區(qū)倉庫出租受到影響。但是，仲量聯(lián)行認為固定資產(chǎn)投資將持續(xù)驅(qū)動中國GDP增長，將會帶來物流地產(chǎn)的發(fā)展。據(jù)悉，2008年中國固定資產(chǎn)投資占GDP比重為57％，今年1-5月固定資產(chǎn)投資增長率31％。固定資產(chǎn)投資中，基礎設施建設、公共事業(yè)和農(nóng)業(yè)投資增長較快。未來一兩年內(nèi)，基礎設施建設中機場投資額775億人民幣，項目包括上海、深圳、昆明、武漢、鄭州等地機場的改造拓建：鐵路投資3520億人民幣，建設項目包括武漢一廣州、上海－南京的鐵路，以及京滬高鐵、滬杭高鐵等；高速公路投資253億人民幣，包括“7918”公路網(wǎng)絡，即北京到各大主要城市9條南北工線和18條東西干線。同時，中國的城鎮(zhèn)化建設加快發(fā)展，城鎮(zhèn)化率將從2004年的30％增長到2030年的67％，伴隨著土地交易政策的改變，將為物流地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供機會。

市場交易層面，在內(nèi)貿(mào)、制造、零售和分撥中心建設的拉動下，物流地產(chǎn)市場交易量不斷增加。現(xiàn)在投資者逐漸由二線城市回歸一線城市進行市場收購，主要是基于一線城市市場機會的吸引，未來較短的一段時間可能會有大筆交易產(chǎn)生。

但是對于外貿(mào)形勢，仲量聯(lián)行推測，未來兩三年內(nèi)，外貿(mào)將持續(xù)低迷，這將直接影響保稅區(qū)物流地產(chǎn)項目的收益水平。未來發(fā)展的熱點集中在內(nèi)貿(mào)物流地產(chǎn)。

世邦魏理仕：

保險法將刺激物流地產(chǎn)投資

世邦魏理仕認為隨著中國經(jīng)濟的不斷復蘇發(fā)展，刺激內(nèi)需政策的持續(xù)推進，市場信心的不斷增強，將會大大激發(fā)了投資者的投資熱情。但是，當前經(jīng)濟增長與往年相比，增速明顯緩慢，再加上世界經(jīng)濟形勢的不明朗，國內(nèi)物流地產(chǎn)的交易量仍處于低迷狀態(tài)。

但是市場上也有令人興奮的消息，那就是十一屆全國人大常委會第七次會議審議通過了《中華人民其和國保險法(修訂案)》，修訂后的保險法將于2009年10月1日起施行。新修訂的《保險法》允許保險資金投資不動產(chǎn)。盡管相關的執(zhí)行條例還沒有正式推出，但是相信《保險法(修訂案)》將會給物流地產(chǎn)市場帶來大量資金，由此帶動物流地產(chǎn)投資市場的發(fā)展繁榮。世邦魏理仕對于未來物流地產(chǎn)的走勢持樂觀態(tài)度。

戴德梁行：

工業(yè)地產(chǎn)升級改造有機會

當前中國物流和工業(yè)地產(chǎn)市場上，有很多的低標準的、低級別和功能落后的地產(chǎn)存在。這部分地產(chǎn)本身功能變?nèi)酢⒃O備配置低，不能很好地滿足現(xiàn)在工業(yè)和流通等經(jīng)濟活動的發(fā)展需要。但是由于土地資源的稀缺性，特別是很多舊有的工業(yè)和物流地產(chǎn)占據(jù)著絕佳的地理位置，且面積較大，因此對這部分工業(yè)和物流地產(chǎn)進行升級改造，轉(zhuǎn)變成標準化和高級別的倉庫，不僅能很好的滿足市場需要，而且能給投資者帶來可觀的利潤。作為改革開放窗口的深圳，在工業(yè)地產(chǎn)改造升級過程中邁出了重要一步。

經(jīng)過30年的改革開發(fā)，深圳市的經(jīng)濟發(fā)展進入了一個新的時期，部分原有區(qū)域的產(chǎn)業(yè)功能已經(jīng)相對滯后。面對著這種形式，深圳市積極行動，日前已經(jīng)呈現(xiàn)出自發(fā)、或由政府主導的區(qū)域性工業(yè)地產(chǎn)升級改造趨勢。布深圳，東起水貝、筍崗，西至蛇口工業(yè)區(qū)，均點狀式分布著一些舊的工業(yè)區(qū)域，在土地價值寸土寸金的關內(nèi)區(qū)域，這些舊工業(yè)區(qū)形成了價值洼地。比如說介于華強北及東門之間的筍崗區(qū)域，其租金均價120元左右，遠低于華強北及東門，同樣相差不大的交通地理位置，卻有較大的租金價差，可見其投資潛力。從目前已完成改造的部分項目來看，其升值的幅度頗為可觀，如位于蛇口工業(yè)區(qū)南海意庫項目，該片區(qū)舊廠房的租金在25—35元／m²之間，改造后的租金價格約為65元／m²，出租率已達到80％：又如福田區(qū)車公廟泰然工業(yè)園，大部分舊工業(yè)廠房均已進行改造，其功能轉(zhuǎn)變?yōu)槲锪鱾}儲、商務辦公，平均租金水平由以前的30-40元／m²增加至60—70元／m²(物流倉儲)、70—80元／m²(商務辦公)。預計到2020年，深圳將完成101個舊工業(yè)區(qū)的改造工作。

根據(jù)商業(yè)及土地價值的發(fā)展規(guī)律，這些價值洼地的投資潛力已經(jīng)凸顯，在市場規(guī)律驅(qū)動、政府政策的推動下，關內(nèi)的這些區(qū)域?qū)⒔柚δ艿纳墝崿F(xiàn)新的增長點。對投資者而言，戴德梁行認為商機主要來自幾個方面：一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶來的機會，如歲湖區(qū)水貝工業(yè)區(qū)，同區(qū)曾經(jīng)的主體是“三來一補”的舊廠房，現(xiàn)在在政府推動下進行產(chǎn)業(yè)置換，打造‘黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地”。片區(qū)商業(yè)氛圍的提升必將提高園區(qū)物業(yè)以及周邊配套功能物業(yè)的市場價值；二是在舊工業(yè)園區(qū)的基礎上升級改造所帶米的機會，相對研發(fā)辦公等其他物業(yè)類型而言，舊工業(yè)廠房價值較低，這種價值落差決定了在舊廠房升級領域存在一定的投資價值。

戴德梁行提醒投資者：在諸多升級改造項目中，還應注意投資風險的控制和投資價值的甄別，當前區(qū)域性功能升級項目多采用政府牽頭推動，撬動民間資本跟進的模式。而不同項目的發(fā)展方向、行業(yè)定位都有所差異，這就決定了各個項目投資前景、升值潛力一定會有高低之分。加之政府和民間資本之間利益訴求點的現(xiàn)實差異，雙方對舊改項目的改造尺度、發(fā)展重點乃至項目成敗的判斷衡量標準不完全一致。因此，從非政府投資者的角度來看，應全盤考慮舊改項目發(fā)展的政府指引、行業(yè)定位、市場需求的等因素，并結(jié)合項目本身的硬件水平，綜合評估舊改項目的投資前景，降低投資風險，提升投資價值。

當前中國的標準及高標準工業(yè)地產(chǎn)稀缺，如何改造舊有工業(yè)地產(chǎn)就擺在投資者面前。特別是在當前土地政策緊縮，融資困難的背景下，對現(xiàn)有設備設施進行改造，創(chuàng)造新的利潤源，是投資者的重要選擇。

AMB：

全球工業(yè)地產(chǎn)需求仍平穩(wěn)

6月5日，AMB發(fā)布了標題為“全球貿(mào)易和工業(yè)地產(chǎn)需求的長期預期：“全球經(jīng)濟危機條件下基于貿(mào)易的投資分析”的分析報告。報告分析了當前的經(jīng)濟形勢和工業(yè)地產(chǎn)的需習之．情況，并認為當前全球經(jīng)濟正在緩慢恢復，同時工業(yè)地產(chǎn)需求的基本拉動力量保持穩(wěn)定。

AMB的觀測結(jié)果顯示，現(xiàn)在的國際貿(mào)易量和工業(yè)地產(chǎn)需求雙雙出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，以此同時，在數(shù)據(jù)上顯示兩者的相關性比以前更加緊密。工業(yè)地產(chǎn)需求和貿(mào)易量高度相關，歷史上，80％的工業(yè)地產(chǎn)需求的變動是由貿(mào)易變動引起的。在當前形勢下，四大因素導致了貿(mào)易量的下降，分別是通貨膨脹率的變動、融資有效性、供應鏈靈敏度和終端產(chǎn)品的誤算。盡管現(xiàn)在經(jīng)濟情況和金融形勢惡化，但是貿(mào)易——GDP和貿(mào)易——工業(yè)地產(chǎn)需求的支撐結(jié)構(gòu)依然穩(wěn)固。

世界貿(mào)易量的增長與世界GDP的增長是高度相關的，貿(mào)易量的增長是GDP增長的兩倍，50年里翻了兩番。在過去的十年，貿(mào)易量的增長率達到了GDP的3.5倍，結(jié)果，名義GDP的增長導致了貿(mào)易增長率的明顯變化。因此，GDP的增長對于工業(yè)地產(chǎn)的拉動作用就可見一斑。現(xiàn)在隱約地發(fā)生了一些早期跡象表明貿(mào)易量正趨于穩(wěn)定。當前，專家們對今年世界GDP增長率普遍的預期是2％，這一增長率水平大約會帶來5億平方英尺的全球工業(yè)地產(chǎn)需求。

現(xiàn)在經(jīng)濟形勢發(fā)生了很多變化，有些變化甚至不利于工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但是對工業(yè)地產(chǎn)非常有利的是現(xiàn)今相互聯(lián)系的、高效率的供應鏈并沒有以任何方式發(fā)生扭曲。過去幾十年全球勞動力、生產(chǎn)力和資本條件的變化塑造了復雜但是有效的供應鏈，現(xiàn)在突然想要對其進行一些改變(即回到國內(nèi)生產(chǎn))是不可能的，因為這將花費數(shù)十年的時間和大量的額外補償成本來完成新供應鏈的布局和展開。可以遇見到，未來中國大陸地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)需求仍會處于旺盛的態(tài)勢。