物流地產的平臺化經營

黃向東

一個物流設施必須在5％的空置率下才能保持10％的回報，如空置率達到15％便無利潤。

國內物流地產服務理念最初是由普洛斯提出的：根據客戶(制造商、零售商、物流公司等)需求并與其建立密切的合作關系，采用本地或全球的專業技能為其在合適的時間與合適的地點，建設提供并運營管理合適的物流設施。

物流地產實際上是一種特殊的工業地產，但不同于商業地產、住宅地產等暴利地產，承擔很大的空置率風險，其追求的是一種緩慢而穩定的利潤回報，一般情況下須擁有良好的商貿環境和強大的客戶資源才能保持物流地產贏利。在國外，一個物流設施必須在5％的空置率下才能保持10％的回報，如空置率達到15％便無利潤了。單獨打造經營物流地產其投資風險較大，而應與商業地產、工業地產、住宅地產等一起關聯發展，形成協同集聚效應才具有市場活力、動力、凝聚力。

正因為如此，為降低物流地產投資經營風險，隨著經濟全球一體化、柔性化、集約化發展，現代物流地產也正與時俱進地緊跟商業地產、零售地產、工業地產、住宅地產等關聯度較大的地產一起協同發展，逐漸慢慢向商業地產、零售地產、住宅地產以及其他工業地產滲透，其外延也不斷拓展，逐漸演變發展為綜合性復合地產，其經營業態也由傳統單一的物流基礎設施租售及相關增值服務逐步發展為包括傳統物流業務在內的綜合物流服務以及延伸拓展關聯度較大的商貿流通服務和生產生活配套服務等復合業態。

“平臺化”的引進

物流地產服務本身就是一種產品，更是一個平臺，完全可“產品平臺化”延伸拓展其經營領域，與其“孤軍奮戰經營”不如以綜合性復合地產“產品平臺化”經營理念來提供物流地產服務：既可“有所為”自營提供利潤高、易經營的綜合服務，如號業市場、購物中心、倉儲中心、娛樂餐飲中心等地產租售以及物流金融、電子商務、信息服務等高價值鏈經營業態；也可“有所不為”合營、聯營或外包相關增值服務，如多式聯運接駁、客貨中轉、倉儲配送、保稅物流、檢驗檢疫、報關通關、稅務保險、教育等其他配套性復合業態。

物流地產服務作為一種新型的復合產業形態，不僅是主營服務業，而且還可涉及工業、商貿業、流通業、旅游業等，關鍵是要結合具體物流地產項目特點因時、因地、因事制宜地進行具體分析。

五大開發原則

統籌規劃科學選址。物流地產如何選址，一般需要統籌考慮城市規劃、產業規劃、土地規劃等，并取決于建立物流地產的主要日的：如以解決市內交通擁擠、加速城鄉一體化進程、發展鄉鎮經濟為考慮重點，物流地產應建在城鄉產業連結處：如以產業經濟、規模經濟、發展區域經濟為考慮重點，物流地產則可建在交通樞紐地區或產品生產與銷售的集散地區。

企業化市場化運作。建設物流地產，既要由政府牽頭統一規劃和指導協調，又要堅持企業化運作原則，按市場經濟規律建設與運營，力爭實現政府收益及社會效益、企業收益、老百姓滿意的和諧統一。

一次規劃分步實施。一般要進行整體投資分析論證，既要保證開門紅，又要保證健康可持續發展，既要保證實現總體目標，又要保證實現階段性目標。

市場需求決定供給。物流地產的建設(供給)一般要以當地支柱產業及其綜合物流等增值服務需求為立足點、延伸拓展其產業鏈增值服務、創新挖掘高附加值服務為原則，按照需求決定供給原則進行滾動開發，其建設規模、服務水平、服務價格等均要與物流市場需求相適應，采用有效招商營銷策略避免建成后無人進駐，有場無市，不能脫離需求盲目發展。

合理整合現有資源。物流地產的建設運營涉及到工業、商貿業、服務業、傳統物流業(運輸、倉儲、貨代等)以及海關、稅務、金融、檢驗檢疫等相關行業，是一項系統工程，既要綜合利用現有物流資源，又要有效整合相關行業可利用資源，避免重復建設與資源浪費或邊際利用率低。

開發模式

經濟開發區模式。經濟開發區模式是指由政府(經濟開發區)規劃物流地產并從政府各部門抽調人員組成開發機構，通過招商引資等方式來開發運營物流地產。

政企聯合開發模式。政企聯合開發模式是指由政府抽調人員與相關企業抽調人員共同組成開發機構，通過招商引資等方式來開發運營物流地產。

大型物流企業主導開發模式。大型物流企業主導開發模式是由大型物流企業來開發物流地產并經營，同時招商引導其他物流企業或相關企業入園經營，逐步實現物流產業的聚集，達到物流地產的開發和建設目的。

政府規劃物流企業共同開發模式。是指政府從總體上規劃物流地產、企業負責具體項目的開發，共同完成總體開發及招商運營。

物流地產商開發模式。是指將物流地產作為純地產項目，通過給予開發者適宜的地產項目開發土地政策、稅收政策和優惠的市政配套設施，由物流地產商進行物流地產的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營等招商方式進行物流地產相關設施的經營和管理。