理性回歸比爭論房價走勢更有意義

宋延慶

本來這場危機(jī)為我們提供了反思和回歸諸多事物本義的機(jī)會，比如回歸理性，回歸穩(wěn)健，去杠桿，去泡沫，但時下大家爭來論去的卻實(shí)屬市場表征的房價走勢。這種無休止的爭論不僅毫無結(jié)果，還極有可能使我們陷入對未來的迷思中。

“那是最美好的時代，那是最糟糕的時代；那是智慧的年頭，那是愚昧的年頭；那是信仰的時期，那是懷疑的時期；那是光明的季節(jié)，那是黑暗的季節(jié)；那是希望的春天，那是失望的冬天。”這是英國小說家、著名記者查理-狄更斯在《雙城記》中的開篇之語。這段話似乎也適用于當(dāng)下房地產(chǎn)市場所處的特殊時期。經(jīng)濟(jì)危機(jī)的突然到來讓房地產(chǎn)市場陷入混亂，沒人能說清兩者到底誰誘發(fā)了誰，也沒人能說清這場危機(jī)還會歷時多久，房地產(chǎn)市場調(diào)整期還會歷時多久。事實(shí)上，在過去的一年里，關(guān)于房地產(chǎn)市場的諸多爭論一一先是爭論房市是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，再是爭論政府應(yīng)否救市，現(xiàn)在是爭論市場是否已真正回暖——幾乎沒有達(dá)成多少共識，但人們對一個巨大的矛盾現(xiàn)象卻達(dá)成了共識，那就是危機(jī)的本義就意味著危中有機(jī)。如此，我們?yōu)槭裁床煌Ｖ範(fàn)幷摗⒒貧w理性并付諸行動呢。

政府由頻頻“亮劍”調(diào)控政策回歸到構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)制度體系

在過去所謂的“黃金十年”里，房地產(chǎn)業(yè)恐怕是見證調(diào)控政策最多的一個產(chǎn)業(yè)了。從1998年的“兩點(diǎn)”(新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn))到“雙控”(控制需求，控制供應(yīng))；又從“一保一控”，到現(xiàn)在的“雙保”。全程親歷其中的業(yè)界資深人士，估計沒有多少人認(rèn)可“黃金十年”的提法，期間的經(jīng)歷更像是坐在正在起飛、爬升過程中的機(jī)艙里：怡然但不自得，刺激卻又無助，還要不得不承受穿破云層時的顛簸。

幾乎每次乘坐飛機(jī)時我都在想，飛機(jī)還能很快進(jìn)入巡航狀態(tài)，但房地產(chǎn)業(yè)何時能進(jìn)入持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的“巡航狀態(tài)”呢?

房地產(chǎn)業(yè)最缺乏什么?房地產(chǎn)業(yè)之所以出現(xiàn)如此多的問題，歸根到底，它最缺乏的是全面、系統(tǒng)、長效的法制體系，也就是健全、完善的產(chǎn)業(yè)制度環(huán)境，或者是長效制度安排。《房地產(chǎn)管理法》就是典型例子，即便是業(yè)內(nèi)專家，有幾個人還能想起有《房地產(chǎn)管理法》，它的有效性早被諸如70／90之類的政策給湮滅了。

構(gòu)建完善的產(chǎn)業(yè)制度體系有利于減輕房地產(chǎn)市場波動對國民經(jīng)濟(jì)的影響(反之也有利于對沖宏觀經(jīng)濟(jì)波動給房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響)，有利于兼顧公平和效率，有利于高效地優(yōu)化社會配置資源，有利于促使房地產(chǎn)市場主體由機(jī)會導(dǎo)向，市長導(dǎo)向、銀行導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，市場導(dǎo)向、客戶導(dǎo)向，進(jìn)而使整個房地產(chǎn)業(yè)步入持續(xù)、穩(wěn)健、良性互動的健康發(fā)展軌道。其實(shí)這才是真正地踐行科學(xué)發(fā)展觀。

遺憾的是，在過去的若干年里，我們的主管部門、相關(guān)部委和各級政府卻忙于出臺各類彰顯權(quán)威的調(diào)控政策，這種缺乏統(tǒng)一和始終如一的產(chǎn)業(yè)政策理念的頻頻“亮劍”，使得調(diào)控效果越調(diào)越亂，就像低水平的劍客，一陣亂劍下來，卻破綻百出；更像“打擺子”，一會兒冷，一會兒熱，把人搞得暈頭轉(zhuǎn)向。

更遺憾的是，有些調(diào)控整政策沒有從整個產(chǎn)業(yè)政策考慮，其中有太多的部門利益訴求。甚至是有些政策明顯是矯枉過正，就像對待“非典”和“H1N1流感”一樣。為什么我們總不能平和地對待呢?為什么我們的政策措施總令人詬病呢?

完善的產(chǎn)業(yè)制度體系應(yīng)包括但不限于法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)等各層級制度，應(yīng)涉及一級、二級、三級等各級市場，應(yīng)兼顧政府、產(chǎn)業(yè)法人單位、消費(fèi)者等各類市場主體和利益相關(guān)者。

好的家規(guī)能調(diào)教出好孩子，好的產(chǎn)業(yè)制度體系也能培養(yǎng)出好的社會公民，這就是制度的巨大推動力。現(xiàn)在，到理性回歸的時候了。

企業(yè)：由快速擴(kuò)張理性回歸到穩(wěn)健發(fā)展

我們的企業(yè)(此處僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不包括中介經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)，下同)也到了理性回歸的時候了。

想一想，過去多年來，我們經(jīng)歷了一個怎樣的發(fā)展歷程——估計有超過三分之一的企業(yè)都創(chuàng)造了年復(fù)合增長率30％以上的業(yè)績，但又有多少企業(yè)擺脫了“快速擴(kuò)張綜合征”呢?很少!

本次危機(jī)，絕不是已有系統(tǒng)的崩潰和修復(fù)，而是新系統(tǒng)的更替和升級，它宣告了一個時代——以美歐主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)秩序結(jié)束了，一個離不開中國的國際經(jīng)濟(jì)新秩序終于到來了。對于房地產(chǎn)市場，過去一年所經(jīng)歷的痛苦和煎熬，很有可能就是對過去供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理、房價存在泡沫等諸多不合理的“合理”報復(fù)，它昭示著“黃金十年”結(jié)束了，一個回歸理性、回歸穩(wěn)定的市場調(diào)整期到來了。

在市場調(diào)整期內(nèi)，理性、睿智的企業(yè)應(yīng)至少要實(shí)現(xiàn)四個轉(zhuǎn)變：

由機(jī)會導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略導(dǎo)向：研究制定并實(shí)施新的戰(zhàn)略規(guī)劃。

由作項(xiàng)目轉(zhuǎn)向作企業(yè)：項(xiàng)目和企業(yè)是點(diǎn)與面的關(guān)系，作項(xiàng)目關(guān)注的是工程、銷售，作企業(yè)關(guān)注的整體業(yè)績、品牌、制度建設(shè)等可確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的要素體系。

由重點(diǎn)關(guān)注規(guī)模指標(biāo)或絕對指標(biāo)轉(zhuǎn)向重點(diǎn)關(guān)注相對指標(biāo)。

由關(guān)注業(yè)務(wù)發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)外兼修，強(qiáng)化管理，向管理要效益。

以第三點(diǎn)為例，在今后的企業(yè)發(fā)展中由原來重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)絕對指標(biāo)到關(guān)注相對指標(biāo)，這一點(diǎn)很重要。絕對指標(biāo)指的是土地儲備量，銷售額，利潤總額，年度主營業(yè)務(wù)收入，開竣工量等規(guī)模性指標(biāo)。相對指標(biāo)包括盈利能力指標(biāo)、債務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營增長等指標(biāo)，如利潤率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率等，對開發(fā)企業(yè)來說有五類、二十多項(xiàng)。之所以要實(shí)現(xiàn)這個轉(zhuǎn)變，因?yàn)樵诳深A(yù)見的將來，對于絕大多數(shù)企業(yè)來說，在絕對指標(biāo)上已經(jīng)是很難追上一線企業(yè)了。但是，我絕對指標(biāo)不如你，我可以在相對指標(biāo)上比你強(qiáng)。也就是說，我不一定比你大，但我做的比你強(qiáng)、比你好。最重要的是，實(shí)現(xiàn)這個轉(zhuǎn)變還可促使企業(yè)減少快速擴(kuò)張的欲望和沖動，可促使企業(yè)保持一顆平和、健康的心態(tài)，這是作企業(yè)最不可或缺的。

市場環(huán)境在變，開發(fā)模式在變，企業(yè)內(nèi)部的權(quán)變因素也隨時在變，企業(yè)的管理體系也必須要變。在這個新的歷史時期，任何理性、睿智的地產(chǎn)商都應(yīng)該摒棄過去的開發(fā)理念和開發(fā)模式，應(yīng)盡快調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)，盡快研究確定新的組織管控模式和權(quán)責(zé)關(guān)系——該授權(quán)的就授權(quán)，該“削藩”的就“削藩”，應(yīng)重新樹立并推行新開發(fā)模式下的業(yè)務(wù)流程體系，應(yīng)積極強(qiáng)化內(nèi)部管理，向管理要效益。當(dāng)然還要積極地進(jìn)行研究創(chuàng)新，以提高產(chǎn)品競爭力和市場營銷能力。通過內(nèi)外兼修，構(gòu)建企業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)率先轉(zhuǎn)型，才是根本之道。

我不是管理至上主義者，也不是懷疑論者，但是當(dāng)你在街上開車看見紅燈的時候，你會停下來。你不會認(rèn)為紅燈試圖限制你的自由，相反你知道它是在保護(hù)你。那么為什么在企業(yè)管理實(shí)踐中不會有同樣的事情?唯一可能的解釋是：責(zé)任要靠機(jī)制而不是個人美德來維系。

如果不能改變風(fēng)的方向，就調(diào)整帆的方向吧。

消費(fèi)者：由超前消費(fèi)理性回歸到逐步改善居住狀況

蘭德咨詢下屬有一家控股的冰淇淋食品公司。2008年，意大利股東來北京時，我們談起中國和歐洲男人的異同。股東講了意大利男人的一、二、三、四：

一是指一個太太。

二是指兩輛車，一輛是上下班用的小排量轎車，一輛是運(yùn)動型車。

三是指三塊手表：一塊是運(yùn)動型的，如勞力士；一塊是出席正式場所戴的，如江詩丹頓；一塊是電子表，功能全，走得準(zhǔn)。

四是指要至少搬四次家。

搞不懂為什么中國的消費(fèi)者喜歡一步到位地非得買大戶型房子，非得買市區(qū)的房子，這實(shí)在是大可不必。在國外，住房消費(fèi)支付通常不宜超過收入的30％，耳聞周圍一些年青人這一比例競超過了50％，這顯然是住房需求的超前消費(fèi)。

住房需求的超前消費(fèi)不僅嚴(yán)重影響正常的生活質(zhì)量，減少旅游、文化等精神層面的消費(fèi)支付，甚至有淪為“房奴”的可能性。還有更重要的一點(diǎn)是，很多初次置業(yè)的消費(fèi)者的購房資金相當(dāng)一部分是雙方父母提供的——套房子，三家湊錢，三十年負(fù)債，何必呢?

健康的房地產(chǎn)市場是需要不同消費(fèi)梯次構(gòu)成的。同樣，理性的消費(fèi)者是絕不追求住房一步到位的，這也是衡量一個人、一個市場是否成熟的表現(xiàn)。如果超出了個人住房支付能力，刻意追求一步到位，往小的說，是面子問題，這叫轉(zhuǎn)移或補(bǔ)償心理；往大的說，是意識問題，這叫畸形或異化。

回歸理性吧，俗話說，退一步海闊天空。

每個時代都要有它自己的時代思想。不是因?yàn)樵缦鹊乃枷氩粚Γ且驗(yàn)槊總€時代都面對新的問題，產(chǎn)生新的疑問，探求新的答案。一方面是新市場形勢下所產(chǎn)生的新問題，一方面是思想多元使人們難辨良莠、難以適從——這在供需都成指數(shù)級增長的今天是不言自明的，因此，我們迫切需要提出新的問題并給出新的答案的新思想。

例如，時下關(guān)于房價走勢的爭論。

我們漸漸不情愿地認(rèn)識到，在這個時代，或許存在太多的爭論、太多的浮躁，而普遍缺乏的是“亂市”中所應(yīng)有的一顆平和的心態(tài)。如果過分爭論，已不合適宜，且具有誤導(dǎo)性。

這又使我們回到問題的原點(diǎn)：新時代需要全新的時代觀，現(xiàn)在該是停止?fàn)幷摗⒒貧w理性的時候了。