收入差距與商品住宅價格研究

徐迎軍　李　東

摘要:近年來,我國的商品住宅價格一路攀升,與此同時,城鎮居民也感覺到收入差距在逐漸拉大。探討商品住宅價格與收入差距之間的關系很有必要。為此,在基于向量自回歸模型的脈沖響應函數以及方差分解這一分析框架下,對我國商品住宅價格和收入差距之間的關系進行了實證研究。

關鍵詞:收入差距;商品住宅價格;脈沖響應函數

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

On the Relationship between Income Gap and Commodity Housing Price

XU Ying-jun,LI Dong

(School of Economics and Management , Nanjing University of Aeronautics and Astronautics,

Nanjing 210016,China)

Abstract:In recent years, the housing price in our country fast rises. At the same time, urban residents also feel that income gap is gradually widening. Therefore, based on the impulse response function and variance decomposition of vector autoregression, this paper presents empirical research on the relationship between commodity housing price and income gap.

Key words:income gap; commodity housing price; impulse response function

近年來,我國的房地產市場投資旺盛、人氣十足,土地價格持續高漲,房價持續上升。關于房地產價格影響因素的爭論此起彼伏,關于我國房地產的研究也非常豐富。我國有些學者對房地產價格的分析,是從有效需求以及影響房價的因素等方面加以展開的。比如,(凌傳榮等,2000)[1]對我國房地產市場供需價格差異過大的原因進行了分析,李紅云(2000)[2]對我國住宅價格過高的成因進行了分析并提出了對策建議,萬東華(2001)[3]分析了我國房地產價格的現狀及走勢,劉正山(2002)[4]從降低交易費用出發, 分析了房地產價格形成機理。(沈悅等,2002)[5]選取一系列房地產價格指標與宏觀經濟指標進行研究分析, 力圖揭示房地產價格與宏觀經濟之間重要的作用與反作用, 對目前我國兩者各項指標之間的關系進行評價,并對政府的房地產價格政策以及宏觀經濟政策提出了建議。李立(2002)[6]對影響房價的因素以及變動趨勢進行了具體的分析,認為房地產的價格與國家的政策以及居民的收入水平和經濟發展的景氣度等因素的變化有重要的關聯性。張岑遙(2005)[7]認為地方政府的介入對房地產有直接和間接的作用。(王維安等, 2005)[8]通過對中國房地產市場的實證研究發現, 房地產預期收益率與通貨膨脹預期之間確實存在穩定的函數關系, 同時提出了將房地產價格納入到居住類消費價格指數中去以減少貨幣政策認識時滯的政策建議。任壽根(2005)[9]研究了房產稅制度改革對房地產價格的影響,(胡健穎等, 2006)[10]分析了中國房地產價格中市場基本因素和投機因素的作用問題。

通過對現有文獻的仔細分析可以看出,現有的文獻忽略了一個影響我國房地產價格的重要因素,這就是收入差距問題。本文建立了住宅價格與收入差距之間的向量自回歸模型,并進行了脈沖響應函數分析和方差分解分析,探討了住宅價格和收入差距的互相影響問題。本文的分析可以給政府部門的宏觀調控提供借鑒;另外也可以給投資者購房提供參考。

一、收入差距與商品住宅價格關系的檢驗

1.數據說明。關于收入差距的衡量,本文使用基尼系數。數據來源于中國統計年鑒,從1992年到2007年。1997年以來的數據是可支配收入數據,1996年以前是生活費收入數據,數據具有可比性,采用的是家庭數據。計算方法采用N. C. Kawani的三參數洛倫茲曲線回歸模型法。軟件采用Eviews5.0和Mathematica5.0。住宅價格是用商品住宅銷售額與商品住宅銷售面積的比值。

2.ADF檢驗。為了敘述方便,我們簡稱商品住宅平均價格為SP,簡稱我國城鎮居民基尼系數為CG。我們使用ADF檢驗來測定SP序列與CG序列的平穩性。檢驗形式(C,T,P)表示輔助回歸方程中是否包含常數項、趨勢項、和滯后的階數,滯后階數由Schwarz Info Criterion進行判定,結果表明SP序列本身是平穩序列。CG序列是一階單整序列。

3.協整檢驗。商品住宅平均價格序列是平穩序列,城鎮居民基尼系數是1階單整序列,因此它們之間可能存在協整關系。本文使用Johansen跡檢驗和極大特征值檢驗來判斷樣本區間中的SP和CG之間是否存在協整關系。兩種方法的檢驗結論是一致的。因此建立向量自回歸模型研究它們之間的關系。

二、政策建議

從脈沖響應函數的分析結果可知,商品住宅價格的沖擊對基尼系數的影響并不大;從方差分解的結果來看,商品住宅價格的變動所導致的基尼系數的變動占基尼系數的總變動的百分比也很小,因此目前老百姓普遍感覺到的收入差距的拉大并不是由于住宅價格的一路攀升造成的;反之,基尼系數的沖擊對商品住宅價格的影響是顯著的,基尼系數的變動所導致的商品住宅價格的變動占商品住宅價格的總變動的百分比也非常大。目前,行業之間的工資差距是較大的,還有各種各樣的灰色收入收入等,以及市場經濟中各行各業致富的個體經營者形成的財富階層,從而大部分財富向少數人手中集中。一套對中低收入者來說倍感吃力的 房子,對這些高收入者來說,不算什么;好多高收入者擁有兩套房子,甚至更多,他們是房地產投機的重要力量。我國商品住宅價格在投機者的哄抬下一路攀升,使眾多中低收入者感到住房夢的難圓。

根據前面的分析,這里提出幾條政策建議:

首先,在社會發展的進程中,效率與公平是永恒的主題。根據前面的分析,商品住宅價格不是導致收入差距增大的關鍵力量,因此,我們并沒有必要從縮小收入差距的角度來干預商品住宅價格。

其次,收入差距的增大是商品住宅價格一路高漲的重要力量。對低收入者,他們的收入即使增加一些,暫時也很難買得起商品住宅,因此我們應采取廉租房和經濟適用房。當然,在這方面我國已經開始起步。對中等收入者,要采取措施切實提高他們的收入水平,使他們能盡快負擔起日益高漲的住宅價格。對高收入者,要采取措施打擊他們的投機行為,比如加大房地產流通環節的稅收;對保有住宅超過一定面積的部分,征收財產持有稅;征收較高的遺產稅等。

參考文獻:

[1] 凌傳榮,施寒.住宅市場價格差異原因分析及對策研究[J].重慶建筑大學學報,2000,22(3):77-80,85.

[2] 李紅云.我國住宅資產價格過高的成因分析及對策建議[J].武漢金融高等?？茖W校學報, 2000(4):43-46.

[3] 萬東華.我國房地產價格的現狀及走勢[J].中國投資,2001(7):26-27.

[4] 劉正山.降低交易費用是關鍵-房地產價格形成機理及應用[J].中國土地, 2002(3): 35-38.

[5] 沈悅, 劉洪玉.房地產價格與宏觀經濟指標關系的研究[J].價格理論與實踐, 2002(8):20-22.

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[7] 張岑遙.城市房地產價格中的地方政府因素:成因、機制、和效應[J].中央財經大學學報, 2005(10):65-69.

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[9] 任壽根.房產稅制度改革及其對房地產價格的影響——兼析中國房地產價格未來走向[J].財經研究, 2005(1).

[10]胡健穎,蘇良軍,金賽男,姜萬軍.中國房地產價格有幾成泡沫[J].統計研究, 2006(1): 39-42.

[10]國家統計局.中國統計年鑒[Z].北京: 中國統計出版社,1992-2007.

(責任編輯:石樹文)