透視經適房怪象

可　凡

作為中國政府保障弱勢群體住房權益的一項民生舉措，經適房卻成了各利益方覬覦的“唐僧肉”。

近來，有關中國經濟適用房（下稱“經適房”）發生的怪象屢被報道：從北京26歲女子梁靜盜賣40多套經適房攬財1400余萬元，到鄭州市規劃局副局長逯軍質問記者“替誰說話”中經適房的土地建別墅，再到武漢千萬億分之一概率的“六連號”事件……一時間，經適房問題再次引起公眾的廣泛關注。

成為詐騙新“賣點”

近年來，以能夠購買經適房為由頭的詐騙案數量可觀，此類犯罪也被稱為繼高考詐騙、辦理進京戶口詐騙案之后，犯罪分子詐騙的一大新“賣點”。

2006年，曾經在房地產公司當過售樓小姐的梁靜，利用經適房銷售公司與物業公司之間銜接的“漏洞”，針對經適房“一號（房號）難求”的火爆市場，自設“售樓處”開始做起經適房的買賣：在與客戶“簽訂合同”并收取房款后，梁以售樓人員（或者請人冒充）找到經適房銷售公司的人，讓他們打電話給物業公司，說“一會兒有幾個購房人去看房簽合同，你先把房屋鑰匙給他們看房，手續這邊正在辦”；物業公司負責拿鑰匙帶人看房的人員在手續不完備的情況下，把房屋鑰匙交給了看房人。而40多位購房人交了房款，拿到鑰匙，以為大功告成，便陸續裝修入住。直到一年多后，經適房開發公司的工作人員到尚未銷售的小區辦事時才被發現。

由于房價的非理性上漲，很多有購房需求的人買不起商品房，價格相對便宜的經適房成為了稀缺資源。以北京經適房詐騙案所在的“回龍觀”地塊來看，每平方米均價已經超過9500元，而經適房只有2650元，存在一個巨大的價差。與此同時，經適房數量卻極其有限，準入資格嚴格，不要說沒有資格的人，就是達到申購條件的人，也都“一號難求”。于是所謂的“潛規則”便大行其道，給犯罪分子提供了實施詐騙的可趁之機。

反觀這起中國最大的經適房詐騙案，其實作案手法與多數此類犯罪案件的軌跡基本相同——詐騙實施人多精通業務流程，充分利用行業內的各種制度漏洞，迎合特定人群某種迫切的利益需要，在幾乎沒有什么技術含量的情況下輕易得手。而騙局在一年多的時間里不被識破，之所以被發現，竟然是經適房開發公司的工作人員到尚未銷售的經適房小區所在區域辦事時偶然發現的，經適房在開發、銷售管理中監管的尷尬處境則可見一斑。

經適房為何存在開發、銷售管理中的監管尷尬？原因在于，現行制度安排下，經適房的建設過程中政府并不出資，而是拿出一塊地，交給開發商承建，因而相應的主導權也就落在了開發商手中。對開發商來說，經適房有價格限制，利潤空間相對稀薄，自然也就不愿再付出多少管理成本。正是在這樣一個沒有監管的環境下，梁靜才能公然自設“售樓處”，進行經適房的盜賣活動，不需要多么高超的騙術，就把一個肥皂泡般的謊言吹上了近兩年。

人為操縱電腦搖號

與北京經適房詐騙案相比較，武漢千萬億分之一概率的“六連號”事件也許科技含量要高許多。在5000多名困難家庭市民參與的經濟適用房公開搖號中，搖中的124名市民有6人的購房資格證編號是連號。

按照統計學原理，在5000多個號碼中，以40∶1的比例要搖出6個連號，其概率相當于千萬億分之一。這是一個什么概念呢？這等于是地球上六胞胎出生幾率（一千億分之一）的萬分之一。但就是這個千萬億分之一的“奇跡”也被“制造”了出來——中介人員與有關部門工作人員相互勾結，在沒有第三方檢測和監督下，電腦搖號的軟件是 “自己編的程序自己用、自己保管、自己修正”，從而輕而易舉地做到了“想搖什么號，電腦便會給什么號”。

“六連號”事件之所以敗露，關鍵是太假了。設想一下，如果做假做得稍微合乎常理些，而不是如此明顯，是否就可能瞞天過海了？在此之前的經適房搖號，究竟有沒有或者有多少是與“六連號”類似的更隱蔽的幕后交易存在？

武漢“六連號”事件的暴露也許只是揭開了經適房內幕交易的冰山一角。事后據調查，這“六連號”事件背后，還存在經適房申請材料等各環節造假的問題，比如收入、住房證明及出具單位均不存在；資格證明審查時，這6個人的戶口并未轉至審核地，所提供的戶籍證明復印件均為偽造等，而提供這類“一條龍”服務的，則是當地的房產中介。

據《21世紀經濟報道》報道，在武漢買經適房時花錢找房產中介已成為了習慣，“經濟適用房是一盤巨大的生意，房產商、政府內部人員和中介參與其中”，由此還形成了一條以中介為核心操作者的利益黑鏈。以比較普遍的5萬元收費標準的“一條龍”服務為例，中介自己拿大約30%；辦理制作全套申請材料、打通公安民警遷戶口約花費1萬余元；經適中心搖號負責人約2萬元；相關領導的打點約1萬元。

6月25日，《上海市經濟適用住房管理試行辦法》正式公布，將實行經適房的申請“兩級審核、兩次公示”，即符合初審條件的申請人，要在戶籍所在地和實際居住地進行第一次公示；復審符合條件的，還要通過指定媒體向社會進行第二次公示；并在供應環節采取兩次公開搖號方式，以杜絕類似武漢“六連號”事件的出現。

“綁架”經適房

盡管2007年8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（“24號文”）中明確規定經適房建筑面積控制在“60平方米”。然而，一些城市的經適房戶均建筑面積多達百平方米以上。“真正低收入家庭買不起，中等收入家庭又夠不著，開寶馬的住經適房”成為了經適房的又一怪象。經濟學家茅于軾表示，經適房效率低下，還創造了貪污腐化的機會，應該趕緊停下來。經適房該不該停建暫且不論，但這一聲音確實值得深刻反思。

鄭州市規劃局副局長逯軍質問某記者“替誰說話”事件，便暴露出原本為困難群眾謀福利的經適房，已經被“綁架”成為某些審批官員權力尋租的砝碼和開發商牟取暴利的工具的問題——明明發放的是建設經濟適用房的許可證，然而建起的卻是大面積別墅；原本是為了保障市區水源地不被污染而進行的拆遷安置工程，頂著經適房的光環，建起了更大一個違規建筑。

據了解，早在上世紀90年代初，鄭州須水鎮西崗村通過招商引資招來25戶“榮譽村民”，在村莊附近的西流湖岸邊建房辦廠；由于西流湖是提供鄭州市飲用水的“水缸”，為保護市民飲水安全，鄭州市決定將上述房屋拆除。

2004年年初，在頗費了一番周折后，鄭州市規劃局在西流湖保護區內，以建設“經濟適用房”的名義，劃撥了約3萬平方米的土地，以解決這25戶“榮譽村民”的安置問題，并向開發商河南天榮置業有限公司（下稱“天榮公司”）下發了建設用地規劃許可證。

2006年5月，鄭州市經濟適用房管理中心又以25戶被拆遷戶連續上訪為由，再次向市政府申請批準了9.9萬平方米經適房建設計劃，并將拆遷安置和經濟適用房建設“捆綁”在一起，曲線獲得了“在保證25戶居民合法利益的情況下，將剩余房源面向社會公開銷售”的權利。

然而，就是這么一個經適房的安置規劃，竟然搖身建成了大型的湖岸景觀別墅群——“西湖秋韻”小區。而按照今年年初鄭州市印發的《城市集中式飲用水水源地環境保護規劃》，已經明確將西流湖分為水源地保護區，總計面積為8.85平方公里。面積12.9萬平方米的“西湖秋韻”不僅就在西流湖水源保護區內，最近距離湖面甚至不足200米。

據悉，目前除了質問記者“替誰說話”的鄭州市規劃局副局長逯軍被停止工作、接受調查外，整起事件尚無任何新的進展。而整個經適房小區規劃不當，未經環境評估就建在鄭州市飲用水水源保護地內等問題，有關部門均未給予正面回應。

至于已建的問題別墅，據透露可能有四種處理方案，一是將大房間改成小房間，最終達到經濟適用房面積標準；二是政府回購，然后用作廉租房；三是將劃撥土地變成商業出讓土地，從而使得問題別墅獲得商品房身份；四是完全拆除，重新建設經濟適用房。造福民生的“經適房”當之無愧地成為了這片違規開發土地依然得以在水源保護區內繼續存在最好的“擋箭牌”。

監管制度缺陷

河南省社科院經濟研究所所長谷建全認為，從經適房土地違規建別墅到拆遷安置“綁架”經適房建設，再到惠民工程成了違章建筑，這些撲朔迷離的怪象都是經適房政策在操作過程中遭到“異化”的表現。縱觀圍繞經適房導演的各類怪現象，經適房的制度設計，尤其是監管制度上的缺陷日益被關注和討論。

首先，用于經適房建設的土地是由政府劃撥，這就給官商勾結、權錢交易預留了操作空間；其次，經適房限定了銷售價格，但是開發商作為市場逐利者，很難對同一地塊上經適房與商品房的巨大差價不動心，于是便想方設法地打“擦邊球”，甚至直接在經適房土地上建起了別墅、樓中樓等商業地產；第三，申購經適房的程序非常繁瑣，卻又缺乏真正嚴格透明的監督，很容易進行暗箱操作。

按照規定，各地經適房的申請條件和操作流程非常嚴格。申請者首先要提供收入證明、住房情況證明、戶籍證明和身份證明、婚姻狀況證明等材料，由戶籍所在地的街道辦事處審核并進行公示；公示無異議后，街道辦須將購買經濟適用房的個人情況報送區民政部門，由民政部門就申請家庭的收入狀況是否符合規定條件提出審核意見，最后由申請人向房產部門申請。也就是說，申報材料要經過街道辦、公安、民政、房產等多個部門審核，還要進行公示曝光，最后才進入電腦搖號環節……

但就是這一涉及了居委會、街道、公安、民政、國土房產等多個公共部門的“一整套”程序，由于環節煩瑣，監管不到位，而成為了一些不法中介各個擊破，提供“一條龍”服務體系的原版。按照道理，程序中的任何一道環節只要監管到位，環環相扣，作弊的可能性微乎其微。業內人士提出，現有經濟適用房申購審核制度看似嚴密，但民政、房產等“后端”審核環節多數是書面審查，往往流于形式；社區、街道等“前端”審核環節一旦被突破，很容易導致層層審核被突破。

此外，針對有些經適房遠離中心城區，生活配套設施不足，就醫、上學、出行不便；與周邊商品房相比，價格也不再具有吸引力，因而出現了“經濟不適用”或“不經濟”，遭到冷遇的現象。有觀點認為，“長遠來看，應該停止使用經適房這種實物分配的調節辦法，代之以貨幣補貼方式”，但針對目前已經發生的各種經適房異化的怪象來看，無論是哪種形式，如果不從制度的根本上堵住漏洞，造福老百姓的良好初衷，很可能就會再次遭到異化。