俄羅斯現行土地法律調整機制研究

王蜀黔

[摘要]近年來，俄羅斯通過頒布新《民法典》、修訂《土地法典》、頒布《土地流通法》等方式，對轉型時期土地的所有權、使用權、土地流通等重要事項進行了規范，以使其符合市場經濟發展規律。這使得俄羅斯現行的土地權利體系具有了與前蘇聯時期不同的法律性質。

[關鍵詞]俄羅斯土地法典民法典流通法典

在俄羅斯現行法律體系中，對土地進行規范的法律法規主要有：聯邦憲法，俄聯邦國際協議，總統令、政府規范性文件、聯邦政府執行機構規范性文件，聯邦主體的法律、規范性文件、地方自治機構的規范性文件等。再加上民法典中針對土地的相關規定，作為土地法淵源的專門法律規范，調整自然資源保護和環境保護關系的法律規范以及其他法律規范等，共同構成了俄羅斯現行的土地法律調整機制。這些法律法規對轉型時期土地的所有權、使用權、土地流通等重要事項進行了規范。1991年《俄羅斯聯邦土地法典》

在前蘇聯時期，基于現實的需要，俄羅斯蘇維埃在1991年4月25日頒布了《俄羅斯聯邦土地法典》(以下簡稱土地法典)。該土地法典正式取消了單一的公有制，承認國家所有、私人所有、集體所有、集體股份所有等多種形式并存的土地所有制結構，使俄羅斯的土地關系發生了根本變化。土地成為私人所有權的客體，所有權人可以按照自己的意愿，在不改變土地用途的前提下占有和使用土地。該法還確定了永久使用權和可繼承的終身占有等其他土地權利，使俄羅斯私人土地權利體系基本成型。不過，土地法典沒有賦予私人土地權利人以處分權。土地權利人不能買賣、贈與、調換土地。

1993年《俄羅斯聯邦憲法》

蘇聯解體后，俄羅斯聯邦成為國際法意義上的蘇聯的繼承國。1993年12月12日，《俄羅斯聯邦憲法》(以下簡稱憲法)實施。該憲法第八條規定：“在俄羅斯，私人的、國家的、自治地方的和其他形式的所有權得到承認，并享受同等的保護。”私人所有權第一次被排在了國家所有權前面，改變了幾十年來法律對私有制的敵對態度。憲法第九條第二款規定：“土地和其他自然資源可以以私人、國家、地方或其他所有制形式存在。”該條款突破了前蘇聯時期土地和其他自然資源只能屬于國家所有的限制，改變了以往強調“社會主義公有財產神圣不可侵犯”的原則，而代之以“私有財產神圣不可侵犯”。在保護私人土地所有權的同時，為了防止對權利的濫用，憲法第三十六條還規定：“如果不損害自然環境、不侵犯他人的合法權益，公民及其聯合組織有權擁有作為私有財產的土地，對土地的占有、使用和處分由其所有者自由實現。”1993年憲法的頒布，為私人土地權利提供了憲法依據，成為俄羅斯現行法律體系中對土地進行規范的最重要的法律。

1995年《俄羅斯聯邦民法典》

在土地所有制從單一的公有轉為包括土地私有在內的多種土地所有制并存的情況下，1995年1月1日生效的《俄羅斯聯邦民法典》(以下簡稱民法典)在第十七章“土地所有權和他物權”中對多種所有制并存的狀況進行了確認。

首先，對土地所有權的主體進行了規定。依據民法典對財產所有權主體的一般規定，土地所有權的主體可以為國家、公民、法人、自治地方、各聯邦主體。其次，明確了土地成為所有權的客體。如果法律未有不同的規定，土地所有權亦及于該地界內的土地表層(土壤層)和地界內水體、土地上的森林和植物。土地所有人有權按照自己的意志使用該土地地表上方和地表下面的一切物，但礦產法、大氣空間利用法、其他法律文件有不同規定的除外，并且以不侵犯他人的權利為限。第三，明確了土地所有權的內容。土地和其他自然資源的占有、使用和處分在法律允許流通的限度內由其所有人自由行使，但不得對環境造成損害，也不得侵犯他人的權利和利益。對土地享有所有權的人，有權出售、贈予、抵押或出租土地，或者以其他方式對土地進行處分，但有關土地依法被禁止流通或者限制流通的情形除外。第四，對土地他物權予以確立。除了土地所有權外，在土地上還存在土地永久(無期限)使用權、終身繼承占有權、地役權等他物權。

2001年《俄羅斯聯邦土地法典》

1995年的民法典雖然明確規定了土地所有權和他物權，但是根據總統令，民法典第十七章關于土地所有權和他物權的規定只有在國家杜馬通過的新《俄羅斯聯邦土地法典》(以下簡稱土地法典)施行之日起施行。由于在農用土地能否買賣、外國人能否購買俄國土地的問題上，始終存在一些長期爭論不決的問題，一直到2001年10月，新的土地法典終于在拖延了7年之后頒布實施。

土地法典的頒布具有重要的意義，首先，它使土地私有化的結果得到承認和維護，使土地走向市場進入流轉有法可依。其次，土地法典表明了國家對土地進行監控、管理土地開發建設的立場。第三，土地法典對土地劃出了嚴格的邊界，并明確了使用要求。第四，土地法典還就保護土地和生態環境，因國家、地方政府的建設需要而終止土地權利等問題分別做了相應的規定。

2003年《農用土地流通法》

2003年1月27日正式生效的《農用土地流通法》，為農用土地的自由流通奠定了法律基礎，從而使俄羅斯以土地私有化為中心內容的土地改革不可逆轉。《農用土地流通法》(以下簡稱流通法)共4章20條，主要包括以下幾個方面的內容：

第一，確定了農用土地流通法的調整對象和農地流通的原則。流通法是調節農用土地占有、使用和支配法律關系的規范，它確定了農用土地及共有農用土地中的份地的流通和交易規則及其限制，確定國有或市有農用土地的提供條件以及將其收歸國有或市有的各種條件。流通法規定了農地流通時應該遵循以下原則：保持土地的專門用途，俄聯邦主體或地方自治機關在符合法律規定情況下享有優先購買權，向外國人提供農用土地應遵循流通法的特殊規定，在合法情況下，可將國有或市有農用土地有償或無償提供給公民和法人原則等等。

第二，確定了農用土地買賣的主體和客體。農地買賣的主體是公民、法人、俄羅斯聯邦、俄羅斯聯邦主體、市級地區。外國公民、外國法人、無國籍人士以及外國公民、外國法人、無國籍人士有50％以上參股份額的法人，只能以租賃權擁有農用土地。并且，無論他們是在流通法生效前還是生效后購得該農用土地或土地份額，都應在一年之內出讓，否則負責對不動產產權及其交易進行國家登記的司法機關應當將此情況書面通知俄聯邦主體國家權力機關。

作為農地買賣的客體，流通法對農用土地地塊的極限面積及位置都做了明確的要求。例如，農用土地地塊的最小面積可由俄聯邦主體依據俄聯邦土地規劃法的要求立法確定。如果農用土地地塊的交易結果會出現面積和位置均不符合要求的新地塊，則上述交易不允許進行。如果從人工灌溉的農用土地中分出的共有份地地塊小于俄聯邦主體依據俄聯邦土地規劃法而規定的改良土地所需

地塊的最小面積，則上述分地不允許進行。

第三，除了買賣方式外，對于農地的租賃和繼承也進行了規定。凡經國家登記的農用土地地塊，包括有份額所有權的地塊，均可交付租賃。一個承租人同時租賃的農用土地地塊面積不受限制。農用土地地塊租賃合同中可以約定，租賃的地塊在租賃期滿后，或者在租賃期滿之前交給承租人所有，其條件是承租人支付合同中規定的全部贖金并符合流通法的特殊規定。如法律或租賃合同未作其他規定，認真履行自己義務的承租人在租賃合同期滿后，在其他條件相同的情況下有續簽新的租賃合同的優先權。

農用土地地塊租賃合同的有效期不得超過49年。凡有效期超過流通法規定的最大期限的租賃合同，均應被視為與該最大期限等同的合同。出租給公民或法人的地塊，如自租賃合同簽訂之日起已滿三年，且上述土地使用情況良好，可由承租人按地塊市場價格予以購買并為其所有。

第四，對于法律的適用進行了規定。由于流通法是2003年生效實施的，必然存在對其他法律如何選擇適用的問題。對此，流通法規定，對于農用土地及共有農用土地中的份地的流通關系，由俄羅斯聯邦憲法、土地法典、民法典、流通法、其他聯邦法以及依據上述法律所通過的其他俄聯邦和聯邦主體法律來進行調節。俄聯邦主體不得通過對農用土地流通含有補充規則和限制的法律法規。在按照專門用途和土地保護要求使用農用土地時，如發生流通法調節范圍之外的關系，則適用其他聯邦法律規定的標準。

從農用土地中提供給公民建造個人住房、車庫，進行個人副業和鄉間別墅、畜牧、果菜園等作業的土地，以及建筑物所占土地的流通由《俄羅斯聯邦土地法典》加以調節，不受流通法的調節。對于在流通法生效前簽訂的份地租賃合同，應在流通法生效之日起兩年內與俄聯邦民法典、流通法的相關規則取得一致。否則上述租賃合同應適用財產委托管理合同的規則。

土地流通法的頒布結束了俄羅斯社會十余年來關于農用土地自由流通方面的激烈爭吵，也為俄羅斯建立一個健康、有效的土地流通市場，實現俄羅斯土地改革和社會轉型的既定目標提供了法律基礎，并使俄羅斯農業實現由粗放型向集約型的轉變，根本改變長期落后的局面成為可能。(作者單位：貴陽學院法律系)

注釋

①②黃道秀，李永軍，鄢一美：《俄羅斯聯邦民法典》，北京：中國大百科全書出版社，1999年，第二百六十一條、第二百零九條、第二百六十條。

③丁軍：“俄羅斯土地所有制的變遷與農業經濟發展”，《當代思潮》，2002年第3期，第48～52頁。

④黃軍甫：“從農地流通法看俄羅斯土地改革”，《俄羅斯東歐中亞研究》，2002年第3期。