試論建筑物所有權的區分問題

雷穎頤

[摘要]建筑物區分所有是人類由土地法向空間法轉變過程中的一種獨立的所有權類型，是各區分所有人對建筑物所享有的轉有權、共用部分持份權、成員權的總稱。對于區分所有建筑物的管理包括了對隊伍的管理和對人的管理，但前提是必須具有管理團體和管理規約。

[關鍵詞]建筑物專有權持份權成員權

在現代社會，隨著工商業經濟迅猛發展和城市化的進程，出現城市土地面積的有限性和城市居民所需建筑面積的無限增加的兩難局面。為了解決這個問題，我國推行了住宅商品化制度，從而出現了城鎮居民購買多層和高層建筑物之一單元的情形。而建筑物區分所有制度，便是在這種境況下出現的由平面向空間法發展過程中的尤為突顯的一種制度，它是一種獨立的所有權類型。

建筑物區分所有的概念

建筑物區分所有，各國各地區的學者對于它的概念的看法，有三種觀點最具代表性，分別為最廣義的概念、最狹義的概念和較為廣義的概念。最廣義的認為建筑物區分所有權指多個區分所有權人共同擁有一棟建筑物時，各區分所有人對建筑物專有部分所享有的專有所有權、對于建筑物共用部分所享有的共有部分持份權，以及因區分所有人之間共同關系所生的成員權的總稱；最狹義的認為區分所有制權是指區分建筑物專有部分所單獨構成的所有權；較為廣義的認為區分所有權是由專有權與共同持份權組合的所有權。

上述第一種觀點將專有所有、共同持份權和成員權視為不可分割的一體，這更有利于解決公寓大廈住戶之間的糾紛和利益的維護。第二種觀點強調的區分所有不包括共有部分或認定其是共同所有的一種特殊形態，其特征正好突出其缺點所在：認為區分所有權僅指專有所有權，其后果是忽略和無視共用持份權的現實，從利益衡量和價值判斷方面來解釋，將建筑物區分所有權解釋為專有所有權，對各區分所有者顯然不利。如果區分所有者僅享有專有所有權，那么他就無權使用建筑物的共用部分，無權參與建筑物之維護和修繕等活動。由于區分所有建筑物住那部分與共有部分的不可分割性，無權使用公共用部分，必然導致無法使用專有部分。而區分所有權人無權參與區分所有建筑物之維護、修繕等管理活動，則必然有區分所有人以外的人或組織管理，這樣顯然不如有區分所有人自己結成管理團體，以自己的意思進行管理，更能維護自身的利益。對于第三種觀點，我國現行立法存在的“城市異產毗鄰房屋”即指此種形態的區分所有權。該觀點的特點在于排斥區分所有權成員權、專有權和共有權的并存。在該觀點中，認為成員權是種資格權，只伴隨專有權和共有權而生成，不具有共生和并存的現實與可行性。在立法的技術上，可經由合同法得到解決，其法律效力導致區分所有關系的復雜和繁瑣。但是，忽略了成員權的認同對于專有權和共有權的穩定和明晰。另外，同一棟建筑物上的各區分所有人，由于各自的實際情況和意見的不同，使得要統一各居住者的意見頗為困難，在此情況下，就有必要使各區分所有人結成管理團體組織，形成意見機關，尋求更為合理的管理措施和解決紛爭之道。由此看來，以上三種觀點，無論是在權利的實現方面還是在解決糾紛方面，或是在維護區分所有人的利益方面，采用最為廣義的觀點更為合理。

建筑物區分所有權的具體構成內容

根據建筑物區分所有權的最為廣義的概念，建筑物區分所有權是由專有所有權、共用部分持份權及成員權三要素構成的特殊的所有權。在三個構成要素中，具有主導性的是專有所有權，指在具有構造上的獨立性、利用上的獨立性和形成上的獨立性的專有部分上成立的所有權。專有所有權的取得和權限決定共用部分持份權和成員權的有無和權限。在不動產登記上，只登記專有所有權即為設立了區分所有權，而共用部分持份權和成員權隨此發生，無需單獨登記。專有所有權在性質上，通說認為是一種空間所有權；它在效力上與一般的單獨所有權無本質區別，權利人的處分有絕對的自由度，無需他人同意，專有部分是它的客體。

隨專有所有權而產生的共有部分持份權，又稱共有權，它是指建筑物區分所有人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建筑物的共用部分所享有的權利。它具有從屬性、不可分割性、不可分離性。對于它的性質，有的學者認為是按份共有，有的學者認為是共同共有，還有人認為是互有(即主張其性質為不享有分割請求權的特殊共同共有)。筆者認為，該權利的性質不能簡單地定性為按份共有或是共同共有，也不能采用按照建筑物是否為縱橫分割的方式予以判定，而應按情形具體分析。對于共有樓梯、共有的設備和附屬建筑物均應屬于共同共有，予以共同使用；而對于建筑物共同墻體、房頂、樓梯、暖氣等則是按專有部分的份額予以分擔；對于地下停車場等，則是部分區分所有人所享有的專有所有權(對共用部分的專有所有權)，它從屬于共有權；對基地使用權則是典型的按份共有。

對建筑物區分所有的第三個構成要素成員權，它是指建筑物區分所有人基于一棟建筑物的構造、權力歸屬及使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理之一成員而享有的權利和承擔的義務，它是基于各區分所有人之間事實上的共同關系和團體管理組織的要求中產生的。建筑物區分所有構造的復雜性決定了它的法律關系的復合形態，而團體關系作為體現建筑物整體共有的主旨，是建筑物區分所有所體現的幾種法律關系的首要關系，全體區分所有人基于這種首要關系產生的權利就是成員權。

在區分所有權的三個構成要素中，專有所有權是專有所有人對其專有部分所享有的權利，雖然其中有一定的限制，但這只是為了全體區分所有人的利益而對專有所有權所加的限制；共同所有權是區分所有人對其共用部分所享有的權利，主要是因為財產共有而生；成員權是對全體區分所有人的共同事務所享有的權利和承擔的義務，它不僅僅是單純的財產關系，更多的是管理關系，具有法人的因素存在。因此，可以說，前兩個因素是“物法性”因素，最后一個是“人法性”因素。

建筑物區分所有的法律關系

前面已說過，建筑物區分所有的法律關系是一種復合形態的法律關系，筆者認為這種復合型的法律關系應該體現為區域所有關系及其派生的相鄰關系、共有關系、團體關系這樣四種關系。這里，區域所有關系是指基于建筑物區分所有權的專有部分產生的關系，解決的是特定的區分所有人對其應有部分的權利義務關系。相鄰關系是各區分所有人因其專有部分的權利在其相互之間形成的延伸，沒有專有關系就不會有相鄰關系。這種相鄰關系是一種平面與立體相互交錯的相鄰關系，屬于民法中相鄰關系的一種，居住于同一棟建筑物上的各區分所有人，因其專有部分相互鄰接，彼此之間的用地面緊密地堆砌于同一棟建筑物上，故他們之間除發生前后左右的平面相鄰關系外，還同時發生立體的相鄰關系。共有關系則是區分所有人對于建筑物共用部分共有的權利義務關系，規定各區分所有人使用維護的規則，使各共有人均衡地

受益。而建筑物區分所有的團體關系，是四種關系中最為重要的關系，它是建筑物區分所有人為處理共同事務，圓滿解決區分所有建筑物的管理問題。這個問題不是團體關系的主要內容，它的主要內容是指全體建筑物區分所有人作為一個團體，享有建筑物的總體權利，承擔總體義務，而建筑物的管理問題，只是這個總的權利義務關系的一部分。

我國對建筑物區分所有權的立法規定

在我國，民法理論與學說關于建筑物區分所有權制度，直至上世紀90年代雖有所涉及，還是處于裹足不前的狀態，更不用說在立法上的完善規定。我國現有的法律法規中，最早是1989年12月21日的《城市異產毗連房屋管理規定》和1992年6月15日《公有住宅售后維護管理暫行辦法》，以及零散分布在其他的規定中的相關規定對此做了簡單的規定。為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《物權法》等法律的規定，2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過了《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，這無疑是進一步為處理建筑物區分所有權問題提供了依據。但是，不管是原來的管理規定、暫行辦法，還是新出爐的司法解釋，均在使用中很不方便。事實上，區分建筑物的這種立體相鄰關系是較平面相鄰關系更為復雜更為重要的一類相鄰關系，且有別于一般相鄰關系的顯著特征。而區分建筑物中的共有也是不同于一般共有的，它的主體是具有復合型身份的區分所有人，客體包括法定共有權部分和規約共有部分，最重要的是區分共有權的變動取決于專有權的變動而且共有權人不得對標的請求分割。

基于以上理由，筆者認為，我國急需制定《中華人民共和國建筑物區分所有權法》，對多層和高層建筑物的區分所有法律關系進行統一的、專門的調整。根據我國建筑物區分所有權的現狀、特點及存在的問題，參考我國現有的相關立法，借鑒各國的立法經驗以及我國香港地區已經頒布的《建筑物管理法》。我國的建筑物區分所有權的立法主要應涉及對區分所有人的專有權、共有權、成員權、基地權的規定，以及對區分所有建筑物的重建問題、區分所有人的法律責任和程序問題、區分所有建筑物的管理問題等進行規定，這是我國目前一項刻不容緩的重要立法任務。(作者單位：西安航空技術高等專科學校)