商品房買賣中開發商的法律責任問題

謝亞超

【摘 要】本文主要從合同法的角度對商品房買賣中的法律問題進行了探討,因商品房買賣涉及的法律主體較多,法律關系復雜,同時,法律法規的有關規定并不健全,需要立法者在今后的物權法等立法過程中予以完善,從而使我國房地產市場呈現繁榮、健康發展的良好局面。

【關鍵詞】商品房 開發商 商品房買賣 合同

一、房地產廣告和宣傳資料與開發商的法律責任

在房地產銷售中,廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下,開發商的商品房銷售廣告承諾的條件較多,而在實際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已,并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中,以廣告對其不構成約束力為由推脫責任。建設部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規定:“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發商的義務,如果開發商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件,開發商就要承擔一定的責任。商品房《解釋》第三條明確規定:如果開發商對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對購房人是否訂立買賣合同,或者對房屋價格的確定有重大影響的,應視為合同內容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中,對開發商也有法律上的約束力。此條所指的“相關設施”,應當是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的“供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施”。只要開發商在廣告中對上述內容作了具體說明或允諾,但實際不能做到或有所改變的,都屬違約,應承擔相應的違約責任。

虛假售樓廣告,曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實際上是廣告主不準備真正兌現,而是以此作為一種商業手段而達到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發商,實際上是對購房者的利益實施的一種侵權行為。購房者可以要求開發商予以賠償或退房等。在這一民事法律關系中,侵權一方要返還不當得利,并對被侵權方的損失予以賠償,所以,如果開發商發布虛假廣告是要最終承擔法律責任的。

二、已售出的房產,在未辦理產權證前,又抵押給第三人的法律責任

由于現在房地產開發規模較大,所需資金也較大,很少有開發商能夠獨立支付全部建設資金,有個別開發商為籌集資金,將已售出的房產再次抵押給銀行以獲得貸款,這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規定,在房產售出后,只要將房屋的買賣合同按照有關國家規定在房地產管理部門進行了登記,該項房地產交易即告成立,涉及的房屋也就從開發商手中轉移到了購房者手中。如果此時開發商再將房屋進行抵押,無疑是將自身沒有所有權的財產進行抵押處置,這是侵犯購房者所有權的行為。負有法律責任的開發商應承擔因此給購房者造成的損失。

三、房屋不能按期交付的法律責任

開發商逾期交房的情況大致有:開發商根本不具備房地產開發的主體資格,其所開發的房地產項目并未取得政府有關主管部門的正式批準;房屋尚未完工;房屋本身雖已完工,但合同中約定了相關配套設施不能同時交付使用;未通過政府部門的驗收等。逾期交房作為明顯而嚴重的違約行為,開發商需要承擔買賣合同及法律規定的違約責任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬限期內,開發商需按日支付違約金;如果超出寬限期開發商仍無法交付,而客戶又要求解約、退房的,開發商需要退還客戶已交全部房款,以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則,則開發商需向買方雙倍返還定金,并支付全部款項的利息。

四、開發商因自身原因,不能按期取得房產證的法律責任

開發商須交付房屋并保證房屋所有權能夠依法轉移給買受人,這是開發商最基本的一項義務。開發商可能由于如下原因導致產權證不能辦理:土地使用手續不合法;未支付全部土地使用權出讓金;違規建房;不能提供規定的資料等。商品房《解釋》第十八條對這一問題作了明確規定:因開發商原因,購房人未能按期取得房產證的,開發商應承擔違約責任。其支付違約金或賠償金的數額,按照購房人已付購房款總額,以銀行逾期貸款利息為標準計算。該條還規定了購房人應當取得房產證的期限,分為三種情況:購房合同約定有期限的,按合同約定;合同沒有約定且為預售的,為房屋交付使用之日起90日內;合同沒有約定且為現售的,為合同訂立之日起90日內。只要在以上期限內,因開發商原因辦不下房產證的,購房人即可按前述辦法,要求開發商支付違約金。如果開發商在商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于自身原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人有權要求解除合同和賠償損失。

綜上所述,本文主要從合同法的角度對商品房買賣中的開發商法律問題進行了探討,因商品房買賣涉及的法律主體較多,法律關系復雜,同時,法律法規的有關規定并不健全,需要立法者在今后的物權法等立法過程中予以完善,從而使我國房地產市場呈現繁榮、健康發展的良好局面。

參考文獻:

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