中國房地制度的扭曲與其經濟社會后果（二）

周天勇

(四)土地使用年期較短和使用權終止財產歸屬的不確定性風險

過去的經濟學家們在研究土地資源的分配和利用時,忽視了土地制度安排中土地使用者在使用年期終止時財產歸屬面臨的不確定性和風險。在所有和使用權分離的產權結構中,所有物的使用期限是一個重要的物權內容。就土地來看,轉讓使用年期越長,使用者對物的實際控制力越強,土地使用權的價值就越高;否則,反之。而土地使用者在使用權到期后,其對土地本身的投資積累、土地肥力積累、土地上的附著建筑和其他不可分離財產,以及為了提高土地的外部經濟而進行的土地周圍的投資,都面臨著歸屬的不確定風險。這里稱之為土地使用年期終止財產歸屬的不確定性風險。

從中國目前土地使用權使用年期制度安排來看,一是年期的時間較短,二是年期終止時使用者有關財產的歸屬不確定,并且有收回充公的制度安排。從城鎮土地使用期時間來看,在40～70年之間。國有土地使用期的終止,在《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定,“土地使用權滿,土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。”此種制度安排導致這樣一些問題:首先,抑制了投資者投資于土地使用權、房地產和土地質量改善方面的積極性,越是快到期的土地,越是加速利用,但不予投入;導致建筑土地的供給和房屋供給過少,而建筑地段需求和房屋需求過旺,使建筑地段和房屋價格居高不下。其次,退耕還林、改善“四荒”地,改良沙漠等劣質地,由于周期長、投資大,財產又主要是地上附著物。因使用期太短,投入產出不合算,到期財產被充公的風險太大,投資劣質地投資者的短期行為較明顯。特別是臨界期,將會出現大規模砍樹、毀林、毀灌溉道路設施的現象。第三,住房土地的使用期為70年,按照終止期地上和附著財產要收回國有的規定,這種制度安排為以后剝奪私人消費和投資財產,將消費資料和投資資料實行公有制改造埋下了制度性的伏筆。第四,我們沒有利用土地財產權利的制度安排來吸引社會投資流入西部,因而不可能有縮小東西部發展差距的關鍵性措施,除了國家財政借債修道路、能源、水利等基礎設施外,因資金收益率比東部低而不能有效地吸引社會資金西進,西部大開發也不可能有實質性的進展。如果從地區發展不平衡看,經濟發達地區的土地價值要高一些,經濟不發達地區的土地價值要低一些;東部主要是以土地的收益率吸引投資,在西部則主要靠土地的使用年期財產權吸引投資。這樣,西部大開發從土地制度的設計和安排上講,要延長土地使用年期,保護使用年期終止私人財產的安全性,才能大規模引導社會投資流向西部,促進西部大開發,最終縮小東西部發展的差距。歷史上美國西部大開發的成功,就是土地制度安排適應縮小地區發展差距需要的很好例證。

另外,在一些由私人和法人使用,但國有和集體使用權沒有出讓給私人和公司的領域,或者集體和國有讓渡給私人和法人使用的土地使用權快到期時,往往發生“公地的悲劇”。國有和集體的草原過牧而沙化,集體耕地過度利用而水土流失,人地矛盾而山坡地被開墾、森林被砍伐、湖泊被填埋,集體原有的水利、道路等基礎設施被損毀,國土水體大面積被污染,如此等等,都是因為私人和法人在公共土地上盡可能多的獲得收益,盡可能多的將污染這樣的內部負成本直接轉嫁給外部公共環境所致。在調節人口、資源、生態、環境協調發展上,我們總是在加強行政管理上下功夫,但沒有努力,也還沒有找到一種有效的、內在的、與土地財產權有關的制度安排和制度供給。

三、城市化及其強勁的住宅用地需求

中國的城市化是滯后的,未來將有大規模的人口向城鎮集中,需要建設住宅、學校、醫院、商店等等,還需要大量的土地。當然,從長期來看,城鎮化可以節約土地,但是,相當多的鄉村留住的中老年人與向城鎮轉移的青年人之間,可能在一個階段中,需要一個家庭和家族在城鎮和鄉村中雙重用地。直到相當數量的鄉村因大量的老年人故去而衰落,騰出土地之前,是一個需要大量占用土地的時期。如果這一階段中,對于城市化需要的土地供應控制特別嚴格,一個非常嚴重的后果將是,大量的城鎮居民和向城鎮轉移的農民人口,居住成本急劇上漲,一是阻礙城市化的進程,二是形成大部分居民住不起房的嚴重的社會問題。

(一)改革開放以來和未來城鎮化對土地的需求

1978年我們的城鎮人口是17 245萬人,當時的城鎮建成區面積是多少,找不到統計數據,考慮過去高層建筑少,建筑容積率低,從每萬人口占用1平方公里面積計算,城鎮建成區面積約為17 245平方公里。到2007年,中國城鎮人口為59 379萬人,城鎮建成區面積為50 868平方公里。城鎮建成區增加了33 623平方公里,除城鎮外交通、水利、礦山、生態用地等建設用地外,30年中僅城市化的城鎮建設推進,用地為5 000多萬畝。

表6-1 1978、2007、2040年城鎮化用地估計

注:人口單位,萬人;用地單位,平方公里,前兩欄數據出自和計算于《中國稿何處去之五》表5-9。

未來我們的城市化還需要多少土地呢?如果2040年,中國總人口最低估計達14.5億,城鎮化水平到80%,則城鎮人口為116 000萬,比2007年增加56 621萬人,考慮生態建設需要,以及過去雖然在城鎮工作,但是沒有寬裕的居住的人口,每萬人按照1平方公里用地需要計算,城鎮建成區面積需要11.6萬平方公里,建成區面積需要新增65 132平方公里,推進城鎮化,還需要用9 770萬畝土地。

我認為,2007年后的33年,農村的人口、經濟和村莊面積,都是一個衰落的趨勢,隨著人口的遷移,村莊土地的整理,農村相當數量的土地最終還是要還原為耕地。

表6-2 1978、2007年和2040年的村莊用地面積

數據來源:國家統計局網站,《中國國土資源統計年鑒2008》,根據有關數據推算。

從表6-1和6-2可以看出,如果2040年城市化推進到80%,城鎮需要增加65 132平方公里,即9 770萬畝土地,每年平均需要城鎮建設用地296萬畝;而村莊衰落和整理,按人口減少,理論上可以騰出16 400萬畝土地,我們保守估計,通過撤并村莊和土地整理,可以出來14 000萬畝土地,每年可以整理出來424萬畝。長遠看,城鎮化在2040年,節約5 000萬畝土地。但是,考慮兩三代人,在城鄉各自居住的需要,未來20年間,城鎮和村莊總體上需要建設用地最多的時候,只有2020年以后,通過大規模的村莊和土地整理,可以逐步地節約出大量的土地來。

學術界和一些農業專家們總是抱怨城市化占用了耕地,而對農村自1978年以來,由于家庭結構從幾代同堂到小農戶結構,由于居住面積的擴大,加上土地承包后的一個階段內,對農民建房控制不力,實際上其中農村農民住宅和村莊建設的土地,改革開放后的30年中,要遠比城市化所用的土地多得多。

表6-3 1978年以來農村居住改善和村莊建設占地面積

注:農村住宅總面積為人均住宅面積乘以農村總人口,而農村村莊用地面積為農村住宅總面積,按照2007年住宅總面積與村莊用地面積的比例推算而得。農村人口、人均住宅面積,出自《中國統計年鑒2008》。

從上表可以看出,農村人口從1978年的79 014萬人,最多時到達1995年的85 947萬人,從此開始下降,到2007年為72 750萬人,比1978年減少了6 264萬人,但是農村住宅面積卻從1978年的64億平方米,增加到了2007年的近230億平方米,村莊用地從1978年的7 572萬畝,增加到了2007年的27 200萬畝。也就是說1978年至今,農村人口減少了6 264萬人,因幾代人同堂的大家庭變核心小家庭,加上土地承包后對農民建房控制不嚴,住宅和村莊建設用地卻增加了近2億畝。而同階段中,城市人口增加了42 134萬人,住宅建設和城市建成區面積擴大卻只用了5 043萬畝土地,只是村莊建設占地的1 / 4。到底是推進城市化,將更多的人口轉移到城市,節約土地,還是將更多的農民著眼在農村改善其居住環境,而不去不推進城市化節約土地?這些鐵的數據難道還給不出正確的答案嗎?我非常不理解的是,為什么對農民大量的建房占用如此多的土地,沒有學者去深入地對比研究和分析,并出來客觀地指出其問題,而對城市化轉移了這樣多的人口,用地比農村建房用地少得多得多,卻有許多專家出來反對呢?如果是一純學術的爭論也無所謂,問題是其嚴重的后果在于,由此而誤導中央領導、中共中央和國務院在推進城市化方面的判斷和決策。

結論是,到2040年,城鎮建設還需要9 770萬畝,而村莊衰落理論上可以整理出來16 400萬畝耕地,城市化最終在城鄉建設和居住方面會節約出來5 000萬畝土地。然而,一個非常關鍵的因素是,農村人口向城市和城鎮轉移時,兩棲居住率有多高,如果是目前這樣,即在城市里居住,又在農村有房,城鄉居住所消耗的土地將會大規模增加。

表6-4 2040年城鄉兩棲居住人口程度與城鄉建設用地

注:人口單位,億;用地單位,億畝;如果城市化水平在2040年達到80%,2007年到2040年農村需要向城鎮轉移的人口為5億,我們計算,如果這5億人口在城鄉兩棲的比例越高,需要的土地就越多。

可以看出,當向城鎮轉移的5億農村人口到2040年時,100%的居住在城鎮,而脫離農村,農村的土地復墾,則城鄉建設用地為2.83億畝。需要特別指出的是,農村人口的城鎮化,是一個不可抗拒的必然趨勢,在整個城市化的過程中,能不能通過村莊衰落復墾而節約出土地來,關鍵在于人口在城鄉兩棲居住的程度有多高。如果農村人口向城市轉移時,類似租賃和工棚式居住,兩棲式流動,所需要的土地要比農民永久轉移到城鎮多得多。但是,如果這5億人口既要向城鎮轉移,100%又為城鄉兩棲居住時,村莊不衰落,土地不重新整理,則比轉移人口全部脫離農村而進入城市居住和原村莊土地被整理利用,多用土地1億畝土地;如果還要從面積上改善農村農民的居住條件,那么,可能多用的土地可能是1.5億畝。

(二)土地需求集中在什么時間、哪些地區和哪些方面

前面的研究表明,未來30年,由于農村人口向城鎮轉移需要擴大的城建區為9 770萬畝,平均每年城鎮建設需要326萬畝。這些用地在時間上會怎樣分配,地區間怎樣分布,功能上怎樣配置。

首先,前12年城鎮用地較多,是土地需求的高峰期。我認為,未來10年是城鎮化需要加速的時期,前面討論過,我國城鎮化滯后于人均GDP水平和工業化進程,其帶來一系列的經濟和社會問題。要扭轉結構偏差,需要加快農村人口向城鎮轉移的速度,比如,每年以1.5個百分點的速度推進,2020年時,城市化水平達到63.7%,城鎮人口為87 969.7萬人,如果城鎮人口按照每平方公里1萬人的標準,城鎮建成區面積應當為87 969萬平方公里,比2007年的50 868平方公里增加37 101平方公里,也就是說僅城鎮建設用地到2020年,就需要5 565萬畝,每年推進城市化方面的,即城市和城鎮擴大建成區方面的用地平均需要428萬畝。然而,未來12年,房價趨勢會怎樣變化,如果居高不下,兩棲居住家庭可能很多,村莊不會很快衰落,土地不可能被很快整理出來。因此,未來的12年,將是一個用地和土地需求的高峰期。

其次,人口轉移指向區的用地和土地需求比例較大,主要是沿海經濟發達地區和城市圈和城市帶區域,還有一些本地鄉村人口就地轉移的縣城等。中國改革開放30年來人口轉移的歷史表明,農村的人口向城鎮流動,中西部的人口向東部沿海地區流動,農業地區的人口向城市圈和城市帶流動。

未來,雖然由于東部地價上升等原因,可能有一部分產業向中西部轉移,但是,從世界人口和產業分布的規律來看,由于氣候、交通成本、聚集效應等原因,沿海地帶集中了全世界60%以上的人口。而中西部人口,因對工作和發展機會、收入水平、文化娛樂等生活質量、教育就醫條件、子女未來等等方面的考慮和追求,其流動也是向其城市圈和城市帶集中。目前圖6-1的人口分布,2040年時,四川、重慶、河南、河北、山東、安徽的人口還會大量地向外轉移,人口布局在內地,在重慶和成都之間,在渭河流域,在鄭州南北和東西十字線,在東北哈、長、沈、大間,在長株潭間,在武漢東西向,將會形成人口集中密集的巨大的城市和城鎮帶、圈和群;在烏魯木齊、蘭州、昆明、貴陽、呼和浩特等周圍,也可能形成次級的人口次密集的城市和城鎮帶、圈和群;而沿海500公里范圍內,會形成大量和密集的城市圈、帶和群。我估計,到2040年時,中國人口的70%,可能會集中在內地和沿海的這些城市和城鎮帶、圈和群之中。

再次,城鎮居住用地需求量將較大。一是從勞動力人口向城市和城鎮的轉移看,由于城市化的滯后,加上許多轉移到城市和城鎮中的農民因房價太高,臨時居住,如果房價能大幅度降低下來,會有很大的住房需求;二是即使城市居民,也因房價過高,導致許多需要改善居住條件的實現不了其需要,房價降低下來,也將會較大的提高需求;三是從我國城鄉居民消費結構變化的階段來看,目前是居住開支和消費比例上升較快速的時期,經濟學上講,住房消費的收入需求彈性較大的時期,對住宅購買的支出增長要快于收入的增長速度;四是從我國服務業比例過低的情況來看,主要原因是城市化水平低,人口居住方式太分散等原因導致的,這就需要大量的人口集中到城市和城鎮,集中居住,以培育服務業的市場,需要提供大量的城市和城鎮住宅用地。總之,未來幾年,是一個住宅用地需求量較大的時期,如果這個時期住宅用地供給不足,結果是住房價格奇高,從而因住房成本太高,阻礙城市和城鎮化的進程。

四、高房價會成為一個嚴重的經濟和社會問題

我在前面關于城市化問題的研究報告中已經提出,中國的城市化滯后15%左右,其導致了服務業領域發展的嚴重不足,使農業中剩余了2億勞動力。除了前述的原因外,我將陸續在本研究和后面的兩個研究報告中,從不同的角度論述中國城市化滯后的原因。實際上,土地制度的不順,特別是高房價,已經是,并且會嚴重阻礙農村人口向城鎮的轉移,如果不進行改革,我們將會犯下歷史性的錯誤。土地的制度必然與土地的利用和再分配相關,中國正在處于一個從農業經濟向工業經濟,從農村社會向城市社會轉變的過程之中,土地必然的要大農業與非農業之間,鄉村與城市之間重新分配;而且,由于人均占有耕地水平很低,城市化雖然最終能節約土地,但是在城市化的過程中,由于一個家庭中中老年人在農村居住與青年人在城市居住的雙重需要,土地的需求會增大。這樣我們就面臨著兩難:土地資源是向城市化進行寬松地分配,解決大量流入城鎮勞動力和人口的居住、工作、交通等用地需要,而可能造成糧食等價格的上升呢,還是對土地的再分配控制得很嚴,使糧食等農業產品的價格保持一個穩定和較低的水平,但使房價保持在一個較高的水平上?住房價格過高,大量的農村人口由于居住成本太高,無法固定和永久地轉移,80%以上的城鎮居民因房價太高,而需要租房住,或者需要政府提供廉租房,這不能不說明,我們實行的土地分配和控制制度及其政策,雖然在保證糧食安全方面可能是成功的,但是在供給人們能購買得起的合適價格的房屋方面,不能不說是失敗的。

(一)需房者大部分購買不起高價格的住宅

中國的房價是不是很高,有的研究認為,房價和居民收入比應當在3～6范圍,6以上居民購買住房就非常困難了,7以上房地產市場價格也有泡沫了。有的研究認為居民房價收入比在合理6～7的區間。我認為,其研究對比,在兩個方面是錯誤的。一是中國與相比較的一些發達國家城市化率比較高和人口城鄉結構已經穩定不同的是,正在處于城市化的階段,大量的需要在城鎮購買房屋的是從農村向城鎮轉移的農民工家庭,而中國目前的城鎮人均可支配收入不統計他們的收入,房價與他們的收入相比,2007年高達16倍以上,這樣高的房價,使農民工永遠也進入不了城市,成不了新市民。二是中國城鎮居民間的收入差距遠比一些發達國家大,平均起來看,似乎房價收入比為6～7范圍,但是,對于60%的中低收入者講,房價收入比在8～24范圍。

圖6-2 2008年全國不同收入階層房價收入比情況

可以看出,在全國統計的7個收入階層房價收入比情況中,最高收入戶的房價收入比只有2.64,而最低收入戶的這一指標卻達到23.68,相差了9倍。其中,中等收入戶的房價收入比為8.23,已經不具備購買房屋的能力,包括中等收入居民,中低收入的居民占全體居民的60%,加上每年需要向城鎮轉移的農民人口,85%的家庭沒有購買住宅的能力。從下表可以看出,對于農民工的房價收入比為16.52,而對于農民的城鎮房價收入比則為25.53。許多專家責難,中國目前的城市化是鐘擺式的,沒有在城市扎根的城市化,建議應當使進城市的農民有工作、住得下,成為永久的城市人口。但是,這樣高的房價收入比,實際上已經成了阻礙農民永久進入城市和城鎮難以跨過的高門檻。

表6-5 中國1990年以來的房價收入比變動趨勢

注:城鎮住宅價值為1990、1995、2000、2005、2006、2007各年人均建筑面積12、17、22、27、28、29平方米乘以3口人,再乘以當年住宅價格計算;農民工收入為1900年月收入200元并按年增長8%計算而得;城鎮人均可支配收入和農民人均純收入來自于《中國統計年鑒2008》。

我們上面分析的是全國房價收入比,一些大城市中,房價收入比普遍超過10以上。使在這些城市80%的需要購買住房的城鎮居民包括幾乎擬向農村轉移的農民工,靠工薪已經沒有能力購買屬于自己的住宅了。當然,城市和城鎮中許多居民已經有自己的住房,關鍵是2040年城市化水平達到80%,城鎮人口將增加5.6億人,其中從農村向城市轉移的將達5億人左右,如果是這樣高的房價,將成為城市化的最大的障礙。

表6-6 2008年50個大中和省會城市房價與收入比

注:城鎮人均收入、農民工收入為觀測估計數值,農民人均純收入為城鎮人均可支配收入44%左右;房價和平均房價為赳客網“宜居城市研究室”統計整理的最新2008年6月中國城市房價排名于6月22日首次在廣州香格蘭大酒店發布調查全國50個城市的每平方米的房價數據。

一些特大城市的房價收入比更高,使其一般靠工資生活的居民沒有能力購買住房。以2007和2008年為例,以上海和北京為代表的一線城市和東部大城市,房價收入比均在10以上。其中,廈門2008年房價收入比達到14.08,北京2008年達到13.54,深圳2007年達到13.15,廣州2007年達到12.09,上海2007年達到11.25,杭州2007年達到10.33。再考慮60%的中低收入者,其房價收入比會更高,而對于農民工家庭,其房價收入比達18以上,對于農民家庭,則更是高達29以上,這些家庭在大城市中則更是買不起住房。因此,在這類城市中,需要購買住房的居民購買不起住房的比例會高達90%以上。

(二)未來住房供給,比糧食安全更嚴重的危機

有的學者分析1996到2003年中國糧食產量下降的最直接原因是糧食播種面積的下降,而糧食播種面積的下降一方面與耕地面積的下降有直接的關系,另一方面是農業結構調整、生態退耕等農業政策實施的結果。因此,他們建議,保證糧食播種面積,是當前保障糧食安全的關鍵環節。應進一步加強耕地特別是基本農田的保護,加強糧食主產區高標準農田建設,著力提高糧食綜合生產能力,必須控制耕地面積的進一步流失。國務院也提出,18億耕地紅線不能動。而天則研究所的研究認為,需要特別擔心的是把糧食安全和保護耕地聯系起來,要求確保18億畝耕地不許突破。我國改革以后的三十年人口增加了45%,糧食產量增加了60%,而耕地是減少的。可見耕地和糧食產量之間沒有直接的關系。保護耕地政策的一個直接后果就是房地產的價格大幅度上升。價格上升并不是鋼筋混凝土貴,也不是勞動力的工資高,而是土地供給有限。另外一個長遠的后果就是延緩了我國城鎮化的進程。幾億人口要進城不可能不占用農地。

顯然,這是兩種截然不同的看法。

食品、住宅、工作及其收入,是民生最基本的三大要素。一個國家其中的一個方面出現嚴重的問題,都會使經濟和社會發生危機甚至動亂。而人們的食品消費和居住消費,都依賴于有限的土地資源。中國正在進行著全球歷史上規模最大的農業社會向工業社會轉型,農村人口向城市人口的轉移過程。這樣一種農業社會向工業和城市社會的轉型,土地資源必然要適應經濟和社會結構的轉型而進行重新分配。也就是有的耕地要分配給城市、工業、交通、水利等現代化建設,特別是有一部分要用于人口向城市和城鎮轉移集中的居住用地;而許多村莊隨著城市化的進程衰落而要重新復墾為耕地。從上面的分析看,長遠來講,城市化是人類節約各種生產要素,包括節約土地資源的一個過程,人口分散居住和發展的方式,將浪費更多的土地。但是,在其中的一個時期,村莊的衰落和人口代際之間的更替是有一個過程,將有大量的家庭在城鄉間兩棲居住,會占用較多的土地資源。因此,糧食問題、住房問題、就業問題,從資源配置的角度講,是將有限的土地資源較多地用來吃飯,還是用來居住,還是用來提供更多的工作場所?較為極端的偏重于任何一個,或者兩個方面,其他兩個或者一個方面都會形成土地資源供給不足導致的危機。這是一個不以人的意志為轉移的客觀和內在的相互影響關系。

我認為,糧食問題并不似想象的那樣嚴重,其安全也可以通過多方面的措施得到保障,而對住房短缺和價格攀升不引起重視,不積極解決,危機一旦形成,將會形成嚴重的社會不穩定局面。我們將居民的食品消費和居住消費進行比較。

首先,從居民消費支出結構上看,食品消費在居民的支出結構上是逐年下降的,而居住消費在居民支出結構中是逐年上升的;居民食品消費的負擔會越來越輕,而居住消費的負擔會越來越重。從1978～2008年的數據看,城鎮居民支出結構中,食品消費的比例從57.5%下降為37.9%,農村居民其比例從67.7%下降為43.7%。而居住消費,城鎮居民則從1981年的1.39%上升到目前的30%左右,農村居民消費從1978年的3.16%上升到17.8%。從發達國家的經驗看,隨著經濟的發展和收入水平的提高,居民最終消費結構中,食品消費占的比例在10%～20%范圍,而住宅消費的比例將會上升到30%～40%左右。這是一個不以人的意志為轉移的客觀趨勢。因此,對于居民來講,特別是農村向城市和城鎮轉移的居民,居住消費支出的壓力,要遠比食品消費的支出壓力大和沉重得多,而且會越來越大。

其次,食品安全方面出現問題,政府通過努力解決好;而住房方面出現的居民生活和引致的社會問題,政府很難加以解決。從居民階層看,出現食品消費困難的主要是低收入戶,占城鄉居民的5%左右,一旦出現食品消費方面的困難,政府需要救助和補貼的家庭比例小,并且由于食品的價值相對住房要小得多,財政負擔也較輕;中期中我們可以通過技術進步、規模經營等措施來增加農業產品的產出;即使強調要立足于國內保障糧食的供給,但是在萬一的情況下,我們還可以從國際市場上進口農業產品加以平衡;而住宅短缺,一個國家在短期內,無法以進口的辦法來解決;而且,住宅建設需要土地,需要空間,除了提高層數和容積(下轉13頁)(上接11頁)率以外,人類還沒有擴大土地面積和空間的技術來增加住宅供給。

有的學者認為,高房價是合理的,買不起房應當租房。中國人自古就有自己擁有住宅的習慣,讓絕大多數人去抑制這種欲望而終身租房住,是與中華民族的文化沖突的。問題在于,如果一個社會80%～90%的居民都買不起住房,說明這80%～90%都是弱勢群體,要么去租房,要么由政府來資助,我認為,這個社會肯定是不正常的。如果一個社會,80%～90%的居民都去租10%～20%的居民手中的多套房屋,而且由于土地的有限性,房屋的租金會年年上漲,整個社會就會形成10%～20%的房主食租金,80%～90%的工作者無資產的階層格局,在穩定方面來看,這將是格局非常危險的一種社會。

從政府救助和幫助的角度看,住房與食品不一樣的是,其價值量要比食品大得多,大面積的人口買不起住房,政府從財力的角度看,特別是中國處在經濟發展階段,人口要大量地從農村向城市和城鎮轉移,政府實際上是保不起,也解決不了。由于對因房價太高而居民買不起房問題似乎沒有什么好的解決辦法,于是建設部門出臺了對中國各城鎮住不起房屋的居民實行廉租房的方案。我認為,這個方案應當解決的是極少部分人,如3%～5%居民的住房問題。如果80%～90%都買不起房,這種方案基本上沒有什么作用。要想用這樣一種方案,將城市和城鎮中的住房困難戶保起來,實際上是一種空想。一是中國人口太多,特別是農村向城市和城鎮轉移的人口太多,這些轉移人口基本上都是住房困難戶,你能保得起嗎?二是住房與食品不一樣,與醫療保障也不一樣,其價值太大,這樣多的人口的價值大的住房需要想由政府保起來,在財政方面,幾乎是不可能的。因此,正確的思路,還是回到如何降低房價方面,至少使城鎮居民加上從農村轉移到城市和城鎮的70%的家庭買得起住房。(未完待續)

(作者單位:中共中央黨校)