房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算

譚紅霞

房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大,建設(shè)周期長,成本核算環(huán)節(jié)多,投資風(fēng)險高等特點。這就更需要精打細(xì)算,規(guī)避風(fēng)險,力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復(fù)雜的會計核算工作,這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的。提高開發(fā)項目的成本核算質(zhì)量,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進(jìn)行成本核算,顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說,大致可分為三部分:

1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前,必須將預(yù)計的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進(jìn)行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi),學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費(fèi)項目種類繁多,標(biāo)準(zhǔn)不一,許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強(qiáng),標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出,一般占項目總投資的10%～15%。

3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點,因此,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好,對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度,還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點,建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度,加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè),使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素,在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下,合理地設(shè)置會計機(jī)構(gòu),配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作,大型項目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來,形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項目具體實際,確定分別采用集中和非集中工作方式。

2.確定成本核算對象。

對于建設(shè)一個現(xiàn)代的多功能小區(qū),其成本核算對象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實際,研究分析總體項目的特點、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項確定。成本核算對象的設(shè)置必須堅持“便于核算,利于管理”的原則。一般來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時,應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素,分別做如下處理:一般的開發(fā)項目,應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計概(預(yù))算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象;同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目,如果開竣工時間相近,又由同一施工隊伍施工,可以合并為一個成本核算對象;對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如,大型項目首先要分批分期,在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類,對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施,應(yīng)單設(shè)成本對象核算,這樣就會形成多個成本核算對象。

3.設(shè)立合理的成本核算項目。

正確劃分成本項目,如:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定:開發(fā)成本屬一級科目,在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要,確定成本項目,進(jìn)行明細(xì)核算。成本項目不宜開列太多,對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用,特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用,應(yīng)盡量合并;對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的,還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算,以便隨時了解工作量進(jìn)度和付款情況,為工程的竣工決算提供資料。

4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。

對于單一的房地產(chǎn)項目由于成本對象簡單,歸集成本費(fèi)用就容易得多,通過分配間接計入成本對象的內(nèi)容就相對較少。然而一項大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜,成本核算對象比較細(xì)化,很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個成本核算對象,就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配,再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用,其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配,而對于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時按各自成本項目的細(xì)目分別歸集核算,然后按各個成本對象和對應(yīng)成本項目進(jìn)行分配。例如:大型綜合性房地產(chǎn)項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費(fèi)用;土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對象直接分配,而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集,每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用,在分配時無需按細(xì)目分?jǐn)?若成本管理需要可以再按細(xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場管理性費(fèi)用則按各成本對象的建筑面積計算比例分?jǐn)偂．?dāng)月發(fā)生的各項成本費(fèi)用,其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發(fā)生額計算比例分?jǐn)?對于預(yù)付款項中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項,應(yīng)直接進(jìn)入成本項目歸集,并及時取得發(fā)票;對于工程決算后欠付的款項應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提,包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。

5.重視項目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。

已完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途,采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如:(1)為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后,應(yīng)將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。(2)開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時,將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收取得交付使用許可證后三個月內(nèi),應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過審價后的工程決算書,這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費(fèi)用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況,按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計提相應(yīng)的成本費(fèi)用,從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實際總成本,并計算各獨(dú)立核算對象的單位成本進(jìn)行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營的項目,則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前,竣工交付在后,工程決算若不及時完成,成本核算則不可能真實和及時,進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應(yīng)按配比原則,以各個獨(dú)立銷售單元(獨(dú)立核算對象)進(jìn)行明細(xì)核算,以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

(作者單位:萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)經(jīng)營總公司)