歲末土地大戰(zhàn)意興正酣

楊　俠

11月20日，位于北京市順義區(qū)的天竺22號(hào)地以50.5億元的總價(jià)、29859元／平方米的樓面地價(jià)刷新了北京土地公開(kāi)拍賣成交總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄。這場(chǎng)突如其來(lái)的土地大戰(zhàn)不但造就了繼方興地產(chǎn)之后的又一匹國(guó)企“黑馬”——大龍地產(chǎn)，也讓世人警醒，2009年雖已接近尾聲，然土地大戰(zhàn)依舊意興正酣。

土地供應(yīng)計(jì)劃多未能完成

資料統(tǒng)計(jì)顯示，雖已臨近年底，北京、廣州、武漢、成都等地紛紛加大土地供應(yīng)量，形成新一輪供地小高潮。據(jù)思源數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月底，全國(guó)多數(shù)大城市僅完成全年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的不到50％，其中，北京市通過(guò)招拍掛方式完成住宅用地供應(yīng)469公頃，與全年1100公頃的供地計(jì)劃相比，也僅完成43％。上海完成住宅用地供應(yīng)523公頃，占全年供應(yīng)計(jì)劃的60％；而廣州、深圳的住宅用地供應(yīng)均不足200公頃，僅分別完成全年計(jì)劃的35％和23％。一線城市面臨著建設(shè)用地供應(yīng)不足的問(wèn)題。數(shù)據(jù)還顯示，重慶、南京、長(zhǎng)春等地的住宅用地供應(yīng)也才分別完成全年計(jì)劃的50％、32％、1％。

由于需求旺盛導(dǎo)致供不應(yīng)求，部分城市臨近年底仍在加大供地力度。資料統(tǒng)計(jì)指出，北京在9月30日兩塊商品住宅性質(zhì)土地成交后，10月僅成交一宗住宅用地，而11月北京公開(kāi)的土地出讓信息17塊，其中純住宅性質(zhì)用地4塊，成為今年第二季度集中土地供應(yīng)后，又一次土地集中供應(yīng)。武漢11月新推出11宗地；成都近期擬出讓的20宗地，其中1O宗地都將在12月出讓。另?yè)?jù)了解，整個(gè)12月，廣州土地市場(chǎng)將密集出讓23幅地塊。廣州開(kāi)發(fā)區(qū)、番禺區(qū)小谷圍島大學(xué)城和花都南方花卉交易中心所在的巨幅住宅用地都將相繼拍賣。12月10日推的五幅大學(xué)城住宅地塊，總用地面積66208平方米，起拍價(jià)合約8.2億元；花都的6幅地塊占地面積共39萬(wàn)平方米的住宅用地，底價(jià)高達(dá)9.7401億元：起拍價(jià)165億元的廣州亞運(yùn)城地塊更將成為年末廣州土地供應(yīng)市場(chǎng)的重頭戲。這些地塊的入市，無(wú)疑將讓年底的土地市場(chǎng)好戲連臺(tái)。

大品牌開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p

對(duì)于此番年底的土地盛宴，廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人早已明確表態(tài)，加大住宅用地供應(yīng)，意在抑制房?jī)r(jià)上升。

分析人士卻認(rèn)為，供地不能緩解房?jī)r(jià)壓力。雖然政府近年來(lái)加大了土地供應(yīng)，但開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有及時(shí)開(kāi)發(fā)，而是拿回籠的資金去陪備新的土地。特別是近期拿地的一些企業(yè)，大多是資金實(shí)力輕為雄厚、土地儲(chǔ)備相對(duì)豐富的全國(guó)性大房企，其土地利用及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期多有全盤統(tǒng)籌，短期內(nèi)，恐難看到加大土地供應(yīng)對(duì)旁價(jià)產(chǎn)生的影響，反倒是房企高價(jià)拿地可能使現(xiàn)有在售項(xiàng)目進(jìn)一步有理由推高房?jī)r(jià)。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月份北京、天津、寧波等地的土地成交皆有所增加。其中，北京順義的天竺22號(hào)地吸引了龍湖、遠(yuǎn)洋、保利、中建、合景泰富、融僑等地產(chǎn)大腕競(jìng)相爭(zhēng)奪，在持續(xù)近一個(gè)半小時(shí)的190輪競(jìng)價(jià)后，終被隸屬順義區(qū)人民政府的北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司“力壓群雄”，以50.5億元的價(jià)格成功收入囊中。大龍地產(chǎn)也因此一戰(zhàn)成名，該地塊亦受到各界矚目。此外，近期還較為活躍的競(jìng)地企業(yè)包括：綠城以29.1億的總價(jià)競(jìng)得杭州喜得寶地塊，溢價(jià)率高達(dá)88％，這也是繼9月以61億競(jìng)得蘇州兩湖地塊后，綠城在土地市場(chǎng)上的又一大手筆；保利和融橋分別以17.9億、13.7億的總價(jià)競(jìng)得南京兩住宅地塊，溢價(jià)率分別為88％、198％；雅居樂(lè)以43.41億的總價(jià)競(jìng)得廣州2009年新的地王，溢價(jià)率高達(dá)152％；中海分別以41億、38.2億的總價(jià)分別將重慶和佛山地王收入囊中。大品牌開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆殡m然彰顯了各自的實(shí)力，但此起彼伏的地王，也著實(shí)讓業(yè)內(nèi)人士為后市地價(jià)繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲捏一把汗。

地價(jià)上漲恐難抑制

由于一線城市供地不足、地價(jià)高漲，一些開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，使得以南京、杭州、天津、成都、沈陽(yáng)等為代表的發(fā)展熱點(diǎn)城市土地成交量持續(xù)上升。分析人士指出，雖然有些城市的土地出讓計(jì)劃已經(jīng)完成，但地方政府為了獲取土地收益，也可能趁勢(shì)加大推地力度，第四季度的供地?zé)岢笨赡軙?huì)遍地開(kāi)花。

而為了減少開(kāi)發(fā)商的囤地現(xiàn)象，國(guó)土部近日連出嚴(yán)令，一方面開(kāi)展劉哥建設(shè)用地“批而未用”嚴(yán)格核實(shí)工作，另一方面明確了商品住宅用地的宗地出讓面積上限，規(guī)定小城市(鎮(zhèn))的單幅土地不超過(guò)7公頃，中等城市的單幅土地不超過(guò)14公頃，大城市的單幅土地不能超過(guò)20公頃。這些規(guī)定的出臺(tái)并執(zhí)行，將使得總價(jià)“地王”有所減，也使得開(kāi)發(fā)商囤地更為困難。另外，針對(duì)“囤地不開(kāi)工”的情況，廣州、無(wú)錫等地已開(kāi)始回收相應(yīng)土地，并加大處罰力度。

盡管種種跡象顯示，2009年末土地市場(chǎng)有可能呈現(xiàn)供需兩旺勢(shì)頭，但對(duì)于低價(jià)與房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)上漲，機(jī)構(gòu)分析多表示無(wú)可奈何。國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼日前也對(duì)媒體透露，從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)城市正處于加快發(fā)展的過(guò)程中，土地日益稀缺，價(jià)格還是要上漲。對(duì)此，任何人恐怕都難以抑制。