房地產市場宏觀調控的目標選擇與政策取向

吳 超

摘 要:文章對房地產市場宏觀調控的目標進行了深入剖析,指出保持房地產業健康穩定發展是房地產市場宏觀調控的基本目的,保障居民的居住福利是房地產市場宏觀調控的根本宗旨。并進而提出房地產市場宏觀調控的政策取向,以市場為導向,積極推進制度創新;以規避風險為契機,采取靈活而審慎的宏觀調控措施,推動房地產業市場的健康持續發展。

關鍵詞:房地產市場 宏觀調控 目標

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)11-239-02

一、引言

針對日益顯現的房地產過熱現象,2004年3月,“8.31大限”提高了土地使用的“門檻”,標志著新一輪宏觀調控的開始。隨后一系列的“組合拳”從控制“銀根”、“地根”全方位出擊,使房地產市場“虛火”消退了不少,如斷供、退地風波迭起,房地產市場交易明顯萎縮,商品房價格有所回落,房地產企業資金短缺、經營困難等。社會各界對宏觀調控政策產生質疑,救市與不救市的呼聲此起彼伏。因此,只有對宏觀調控政策的目標選擇進行深入剖析,把握宏觀調控的實質所在,才能采取切實可行的宏觀調控措施,促進房地產市場的健康持續發展。

房地產市場的宏觀調控,就是指以國家為主體,運用經濟政策、行政手段、經濟手段和法律手段,調節、控制和引導房地產市場的宏觀經濟變量和市場信號參數,從而改變房地產開發者、經營者、消費者所面對的市場條件,使其從自身利益出發,做出有利于優化配置資源的理性選擇。其中,房地產市場的宏觀經濟變量主要指的是房地產的總需求和總供給;房地產市場信號參數主要指房地產市場機制運行中的自我調節變量,如價格、利率、稅率等,是房地產市場宏觀調控的主要內容。實施宏觀調控,旨在通過調節房地產市場的供給和需求促使供求均衡,實現房地產市場的綜合平衡和內部結構的合理化。

二、房地產市場宏觀調控的目標選擇

1.保持房地產業健康穩定發展是房地產市場宏觀調控的基本目的。房地產業的持續發展,是改善和提高居民居住條件和水平的重要前提。房地產市場的繁榮昌盛是為了保障居民居住權利的充分實現,是全面建設小康社會的重要保障。正是由于房地產業的迅速成長,居民居住水平才有了根本的變化。以太原市為例,改革開放以來,尤其是進入21世紀以來,太原市住宅建設快速發展,居民居住條件有了翻天覆地的變化。1949年太原市城鎮居民人均住房面積僅為4.70m2,新中國成立初期,城鎮住房有了恢復性的增長,但城鎮居民居住水平改善不多。截至1978年,人均居住面積僅為1949年的84.47%。改革開放以來,住宅產業緩慢增長,直至1987年住房分配制度改革之后,太原市住宅市場迅速發展,居民居住水平不斷改善。特別是進入新世紀以來,太原市住宅建設的步伐進一步加速,居民居住條件迅速改善,截至2003年,城鎮居民人均居住面積達15.53m2,是改革初期的3.91倍。在居民居住條件得以顯著改善的同時,房屋結構也發生了巨大的變化,由磚木結構為主導向鋼筋混凝土結構和混合結構發展,太原市房地產管理局的調查表明,{1}城鎮居民現有住房以混合結構為主體。混合結構的住房占現有住房的76.7%;鋼筋混凝土結構的住房次之,占現有住房的12.2%;磚木結構的住房占現有住房的10.2%;其他結構的占0.8%,并繼續向多元化和現代化發展。

房地產業的快速發展,不僅有效改善和提高了居民居住條件和居住水平,而且在國民經濟增長中發揮著重要作用。房地產是一種特殊商品,既可作為投資品,又可作為消費品,這一特殊性決定了房地產對經濟增長的雙重貢獻。同時,房地產業在國民經濟鏈中處于中間環節,具有很強的關聯效應。能通過前向效應帶動建材業、冶金業、機械制造業、金融業等產業,通過后向效應帶動裝修業、家電業、金融保險業、儀表業等相關產業的發展,房地產業的興旺繁榮能夠有力的帶動十幾個產業的興旺繁榮。此外,房地產業的發展不僅僅增加本行業的就業和稅收,還往往通過帶動作用增加相關產業的就業和稅收,促進國民經濟的發展。同樣,以太原市為例,“十五”期間,太原市房地產完成投資248.02億元,占社會固定資產總投資的18.16%,成為國民經濟的重要支柱產業之一。產業鏈條長,關聯度大,住宅產業的迅速發展無疑也帶動了相關產業的發展,間接創造了大量的財政收入。據統計部門測算,房地產業每增長10個百分點,就拉動GDP增長1個百分點。房地產業在自身發展的同時也為社會勞動力提供了大量就業機會,每完成10萬元的房地產投資,便可提供14人的就業機會,據此測算,“十五”期間,太原市房地產業的發展為社會提供了370萬人次的就業機會。同時,房地產業的快速增長也有利于財政收入的逐年增加,總計49.01億元,約占“十五”時期太原市財政總收入的13%,對城市社會經濟的發展做出了重要的貢獻。{2}正是基于產業聯動(與金融、貿易、旅游、建材、建筑、交通等產業聯動)性強,產業輻射面寬的特征,房地產市場的宏觀調控的目的,并非抑制房地產業的發展,而是通過調控,擠壓泡沫,避免房地產業的大起大落,促使房地產業進入新一輪的健康持續發展。

盡管房地產業有了長足的發展,但仍存在著許多問題,諸如房地產供給結構不合理,結構性矛盾突出;房地產開發企業規模小,競爭實力不強等。房地產市場的宏觀調控,促進房地產業的理性回歸,有助于房地產業企業認清形勢,煉好內功。使企業誠實交易,品牌經營,提高企業的核心競爭力;有助于優化房地產業結構,做大做強房地產優勢企業,也是淘汰一批競爭力較弱的房地產企業的大好時機。

2.保障居民的居住福利是房地產市場宏觀調控的根本宗旨。房地產商品作為一種特殊的商品,具有準公共產品屬性,其價值無法依靠市場完全實現。無庸置疑,房地產消費具有明顯的外部性。倘若居民難以享有適當的住房保障,則會產生一系列的社會問題,如公共衛生、市容環境、社會治安等等。另外,就不同層次的房地產來說,中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大,準公共產品屬性更為突出。因此,為中低收入者提供住房福利保障就尤為重要。然而,房地產的準公共產品屬性所體現的外部性卻難以通過市場機制來實現,即便房地產市場出現供求均衡,也并非保證居民充分享受到住房福利的最優均衡。因此,房地產市場宏觀調控不僅是要促進房地產市場的供求均衡,而且要通過公共政策參與和調節房地產的供應,構建多層次、全方位的住房保障體系,使居民享有基本的住房福利。正是如此,我國政府房地產市場宏觀調控的思路在2007年發生了標志性的轉變,即加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系,建立梯級住房保障體系,實行住房分類供應體制。并且明確指出提高與改善人民住房福利水平是中國房地產市場發展的根本及準則。{3}

盡管為居民提供基本的住房保障是國家履行其公共服務職能的重要組成部分,但必須摒棄對“居者有其屋”的誤解。市場化取向的改革似乎意味著人人必須購買自有住房,這一錯誤理念對旺盛的消費需求產生了嚴重的誤導作用。出售公房和鼓勵居民購買住房的住房分配制度改革,過度強調住宅的“購買”,但住房商品化強調買房還是租房主要由市場決定,取決于租售比是否合理,因而住房商品化的實現形式并非只有“購買”,“承租”也是實現的重要途徑。單一購房實現住房商品化的政府導向,難以疏導住宅市場上旺盛的消費需求,不利于倡導形成合理的住房“梯度消費觀念”。據統計,我國城鎮居民72%已擁有自己的住房,而發達的市場經濟國家個人住房擁有率德國僅為30%～40%,美國為68%。那么,居民過度依賴從市場上購買住宅實現“居者有其屋”的消費理念,必然推動房價的上升。事實上,作為一個人口大國,面對人地關系日益緊張的嚴峻態勢,要實現人人有其屋的理想還任重而道遠,但人人有房住卻是落實科學發展觀,建設社會主義和諧社會的客觀要求。因此,應用宣傳教育手段,培育廣大居民樹立正確的住房消費觀就十分必要。

三、房地產市場宏觀調控的政策取向

1.以市場為導向,積極推進制度創新。隨著住房制度改革的推進,我國房地產市場化程度逐漸提高,但房地產的生產要素土地與金融的市場化程度偏低,不僅嚴重制約著房地產市場化進程,而且呈現出一定的偽市場化特征。現有的房地產發展模式其表現形式為“政府低價征用農民土地——政府高價拍賣——開發商開發成商品房后再更高價出售”的“官商聯合開發模式”,使得政府和房地產開發商在短期內容易獲得較大的經濟利益,但卻進一步加劇了市場風險。這也就不難理解地方政府在這一輪宏觀調控中首當其沖地承擔的救市義務。另外,基于房地產市場準入門檻較高的特點,房地產市場競爭程度低下,壟斷特征明顯。同時,房地產市場效率不高也是不爭的事實,資源閑置和短缺并存的局面并未得以根本扭轉。為此,應當堅持市場化改革方向,實現市場調節與政府干預的有機結合,使市場供求均衡得以優化和保障;應當積極引入競爭機制,提高房地產企業的競爭能力;積極推進上游資源——土地和金融市場的改革,創新房地產開發模式;按照總量平衡、結構優化的原則,積極發展商品房市場,活躍二手房市場,規范租賃房市場,創新經濟適用房產權制度以及廉租房分配制度,建立多層次的住房供給和保障體系,促進資源的優化配置;實施監管制度創新,削弱地方政府與房地產市場間的利益聯結,推動政府職能的轉變,使其能夠真正承擔起為各階層民眾提供更多更好公共服務的職責。

2.以規避風險為契機,采取靈活而審慎的宏觀調控措施。房地產業的良性發展,有賴于金融業的支持配合,但目前房地產開發模式使風險過于集中在銀行,房地產開發企業的融資基本上是建立在以銀行貸款為主導的基礎之上,開發企業獲得銀行貸款時往往以土地或在建工程作抵押,個人按揭購房則以所購住宅作抵押。在住宅價格上漲周期,個人住房消費貸款不存在風險,但如果住宅價格步入下降周期,個人按揭貸款就可能變成不良貸款,潛在的金融危機就可能暴發。另外,政府宏觀調控的目的旨在實現供求總量平衡、結構平衡和價格穩定,房地產業的大起大落也不利于國民經濟的協調發展。如前所述,房地產業關聯度較高,其停滯不前也將通過乘數效應而制約許多行業的發展。為此,面對當前房價仍然高企的態勢,在進一步鞏固前期宏觀調控結果的同時,還應當做好以下工作:第一,建立房地產市場運行監控系統,完善房地產市場預警預報系統,形成政府動態監督和調控的長效機制,并聯合相關部門監測市場運行,分析市場變動趨勢,及時發現和解決房地產市場運行過程中的問題,并通過定期向社會發布市場信息,引導市場理性投資和消費;第二,堅持區別對待,靈活機動的調控原則。針對房地產市場出現的新情況、新問題,應當及時采取相應對策,因地制宜,分類指導,推動房地產業的理性、健康發展的軌道。為此,政府出臺了一系列促進房地產消費的新政,但應當看到,市場發展態勢的變化更多反映的是心理預期的變化,在一定時期內房地產市場仍將處于買賣雙方的相持階段,市場博弈的結果必然是理性的回歸和風險的進一步釋放。

注釋:

{1}王劍,李寶翠.太原市2006年住房狀況與需求.太原住宅與房地產,2006(4)

{2}杜彥甲,張曉紅.為太原經濟插上騰飛的翅膀——房地產業對我市經濟發展的貢獻.太原住宅與房地產,2006(3)

{3}陳柳欽.房地產宏觀調控回顧及2008年展望.光明觀察,2008-1-12

參考文獻:

1.彭曉華.基于效率與公平的我國城鎮住房發展模式研究.暨南大學博士學位論文.中國知網.2008.8.21

2.史嘯虎.推行住房合作社,實現居者有其屋.光明網.2007.1.22

3.唐天偉.我國房價調控政策的脆弱性及其消除路徑.中國流通經濟.2007(3)

4.翁少群,劉洪玉.宏觀調控下的房價表現.價格理論與實踐.2005(6)

5.謝經榮等.房地產經濟學.北京:中國人民大學出版社,2002

6.袁義才,梁雪輝.房地產市場的宏觀調控目標與政策邊界.開放導報.2006(3)

(作者單位:浙江大學經濟學院06級 浙江杭州 310058)

(責編:鄭釗)