“一房?jī)少u”業(yè)主獲雙倍賠償

亞　生

簽訂了商品房買賣契約，先后交足了近38萬(wàn)元購(gòu)房款，可事隔一年后興沖沖準(zhǔn)備搬進(jìn)新居時(shí)才得知，房子被開發(fā)商“一女二嫁”，賣給別人了。購(gòu)房者依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，以開發(fā)商合同欺詐為由，請(qǐng)求“退一賠一”，但沒得到支持，后以《合同法》索賠，他能獲得雙倍賠償嗎?

購(gòu)房人繳足房款

王林是江蘇省徐州市睢寧縣一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)院的普通醫(yī)生，2006年11月12日，他到南京市浦口區(qū)的一位親戚家串門。午飯后他和親戚一起外出散步，兩人走到附近一家售樓部，想了解南京房?jī)r(jià)行情的他，就請(qǐng)親戚陪同一起進(jìn)去看看。

由于這個(gè)樓盤地處南京江北，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，不太熱銷。見客人主動(dòng)上門，售樓小姐熱情相迎，主動(dòng)介紹樓盤的情況。由于家在外地，王林當(dāng)時(shí)并不想在南京買房，所以不管售樓小姐如何推銷，他始終不為所動(dòng)。見此，售樓小姐開導(dǎo)他說(shuō)：“買房非要自己居住嗎?何不把它作為一種投資呢?過(guò)幾年過(guò)江隧道開通了，與主城區(qū)距離拉近了，這個(gè)樓盤房?jī)r(jià)肯定會(huì)翻番。”

售樓小姐的一番話，頓時(shí)讓王林茅塞頓開，一套位于頂層的194平方米的大房子引起了他的興趣，房?jī)r(jià)只有1950元，平方米，但要一次性付款。由于要一次性付款，王林身上沒帶這么多錢，于是就和售樓小姐協(xié)商，先預(yù)繳了5000元定金。

10天后，王林來(lái)到售樓部繳了28.5萬(wàn)元，并和開發(fā)商簽訂了商品房買賣契約。契約約定開發(fā)商于2006年11月30日交付房屋，王林于當(dāng)年12月10日前繳清尾款；糾紛的處理方式通過(guò)南京市仲裁委仲裁解決。

當(dāng)年11月30日，雙方約定的交房日期到了，當(dāng)王林高高興興地找開發(fā)商取新房鑰匙時(shí)，開發(fā)商卻以還有一些掃尾工程要做為由，沒有按時(shí)交房，讓他再等一段時(shí)間。雖然沒有按時(shí)拿到房子，但王林還是很守信地于當(dāng)年12月9日將尾款88437元繳清了。

一年后得知開發(fā)商竟一房?jī)少u

繳清房款后，王林天天等著開發(fā)商交付新房，由于人在外地，他更多的時(shí)候靠電話詢問交房情況。電話中，售樓小姐每次都說(shuō)快了，叫他再等等，可一連等了幾個(gè)月也沒有結(jié)果。2007年5月，再也等不及的他從單位請(qǐng)假專程趕到南京這家售樓處，找到了開發(fā)商負(fù)責(zé)銷售的顧經(jīng)理。

顧經(jīng)理解釋說(shuō)，604這套房子是別人買后又退的，退房前，其鑒證信息已上網(wǎng)公布過(guò)。2007年，南京市出臺(tái)了新政策，退房不能直接銷售，需通過(guò)搖號(hào)再銷售。目前，公司領(lǐng)導(dǎo)正在做房產(chǎn)局等有關(guān)方面的工作。見顧經(jīng)理說(shuō)得在理，王林也沒再繼續(xù)計(jì)較，回去繼續(xù)等待。每隔幾天，他都要給顧經(jīng)理打個(gè)電話，詢問進(jìn)展。顧經(jīng)理每次接電話都很和藹，十分真誠(chéng)地表示，一定會(huì)把房產(chǎn)局的工作做通，保證讓他開開心心地住上新居。

“答應(yīng)交房的時(shí)間馬上快一年了，而房子為什么還沒有著落?”2007年11月的一天，覺得不妙的王林從睢寧趕到南京樓盤現(xiàn)場(chǎng)查看。

不看不知道，一看嚇一跳，他所買的604房子的里面居然有人正在裝修，安裝地板。

“你是什么人，膽敢在我的房子里大興土木?”他沖上去奪下裝修工人的裝修工具，厲聲呵斥。

房主趕到現(xiàn)場(chǎng)后，拿出房產(chǎn)證對(duì)王林說(shuō)：“這套房子是我剛剛買下來(lái)的二手房，怎么會(huì)是你的呢?”聞悉此情，王林懵了，便立即帶著商品房買賣契約去南京市浦口區(qū)房產(chǎn)管理局查詢。

查詢的結(jié)果令王林大吃一驚，原來(lái)，這套房子早在2006年5月16日就被開發(fā)商賣給了費(fèi)女士。開發(fā)商與費(fèi)女士簽訂了正式的商品房買賣契約，而且在2007年1月26日為她辦好了房屋產(chǎn)權(quán)證。2007年7月，該房又被費(fèi)女士作為二手房以70萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣出。現(xiàn)在裝修的房主就是從費(fèi)女士手中買來(lái)的二手房。

得知真相后，王林憤怒了，他立即找到開發(fā)商詢問緣由。然而顧經(jīng)理此時(shí)竟然仍在謊稱公司領(lǐng)導(dǎo)即將做有關(guān)方面的工作，交房問題不久會(huì)解決。王林當(dāng)即戳穿了他的謊話，顧經(jīng)理一聽，故作驚訝地找公司領(lǐng)導(dǎo)了解情況，然后一臉無(wú)辜地說(shuō)，房子事先賣給了別人，他一點(diǎn)不知情，可能是售樓小姐私自行為造成的。王林反駁說(shuō)：“開發(fā)商賣房子，你作為公司主管銷售的負(fù)責(zé)人居然稱不知道，這可能嗎?如果沒有開發(fā)商的協(xié)助，費(fèi)女士能辦到房產(chǎn)證嗎?”

王林直接找到開發(fā)商辦公室負(fù)責(zé)人討說(shuō)法。辦公室人員提出了解決問題的方案，調(diào)換另外一套面積131平方米的房子給他。

王林不愿接受這一方案：“當(dāng)初，我就是看中大戶型才購(gòu)買的。”

開發(fā)商誠(chéng)懇地解釋說(shuō)，原有的大套房子都已經(jīng)賣出去了，只剩下131平米的套型了，公司也很無(wú)奈。在開發(fā)商的一再勸說(shuō)下，王林同意調(diào)換了，當(dāng)他提出按照原來(lái)商品房買賣契約上約定的單價(jià)銷售時(shí)，開發(fā)商卻提出房?jī)r(jià)總價(jià)不變，仍為近38萬(wàn)元。

“調(diào)換的房子面積比契約上我購(gòu)買的要小60多平方米，而總價(jià)不變，這不是明擺著欺負(fù)人嗎?”王林無(wú)法接受開發(fā)商提出的房?jī)r(jià)。

而開發(fā)商認(rèn)為，此時(shí)房子已漲價(jià)，即使這套130平方米的房子，目前的售價(jià)也要賣到50多萬(wàn)元。調(diào)換給王林，已讓他賺了10多萬(wàn)元。

雙方為此發(fā)生了激烈爭(zhēng)執(zhí)，鬧得不歡而散。

開發(fā)商被裁決“退一賠一”

“房子早賣給別人，竟然還繼續(xù)蒙蔽我一年，性質(zhì)實(shí)在太惡劣了，是典型的欺詐消費(fèi)者。”2008年3月4日，王林根據(jù)與開發(fā)商所簽合同中約定的仲裁條款，向南京市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，要求：依法解除商品房買賣合同，被申請(qǐng)人開發(fā)商退回已付購(gòu)房款378417元及利息5943.24元，經(jīng)濟(jì)損失1648元，并承擔(dān)378417元的賠償責(zé)任。

2008年5月27日，南京市仲裁委開庭審理此案。法庭上，王林提出，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(下簡(jiǎn)稱《消法》)第49條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”此案中被申請(qǐng)人開發(fā)商在已經(jīng)將房子賣給了別人的情況下，為了解決資金周轉(zhuǎn)矛盾，與申請(qǐng)人簽訂虛假購(gòu)房合同，套取原告購(gòu)房款長(zhǎng)達(dá)一年多時(shí)間，已經(jīng)構(gòu)成了明顯的欺詐，應(yīng)該承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。

而開發(fā)商辯稱，王林所購(gòu)的房屋是費(fèi)女士原來(lái)準(zhǔn)備退的，后來(lái)她反悔又不同意退，才造成目前所謂的“一房二賣”的情況。這一切，王林在購(gòu)房時(shí)，售樓人員已經(jīng)和他講得非常清楚，他是知道的，所以沒有構(gòu)成欺詐。

而王林堅(jiān)稱自己根本不知情，如果知道房子已經(jīng)賣給了別人，他是絕對(duì)不會(huì)購(gòu)買的。

進(jìn)而開發(fā)商又辯稱，王林身居徐州睢寧縣，在睢寧縣城有現(xiàn)成的住所，這次在南京所購(gòu)房子根本不是為了消費(fèi)、居住，而是專門用于投資，不符合消費(fèi)者的身份。而《消法》第2條明確規(guī)定：“為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。”再說(shuō)，生活消費(fèi)需要是指一個(gè)社會(huì)的普通個(gè)體的基本衣食住行的生活需要，所言的

“消費(fèi)”大多指一些小額的生活用品，而住房作為大宗商品，不屬于《消法》意義上的生活消費(fèi)需要。因此，王林依照《消法》提出“退一賠一”，沒有法律依據(jù)。

王林當(dāng)庭承認(rèn)當(dāng)初是受到售樓小姐的勸說(shuō)，作為投資而購(gòu)買的，但他認(rèn)為自己花錢買房就是消費(fèi)行為，符合消費(fèi)者身份，有權(quán)提出雙倍賠償。

南京市仲裁委員會(huì)也認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行《消法》中沒有保護(hù)住房消費(fèi)者權(quán)益的明確規(guī)定，對(duì)于商品房銷售中的欺詐行為是否適用《消法》第49條的規(guī)定，一直存有爭(zhēng)議。現(xiàn)在王林承認(rèn)自己當(dāng)初買房是投資行為，因此很難依照《消法》第49條獲得雙倍賠償。

見此，王林又提出，我國(guó)《合同法》第113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。”2003年4月，最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下簡(jiǎn)稱《解釋》)第8條規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。此案中，開發(fā)商與他簽訂商品房買賣契約時(shí)，隱瞞了已將房子賣給了費(fèi)女士這一事實(shí)，導(dǎo)致他無(wú)法取得房屋，因此申請(qǐng)要求開發(fā)商退回房款，并賠償已付房款的一倍賠償責(zé)任。

開發(fā)商承認(rèn)，當(dāng)初由于“失誤”，出現(xiàn)了重復(fù)賣房行為，但開發(fā)商認(rèn)為，最高人民法院頒布的《解釋》規(guī)定了“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償”。目前建筑材料上漲，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)重，生存艱難，因此請(qǐng)求裁決適當(dāng)承擔(dān)一小部分賠償責(zé)任。

可王林卻不同意。他認(rèn)為自己沒有任何過(guò)錯(cuò)，依照契約，按時(shí)支付了所有房款。而此時(shí)，相同地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了一番，如果再買相同大小的房子，自己要自白多付出一倍的資金。

2008年9月27日，南京市仲裁委就此案作出裁決。仲裁委認(rèn)為，雖然最高人民法院《解釋》所規(guī)定的懲罰幅度“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償”，但考慮到房?jī)r(jià)上漲的幅度和被申請(qǐng)人開發(fā)商的過(guò)失給申請(qǐng)人王林實(shí)際造成的損失情況，決定依照上限對(duì)被申請(qǐng)人開發(fā)商予以懲罰：解除申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《商品房買賣契約》，開發(fā)商返還王林房款378437元及利息5943元，賠償交通費(fèi)等經(jīng)濟(jì)損失1648元，并承擔(dān)378437元的賠償責(zé)任。

開發(fā)商不服南京市仲裁委的裁決，準(zhǔn)備向法院訴訟解決糾紛，但是法院不予受理。

2009年6月中旬，記者從南京市仲裁委獲悉，王林已經(jīng)從開發(fā)商處拿回了雙倍房款。

此糾紛王林為什么依據(jù)《消法》不能獲得“退一賠一”，而依據(jù)《合同法》和最高院的《解釋》卻能獲得雙倍賠償呢?

南京大學(xué)民法學(xué)專家接受記者采訪時(shí)說(shuō)，事實(shí)上，購(gòu)房人買房的目的多種多樣，有的是為了出租，有的是為了經(jīng)營(yíng)而均不屬于消費(fèi)。而從《消法》的起源來(lái)看，之所以將其從民法中分離出來(lái)，就是因?yàn)椤盀榱讼M(fèi)需要”而購(gòu)買產(chǎn)品或接受服務(wù)的自然人處于明顯的弱者地位，需要傾斜保護(hù)。因此，對(duì)于確屬消費(fèi)者的，由《消法》保護(hù)；對(duì)于不屬于消費(fèi)者的，由民法和合同法保護(hù)。由于不少購(gòu)房人不是消費(fèi)者，因此最高院《解釋》的依據(jù)不可能是《消法》。

懲罰性賠償制度并非《消法》的專利，而只不過(guò)是國(guó)家對(duì)弱者傾斜保護(hù)的手段。既然購(gòu)房者與房地產(chǎn)企業(yè)之間存在明顯的強(qiáng)弱之分，既然房地產(chǎn)企業(yè)不斷濫用自己的優(yōu)勢(shì)，那么《解釋》以懲罰性賠償制度為手段對(duì)購(gòu)房者傾斜保護(hù)，就是合理的。

開發(fā)商不服南京市仲裁委的裁決，準(zhǔn)備向法院訴訟解決糾紛，為什么法院不會(huì)受理呢?

專家說(shuō)，仲裁與民事訴訟都是民事程序的重要組成部分，兩者都適用于解決平等主體之間發(fā)生的合同與其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益爭(zhēng)議，兩者為解決爭(zhēng)議做出的法律文書都具有強(qiáng)制執(zhí)行力。除仲裁協(xié)議無(wú)效的。當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議，就只能通過(guò)仲裁解決，不可通過(guò)法院訴訟的方式進(jìn)行，法院不會(huì)受理。法院民事訴訟活動(dòng)實(shí)行兩審終審制，然而，仲裁沒有級(jí)別的約束，實(shí)行一裁終局的制度。