產業升級中珠三角物流地產去向

姜明圣

近幾年來，珠三角地區產業升級換代的呼聲此起彼伏。而目前，廣東省開始積極推動珠三角地區產業升級換代。在一系列政策和規劃的作用下，珠三角地區的產業升級和產業轉移穩步推進，大量制造企業正在往粵東、粵西和粵北地區遷移：在一部分產業遷移的同時，珠三角地區的另一部分產業正在進行升級換代，高新技術產業和高附加值制造產業不斷進入。那么，這一系列的產業轉移和產業升級究竟會對珠三角地區的物流地產產生什么樣的影響呢?戴德梁行工業及物流主管顧煒接受記者采訪時表示：“珠三角產業升級和產業轉移對珠三角地區物流地產供需基本面影響不明顯：而要想看到粵東、粵西和粵北的物流地產需求出現明顯的增長，恐怕還得需要五到十年的時間?！?/p>

產業升級引發新一輪需求

珠三角地區現在又有大量產業遷出，這會不會影響珠三角地區物流地產的需求呢?顧煒的回答打消了記者的疑慮：“當前珠三角地區規劃遷出的產業主要是那些高耗能、高污染的產業：比如說深圳的電子，電解鋁和電路板制造；佛山的陶瓷等等。同時，隨著珠三角地區原材料成本、能源成本、用地成本以及出口受阻等諸多因素的影響，一些勞動密集型產業，比如玩具和服裝制造等，已經沒有了成本優勢，因此也要逐漸遷出珠三角地區”。按照規劃將一部分產業轉移出去，是廣東省委省政府實現珠三角地區“騰籠換鳥”的重要一步。憑借著珠三角地區良好的產業集群，完整產業配套設施和產業鏈，又在慢慢吸引大批高端產業的進入。

根據廣東省委省政府的規劃：未來珠三角將會形成裝備制造核心區。裝備制造業作為廣東省構建現代產業體系的重要組成部分，下一階段產業布局的重點是：廣州將重點發展汽車、船舶、中低速柴油機、核電設備、大型輸變電裝備、數控機床及系統：深圳重點發展新能源汽車、通訊設備、醫療器械、激光加工設備：佛山重點發展陶瓷、木工、塑料、紡織等專用及成套設備制造；東莞重點發展新光伏能源裝備、電子及通訊設備、五金模具：中山重點發展大型鑄鍛件、風力發電設備；珠海重點發展海洋工程裝備、航空產業。廣東省將集中資金、政策等方叫給予該產業大力支持。預計具有堆存占地面積大、倉儲設施要求高的裝備制造業產品將會對物流地產產生巨大的需求，刺激物流地產的供應。

《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要》進一步提出，將石化業列為重點發展、加快發展的先進制造業之一。從目前的情況來看，廣州、深圳和珠海及其附近地區將是石化基地布局的重點。

隨著這一系列具有高附加值的重化工產：業和裝備制造業的不斷積聚，對物流地產的需求不斷增多，由此，珠三角地區物流地產的需求依然穩定。

物流倉儲仍供大于求

“現階段進入粵西、粵東和粵北地區的企業數量還非常的少，因為這些入駐企業還暫時沒有形成產業集群和產業鏈，大部分企業還是傾向于自己廠中建立物流倉儲設施，對貨物進行存儲和加工。對物流地產的大量需求，恐怕還要等五到十年的時間?！鳖櫉槍w入地市場的判斷依據是畢竟目前產業遷入地企業數量少，生產規模有限，原材料和貨物的運量小，物資儲運的數量達不到物流和物流地產公司運營的基本貨量，因此遷入地的物流地產供應并沒有較大的變化。

反觀珠三角地區的幾個主要城市，如廣州、佛山、深圳、東莞等，不斷有新的物流地產項目開工建設，或者對低端物流地產漫施進行改造的聲音，物流地產供應量持續升高。無論是高端還是中低端物流地產設施，普遍存在著供大于求的情況。特別在當前金融危機影響下，人民幣不斷升值、企業用工成本持續上升、能源價格連續走高、外貿形勢的不明朗，造成了企業經營成本的過高，越來越多的企業對物流地產的價格承受能力降低，承受不了過高的價格和租金，因此現在市場價格物流地產價格和租金不斷下行。舉例來說，深圳鹽田港的出口監管倉的租金，由每月45元／平方米降到了每月30元／平方米。高端倉庫繁榮的背后略微出現一些隱憂，那就是因為現在企業成本承受能力較低，由此出現對高端物流設施接受能力低的狀況，這樣情況持續下去可能會改變以后物流地產的供應格局。

需要找準定位

對于這次珠三角產業轉移和升級能給物流地產企業帶來什么樣的投資機會，“對粵東、粵西和粵北地區的物流地產投資還需要謹慎行事?！鳖櫉槒娬{說，盡管最先進入這些產業遷入地區會獲得先發優勢：獲得土地的成本較低、取得土地使用權比較容易和地方政府的支持，但是同樣具有很大的風險性，這些風險存在于政府規劃的可行性。雖然政府做了產業轉移和升級方面規劃，但是那些企業到底愿意遷移到哪些地區就不是政府所能決定的，而且政府規劃是否正確還有待市場來驗證。

顧煒認為，如果投資者想要到廣東來投資，建議投資者還是選擇珠三角地區，因為珠三角地區固有的物流地產需求格局將長期保持下去。深圳作為國際配送的海港型物流中心，廣州也是一個重要的海港，進出口型物流地產需求量穩步增長。在珠三角城市配送方面，廣州擁有決定性的影響力。制造業配送方面，深圳是電子、玩具、服裝等輕工業的主要配送基地：得益于一批快速消費品的企業集群，如寶潔、可口可樂等，廣州又是快速消費品等的配送中心。另外，廣州匯集了本出、豐剛等大型汽車制造企業，又是全國少數幾個具有汽年進口資格的港口之一，因此廣州成為汽車物流配送中心。加上隨著珠三角產業的重新定位，諸多產業對物流地產仍然具有較大的需求，因此珠二角物流地產開發潛力巨大。

顧煒承認，物流地產會占用大量土地，因投資額不高，提供的稅收和拉動的就業數量都非常有限，現在政府正有意向收緊這部分升發項目的土地供應。當淡到珠三角地區過剩的物流地產供應時，顧煒倡導物流地產商要實現差異化競爭，由此特別提出了“主題倉庫”這一個概念，那就是物流地產商只把某一類商品作為自己倉儲設施的經營內容。做這類主題倉庫的好處是專業化地提供某種商品存儲、加工、包裝和運輸的技術、設施、人員配備和相應的管理方法，便于為貨主提供更多的增值服務。這樣做在珠三角地區具有可行性，一方面珠三角產業集中度高，可以充分保證主題倉庫運營的數量需要：另一方面，珠三角物流地產市場競爭激烈，提供差異化的服務可以幫助物流地產企業獲得商機。