年底前融資閘門漸收緊?

瘋狂的資金涌入，到了年底終于放緩了步伐。銀行信貸、lPO、增發配股等房企各融資渠道的環境都在悄然發生變化，“風聲”再緊。這只是年底前的習慣性表現，還是代表著明年的融資信號被畫上了大大的問號?

房企融資“盛宴”生變

從9月份開始，寶瑞通房產經營中心總經理徐云鵬從風險控制的角度嚴密關注房地產市場交易量和價格的變化。

寶瑞通是京城第一個在業內開展房產抵押貸款業務的典當行，徐云鵬認為他們的業務與銀行還是有區別，不過卻也是與房地產市場狀況緊密相關的，那就是對客戶抵押物的評估要隨行就市。“從今年2～3月份房地產價格確實出現了一輪上漲，9月份時市場變化，目前我們對做抵押的房屋評估價和抵押率已向下微調。”10月22日，徐云鵬對本刊記者表示。

如果說徐云鵬是從側面視角觀察的話，那么銀行人士則是更為直接地體會著房企融資環境的變化。“除非是維護原有的客戶關系，或者是重要客戶，否則一般的開發商目前很難獲得貸款了。”一位不愿意透露姓名的某銀行人士對本刊表示，該行一季度信貸增長比較慢，因此二季度加快了速度，但是上半年的放貸量就已經大大超過去年全年的水平了。

監管層不斷的風險警示也促使銀行開始收緊開發貸。由于上半年流動性的寬裕狀況達到新的歷史高峰，從7月份開始，銀監會密集出臺貸款管理辦法。7月初，下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，重申要嚴格遵守二套房貸的有關政策，應對“假按揭”、“假首付”、“假房價”以及“二套房貸”標準放寬等問題。7月底，又在其網站上公布了《流動資金貸款管理暫行辦法》征詢意見稿，其中，要求銀行要全程跟蹤貸款用途，防止超額放貸。隨后，南京、上海、北京等地相繼傳出信貸收緊的消息。

此后，8月新增貸款3200億元，創今年信貸新低。從整體的信貸數據來看，也證實了貨幣政策正在微調，三季度新增貸款總額為1.28萬億元，遠遠低于一季度的4，58萬億元和二季度的2，79萬億元。

不光是銀行“閘口”收緊，房企IP0市場也乍暖還寒。始自2009年第二季度房地產市場反彈，度過低迷期的房企紛紛迅速做出了上市安排。7月29日，中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股，為滬港兩地開啟2009年房企首例IP0。

“全球經濟在6～18個月會有一個比較強勢的周期性復蘇。這也是很多企業想趕在未來6～12月這個窗口趕緊上市的原因。”摩根大通中國投資銀行主席龔方雄曾在今年8月份時這樣表示。

大多數預備在今年上市的房企將上市排期放在了三季度末和四季度。根據不完全統計，至少有30家房企正在備戰上市融資，其中有龍湖地產、綠地、萬達、中信地產等等。甚至有數據顯示，如果這批房企IPO成功，募集資金總規模將超過1000億元。

但事情并非完全如意，香港股市在三季度出現調整。不久前，恒盛地產“破發”及寶龍地產定價縮水，似乎讓今年的房企上市形勢又變得撲朔迷離。一方面受內地房地產市場成交量萎縮影響，另外，近來澳大利亞、美國、日本等相繼傳出收緊本國貨幣供應消息，引起香港資本市場恐慌。瑞銀投資銀行亞洲區總裁蔡洪平近日更是公開表示，香港資本市場的拐點已經到來，IPO市場已經從追捧期進入選擇期。

與此同時，8月份后，債市也開始震蕩。今年公司債重啟以來，復地等房地產企業紛紛發行公司債，房企異軍突起成為公司債發行的新主力。然而，8月份銀監會向商業銀行發布征求稿，要求商業銀行提高資本充足率。另外，還要求商業銀行持有的其他銀行的次級債應從附屬資本中扣減，這兩大政策出爐后，債市二級市場屢屢跌破發行價，主承銷商壓力劇增。

在連續享用流動資金充裕的“盛宴”后，從第四季度開始，房企或許又要開始為“錢袋子”而憂慮。

政策風向是否轉變?

實際上，每年的第四季度對于房企而言，“錢袋子”都會相對緊張，特別是年關迫近時，樓盤銷售遇冷、工程款結算到期、銀行貸款追償本息等紛至沓來。那么今年的融資閘門收緊，只是年底前的習慣性表現還是代表著明年的融資信號?

“全球非常寬松的流動性局面何時會改變，國內貨幣政策會不會進一步收縮?”在記者的采訪中，不少房企負責人有這樣的疑問。

金地集團董秘徐家俊在接受本刊采訪時認為，明年能不能延續今年上半年這么寬松的環境就有待觀察，還要看各種各樣變量因素如何發展：比如今年整體經濟恢復情況，通貨膨脹隱憂是否變成現實，房地產投資會不會出現大幅度上升，房價、成交量怎樣變化等因素。

不少業內人判斷信貸政策將成為明年樓市走向的重要因素。

10月中旬，在一次有北京本地及外地諸多開發商參加的業內會議上，當某商業銀行負責地產金融的總裁講述了明年貨幣政策還會適度寬松后，不少的開發商松了口氣。

“對我來說，我認為明年市場情況會好，好的理由就是貨幣政策還會適度寬松。”北京中坤集團董事長黃怒波當場如此表示。

實際上，在今年天量信貸發放后，政府也面臨著選擇。面對突如起來的全球金融危機對中國經濟的巨大沖擊，政府實行了超強度的信貸擴張和大規模的政府投資計劃，實際上是一種“急癥”方式的保增長。

CCIM中國總會執行主席梁蓓分析，中央今年的主要任務是保證GDP有8％的增長，希望實體經濟有一個根本性的好轉。但是，從執行的效果看，與中央的要求發生了一定程度背離。原來的目標是，投入天量的貨幣信貸，希望刺激實體經濟的發展。但是由于房地產的支柱產業地位，特別是現有投資拉動的增長模式對房地產投資的依賴，以及中國居民缺乏投資工具，因此大量信貸資金并沒有進入實體經濟，而是進入房地產市場及股市。導致今年股市和房地產市場大幅度上升，這種狀況對中國經濟均衡發展顯然是不利的。

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣在接受本刊記者采訪時也認為，隨著經濟“保八”的基礎逐步牢固，政府主要任務不是“急治”而是“療養”。今年上半年持續過快的貨幣供應增長不僅不能刺激實體經濟長期回升，相反，會對未來經濟的增長產生很大的不穩定因素，須高度重視。

而他認為，在宏觀政策由“強力刺激、提振信心”的第一階段逐步轉向“穩固增長、提升內力”的第二階段，為防止中國經濟出現泡沫經濟趨勢、保持經濟持續平穩增長，須下決心控制貨幣供應量增長，核心是收縮信貸。為此，一要逐步收緊信貸，將貨幣政策由“名義上的適度寬松實際上極度寬松”調整為“實際的適度寬松”。二要調整房地產政策，抑制投資性住房需求，主要是嚴格執行二套住房政策，研究并盡快出臺征收物業稅政策。

而近幾個月來，出臺政策的多是地方政府和金融系統，中央各部委相關部門并沒有出臺新的起到調控作用的政策。

眾所周知，去年第四季度伴隨金融危機和樓市低迷產生，中央政府出臺了“國六條”、“國十三條”等系列樓市調控“新政”，而其中包含二手房稅收優惠等在內的一系列救市政策有效期大多是截至今年的12月31日。由此可見，政策風向是否轉變到了年底或許將揭曉權威答案。