瘋狂的2009房企融資潮

盡管三季度以來，房企各融資渠道閘門開始收緊，但是今年的寬松環(huán)境還是讓房地產(chǎn)商飽嘗了一場資金的“盛宴”，其刺激程度不亞于2007年。從年初的“資金緊繃”到“不差錢”，不少開發(fā)商不光死里逃生還開始了“天價拿地”大肆擴張。前三季度進入房地產(chǎn)的信貸資金超過13000億元，而據(jù)預計，房地產(chǎn)公司今年資本市場融資額也將達到3400億元以上。

天量銀行信貸涌入房地產(chǎn)

銀行寬松信貨是今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉的重頭推力，2009年的房地產(chǎn)信貸市場迎來了前所未有的寬松政策環(huán)境。

北京中坤集團董事長黃怒波對本刊記者坦言：“今年融資環(huán)境還是很不錯，比去年和前年都要好，為刺激經(jīng)濟發(fā)展，政府新增4萬億投資擴大內需，流動性大大增強，另外，政策又極度寬松，降低存款準備金率，降低貸款利率。流動性充裕加寬松政策雙方面因素影響，今年房企融資形勢還是很不錯。”

數(shù)據(jù)或許更具說服力。統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示(詳見圖1)，今年前三季度，房地產(chǎn)殲發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，同比增長38.8％。其中，國內貸款8190億元，增長47.2％；個人按揭貸款5345億元，增長107.7％。由此，前三季度進入房地產(chǎn)的信貸資金超過13000億元。再加上由于產(chǎn)能過剩，大量并沒有進入實體經(jīng)濟而曲線流入房地產(chǎn)的信貸資金，那么數(shù)據(jù)就更龐大。

2009年以來，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行方面頻頻獲得大額授信，如表1所示，萬科、金地、綠地、凱德置地、雅居樂、方興地產(chǎn)今年分別獲得200億元及以上的銀行授信。尤其萬科8月獲得的中國建設銀行500億元授信，更是今年房地產(chǎn)企業(yè)獲得的最大一筆銀行授信。

當然，今年銀行信貸也呈現(xiàn)了冷熱不均。北京德柏金資產(chǎn)管理公司合伙人嚴清向本刊記者介紹，根據(jù)其所掌握的一些融資方面的數(shù)據(jù)，不少大型央企融資成本為百分之三點多，央行還貼息兩個點，融資成本就只有百分之一點多。而民營企業(yè)的融資成本卻要基準利率上浮，高額得多。“在今年大量信貸投入中，中小民營企業(yè)融資同比卻是下降的。”嚴清感慨：這就是典型的“國進民退”現(xiàn)象。

而且，開發(fā)商依賴銀行信貸的現(xiàn)象仍舊存在。 “在今年寬松信貸政策下，相對而言信托等其他融資成本就顯得很高，大家覺得銀行的產(chǎn)品成本較低，于是群擁銀行信貸。”北京中坤集團董事長黃怒波對本刊表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品還是比較單一，尤其金融危機出現(xiàn)之后，金融創(chuàng)新基本就停止了，在開發(fā)商資金構成中，銀行貸款比例占到70％以上。

資本市場此起彼伏

資本市場的支持，也成為了今年房地產(chǎn)形勢利好的重要原因。

從目前IPO的情況看，今年北京金隅集團、深圳華南城、上海恒盛地產(chǎn)以及廈門寶龍地產(chǎn)4家公司均已在香港上市。而廣州恒大地產(chǎn)、深圳花樣年、廈門明發(fā)集團以及禹洲集團4家房企也已經(jīng)通過了香港聯(lián)交所的上市聆訊。目前至少有30家房企正在進行A股或H股的上市計劃。有機構統(tǒng)計，如果這批房企IPO成功，募集資金總規(guī)模將超過1000億元。

另外，從6月份開始，一大批上市房企還紛紛公布融資方案，掀起了一股再融資的浪潮。如保利地產(chǎn)和金地集團今年已經(jīng)完成了非公開發(fā)行，募集資金總額分別達到80億元和40.97億元。再加上招商地產(chǎn)非公開發(fā)行預案中計劃募集的50億元和萬科計劃公開增發(fā)的112億元，“招保萬金”今年再融資規(guī)模即接近300億元。與此同時，還有世茂、合生創(chuàng)展等多家房企通過配股融資。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上市房企再融資規(guī)模就有近千億元。

值得關注的是，房地產(chǎn)公司通過債券市場融資也取得了非常大的進展。包括金融街、上海復地、首創(chuàng)置業(yè)、萬通地產(chǎn)、泛海建設等10多家房企先后獲得中國證監(jiān)會發(fā)行核準并部分發(fā)行。據(jù)本刊記者不完全統(tǒng)計，自公司債重啟以來，上述10多家房企的公司債規(guī)模達到276億元。

“預計房地產(chǎn)公司今年在融資額資本市場會達到500億美元(3400億元)。”中國證券市場研究中心總干事王波明預測。

地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)橫前低后高

銀行信貸和地產(chǎn)信托融資往往有著蹺蹺板關系，當監(jiān)管層對地產(chǎn)的信貸收緊的時候，地產(chǎn)信托融資就會快速飆升。因為，今年的地產(chǎn)信托融資呈現(xiàn)的是前低后高趨勢。

普益財富的統(tǒng)計顯示，1至9月房地產(chǎn)領域信托產(chǎn)品發(fā)行的數(shù)量分別為3款、11款、9款、9款、13款、18款、14款、16款、17款。2009年前7個月，房地產(chǎn)信托計劃資金規(guī)模近167億多元。

繼8月金地集團與平安信托簽署100億元合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議后，9月平安信托又與綠城集團簽署150億元的合作投資戰(zhàn)略協(xié)議。此外，中鐵信托與四川藍光等企業(yè)近期也簽署了全面戰(zhàn)略協(xié)議，加強地產(chǎn)與信托合作。

此前發(fā)行投資于房地產(chǎn)領域的信托產(chǎn)品已有：華能貴誠信托發(fā)行的星洲1號信托規(guī)模32.94億元，中海信托的中海綠城1號房地產(chǎn)投資基金信托規(guī)模19.83億元，北京信托的穩(wěn)健系列房地產(chǎn)信托I期規(guī)模9.5794億元，天津信托的團泊聯(lián)合置業(yè)股權投資信托規(guī)模5億元，天津信托的天津泰達建設集團格調中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權增資信托規(guī)模4.9億元，新華信托的陽光100湖南湘誠壹佰置地有限公司股權投資信托規(guī)模4.2554億元，杭工商信托的上海勝境置業(yè)有限公司股權投資項目信托3.5億元，百瑞信托的百瑞寶盈27號黃河大觀三期信托規(guī)模3.1億元等。

這些信托資金將陸續(xù)進入地產(chǎn)市場。業(yè)內人士預計，未來與信托資金合作的房企數(shù)目還會增加。從長期來看，信托投資與房地產(chǎn)行業(yè)的結合將更加緊密。

RElTs、保險資金漸成亮點

另外，今年一些新的融資渠道也漸成亮點。作為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化手段，REITs已被業(yè)內期盼多年。目前盡管證監(jiān)會版的股權性方案仍在研究中，但是由央行牽頭的債權性方案設計已經(jīng)成熟，據(jù)了解，按照主管部門內部時間表，第一單REITs很可能于年底前推出，并首先在銀行間市場交易。

REITs實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，是通過發(fā)行股票(基金單位)，集合公眾投資者資金，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。說得最根本的核心，REITs針對的最主要市場是收租型物業(yè)。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的整體的租金回報率都比較低，對于REITs的前景，業(yè)內看好者與不看好者兼而有之。不過，REITs的逐步推進也傳遞出了明確的信號。

其收益穩(wěn)定增長、保值增值的特點，和保險資金保值、增值要求匹配。REITs允許保險資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等投資。這意味著REITs一旦突破，將吸引大量機構投資者和中小投資者投資房地產(chǎn)，投資房地產(chǎn)的資金結構將發(fā)生改變。

而保險資金或將成為“排頭兵”。在經(jīng)歷了長達3年的試水之后，我國保險資金終于被正式獲準進入房地產(chǎn)業(yè)。10月1日，隨著新《保險法》的正式生效，據(jù)預測，將有超過2700億元資金涌入國內房地產(chǎn)市場。

DTZ戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉國平日前表示：“部分新興投資者將會令人注目，其中包括國內保險資金。”葉國平預料保險資金在四季度開始會活躍于房地產(chǎn)市場。