資訊

房地產業是我們國民經濟的支柱產業，也是牽涉到千家萬戶人們生活的必需品，把房地產業搞好，必須要有金融的支持。

——成思危

觀點

成思危

通過金融創新促進地產業發展

“房地產業是我們國民經濟的支柱產業，也是牽涉到千家萬戶人們生活的必需品，把房地產業搞好，必須要有金融的支持。一定要通過金融創新來促進中國房地產行業的發展。金融危機爆發以來，很多人對金融創新大加譴責，認為中國好在沒搞金融創新，要搞的話，問題就大了，這種看法是非常膚淺的。金融創新的目的是通過對沖減少風險，同時也是投機機制。國外是金融創新過度，監管沒有跟上，中國是金融創新不足。對于房地產金融，創新更加重要。根據我國目前的情況，應加快推進房地產信托基金和住房抵押貸款的發展步伐。”

謝國忠中國第一件事就是房價要控制

“政府提出啟動消費，要解決消費的問題，不是個老百姓有錢不肯花的問題，而是財富跟收入的問題。從財富上來說，中國高房價的政策是打壓了老百姓的消費。盡管政府可以去無限地把投資放大，但這種經濟是失衡，是一個很大的問題。每次房價要跌的時候政府撐著，讓開發商聯起手來不要賣。你老百姓愛買就買，不買的話，你等的話房價更高。因為有政府起的這樣一個作用，泡沫會延續很長的時間。中國最大問題就是房價過高，房價不調下來，中國經濟不可能得到很好的調整。”

沈明高明年貸款將增8萬億至10萬億元

“中國的復蘇是一個不平衡的復蘇。從今年前三季度人民幣貸款增加8.67萬億元趨勢推算，預計今年全年信貸增速實現10萬億元，同比增長33％。明年新增信貸規模仍維持在8萬億～10萬億元，同比增長20％到25％。這個增長速度比今年的33％跌了不少，但是比一般專家建議的15％要高，如果出現這樣比較中間的狀況，明年的經濟增長，特別是投資的增長還會保持在25％到30％左右，這個一定程度上會確保中國的經濟明年增長速度比今年快，花旗預算在8％左右，這是最有可能的結果。資金壓力才是開發商降價的最主要和直接的原因，當流動性變得趨緊的狀態下，就不支持樓市的價格繼續上行。”

馮侖順產還是剖腹產

“對房地產增長模式轉型的透析也要求我們對今天和未來的模式進行研究，這個模式究竟是‘順產還是剖腹產’，這會很不一樣。我們希望‘順產’，但如果是‘順產’一定不會上報紙，如果我們被關注。是因為‘剖腹產’。在以住宅和開發銷售為主的房地產商業模式當中，我們目前最危險的是高速成長過程中風險的加大，這是增長的悖論，越增長越危險，不增長不危險，死了徹底的安息，基本是這么一個套路。房地產開發銷售模式應該是我們通常講的‘導演’加‘制片’，而不是簡單的開發然后賣掉。而是像張藝謀拍大片一樣，通過營運帶動開發，通過商業不動產的規劃帶動財務的安排，租客、資產管理等等這樣的模式。”

劉曉光國企拿地要掌握好“度”

“地產作為一種抵御通貨膨脹，產生快錢的比較好的行業，國有企業沒有理由不進，我個人覺得也無可厚非。類似于房地產市場發生的‘國退民進’問題，一定要有一個合適的度。不能過度。目前還談不上在地產界對民營企業的打擊，如果國有企業買好地，房價推動，還都是市場的行為，還談不上一種打壓，可能目前的結果出現了一些跡象，比如說民營企業在核心城市，核心地塊拿的比較艱難。比如說一級土地開發越來越多的是以國有企業為主體的發生了一些變化。”

政策

住建部啟動住房“十二五”規劃

住房和城鄉建設部已于日前啟動住房“十二五”規劃編制工作。目前正在進行前期調研階段——2010年將是“十一五”規劃執行的最后一年，也是“十二五”規劃各項目標正式確定的時間。不同于其他行業“十二五”規劃的是，住房“十五”規劃執行中與現實差距太大。例如，原計劃的房地產開發總量被大大突破，同時也超出“十一五”規劃啟動了住房保障建設規劃工作。10月15日，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮在“第五屆地產金融年會”上表示，住房“十二五”目標，住房保障體系重心要有所上移。國土部擬對閑置土地征收增值地價

國務院最新發布的《關于集約用地的通知)，(通知》對開發商園地行為再出狠招，除重申要嚴格執行土地閑置兩年無償收回的政策外，(通知)明確，國土資源部正在制定辦法，將對閑置房地產用地征繳增值地價。針對開發商，9月26日下發的(通知)明確規定了相對嚴格的閑置費用標準，并指出將會很快對閑置土地征收增值地價。對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用。對于土地閑置滿年不滿兩年的，開發商需按出讓或劃撥土地價款的20％交納土地閑置費，另外，國土資源部將對閑置土地征繳增值地價。

住建部表態不支持高房價

日前，住房和城鄉建設部負責人明確表態，“不支持高房價”。據住房和城鄉建設部副部長齊驥介紹，今年是實施廉租住房保障規劃的第一年，也是中央和各級地方政府投入保障性安居工程資金最多的一年。中央財政安排了493億元，主要用于支持中西部財政困難地區廉租住房建設和各類棚戶區的改造。針對近期頻頻出現的“地王”現象，齊驥明確表示：

“作為住房和城鄉建設部，我們不支持高房價。”他希望各地增加普通商品住房的供應，并且把商品住房和保障性住房的建設規劃更多地向媒體公布，

“讓老百姓對住房的供應能有一個合理的預期。”

國土部報告建議年底調控樓市

日前，國土部智囊機構中國土地勘測規劃院則發布了一篇題為“房地產行業價漲量跌現象探析”，指出9月份以來出現的“價漲量跌”問題可能是個危險的信號，沒有實體經濟復蘇和適當的調控政策應對，房地產行業會走向一個更危險的極端。一位接近國土部的專家則指出，年底可以考慮適當從緊的政策對房地產市場進行調控。可以采取具體政策對房地產市場比較明顯的問題進行局部調整，不建議對2008年底出臺的穩定房地產市場的政策進行大幅度調整，但是有些扶植性政策可以廢除。

住建部否認二次房改

香港《文匯報》報道，在內地房價瘋長的背景下，有關中央醞釀“二次房改”的傳聞再起。對此，住建部政策研究中心主任陳淮明確表示，不論短期計劃還是“十二五”規劃中，住房目標仍然是住有所居。當前在住房發展過程中保障體系和市場化之間的結合有進一步的改善和調整的必要，但是這個基本方向中沒有“二次房改”。陳淮認為：“中國的房子正在越蓋越結實，沒有什么泡沫，如果有泡沫那也是為節能而用的空心磚。”

七部委：公積金禁用于商品房開發

住房和城鄉建設部、財政部等七部委目前聯合印發《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》。《實施意見》中明確，公積金禁止用于商品住房開發和城市基礎設施建設，嚴格控制貸款規模，禁止無償調撥使用。《實施意見》提出，利用住房公積金閑置資金發放的保障性住房建設貸款，必須定向用于經濟適用住房、列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設，禁止用于商品住房開發和城市基礎設施建設。

把脈明年房價地產大佬押注政策

日前，在中國地產金融年會上，地產大佬開始把脈2010年房價走勢，盡管對房價漲跌這話題未能達成一致見解，但都認為政策成為最牽動開發商神經、左右未來樓市走勢的因素。

“貨幣政策還會適度寬松的前提下，房地產在明年將有更好表現。”北京中坤長業地產董事長黃怒波的判斷代表了絕大部分參會開發商的心聲——流動性充裕必然會對住宅市場帶來支撐。不少開發企業也愿意相信，實體經濟仍需依靠房地產行業拉動的事實將保護這個行業不會受到太大政策干擾。

市場

今年房地產融資500億美元

近日，中國證券市場研究中心總干事王波明表示，中國房地產開發資金來源結構目前已有所改善，預計房地產公司在今年融資額資本市場會達到500億美元以上。“從三季度以來一批房地產公司都相繼要推出公司債，公司債現在目前的規模在百億元以上，現在來講通過股權，通過=次發行，通過債券，目前來看相對于五年前這種非常單一的依賴銀行體系的系統，房地產公司的融資多樣化的渠道正在被打開。”王波明說。

開發商一致看好明年樓市

“明年會好，好的理由就是貨幣政策還會是適度的寬松。”北京中坤長業房地產董事長黃怒波表示。在近日舉行的“第五屆中國地產金融年會“上，不少開發商均持上述看法。華遠地產總裁任志強表示，明年有可能成為僅次于今年的次好年份。路勁基建主席單偉豹預計在五年之內，中國的房地產市場將呈螺旋式上升，明年房價會有10％或以上的增長。首創集團董事長劉曉光表示，在核心城市的重要地段，市場將是趨于穩定的狀態，不會有大幅震蕩。黃怒波和億城集團董事長張麗萍均認為，由于明年的貨幣政策還會適度的寬松，因此長期來看，市場行情將十分向好。

房價環比漲幅年內首回落

國家統計局近日公布的前三季度全國房地產市場運行情況顯示，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8％，漲幅比8月份擴大0.8個百分點。但是，一個衡量月度動態走勢的指標卻出現新跡象9月房價環比上漲0.7％，漲幅比8月縮小0.2個百分點，結束了連續8個月的擴大趨勢。“9月份的數據說明，今年以來越來越快的房價漲幅已經得到控制。部分城市8月以來房價滯漲甚至小幅回調，這將在10月的統計數據中有更多體現。”易居中國分析師薛建雄介紹。

保險資金首次獲準

直接投資商業地產

中國保險公司將首次獲準直接投資于商業地產，相關法規可能引發大量現金流入國內的高端地產市場。法規從10月1日起生效，不過有關投資比例以及保險商可以購買哪些類型的地產等細節，至少要一個月才會公布。房地產咨詢公司仲量聯行表示，按照保守估計，中國保險公司對商業地產的潛在投資達到340億美元。保險監管機構很可能將緩慢推進，最初僅允許保險公司將至多5％～8％的資產投入房地產。截至8月底，中國保險業總共擁有5400億美元的資產。

亞洲品牌500強中國開發商最多

在世界品牌實驗室編制、《蒙代爾》雜志最新發布的2009年《亞洲品牌500強》排行榜上，中國房地產企業品牌達到1 2個，而國外同行僅新加坡吉寶置業人圍。此外，萬科以232的排名成為中國大陸唯一入圍的房地產品牌，其余11個均來自于中國香港。此次亞洲品牌500強共有18個國家和地區的品牌入選，其中日本有199個品牌入選，位居第一，占整個亞洲品牌500強的39.80％中國(包含港澳臺)入選的品牌共計182個，占整個亞洲品牌500強的36.40％，位居第二，其中中國大陸入榜品牌有99個，位居第三的是中國大陸，入選52個品牌。

民營房企炮轟國企

前九個月在土地市場上大出風頭的國企正引來民營房地產企業的“眾怒”。近日在中國地產金融年會上，民營房地產企業家炮轟國企大規模進入“不守規則”，質疑國企依靠低成本資金四處出手拿地的做法“不公平”。盡管如此，業界人士均預測，明年房地產市場投資的“國進”之勢難擋，民營企業的地盤正在被擠壓。上半年，在各大民營房地產企業剛剛從資金鏈緊張的生死邊緣喘過氣來之際，大型國企旗下的房地產企業已經開始利用雄厚的資金背景頻頻出手高價拿地。

黃金周北京樓市成交創三年最低

北京市房地產交易網最新數據統計顯示，今年十一長假前7天北京樓市期房住宅成交672套，現房住宅成交159套，二手住宅成交136套，為2007年以來長假期間樓市成交量最低的一年。統計數據顯示，2007年國慶長假前5天，北京樓市一共成交1481套，創下歷史新高：即使在觀望氣氛嚴重的去年，國慶長假前6天，北京樓市仍有1411套成交量。如此看來，今年國慶長假前7天672套期房、159套現房和136套二手房的成交量，為三年來長假期間成交量最低值。

北京首個限價房地塊開標

近日，北京市今年首塊使用招標方式出讓的東壩限價房地塊正式開標。雖然有5家開發商出價競買，但最高溢價僅為7900萬元。業內人士表示，土地招標的方式有利于地價回歸理性。包括保利、建工、住總等眾多開發商來到北京市土地局的開標現場，最終5家開發商參與了該地塊的競爭。其中北京房地置業與北京萬景房地產公司投標聯合體以5.2億元的報價，成為報價最高的房企，并承諾在合同、協議簽訂3日內100％付齊地價款。而北京保障房大戶住總集團，雖然報價僅為4.85億元排名第二，但在付款方式上更具優勢，承諾在合同簽訂當日內就可付全款。據了解，該地塊的底價為4.41億元。

四季度北京再增

31萬平方米甲級寫字樓

近日，高力國際發布研究報告顯示，雖然三季度北京甲級寫字樓租賃市場活躍，租金跌幅較上季收窄，但是四季度將再增31萬平方米供應量，明年將再增51萬平方米，預計在今明兩年分別達到23.60％和22.04％。今年第四季度，將會有PlCC大廈、wHOSE(恒奧中心)C座、北京僑福芳草地、歐美匯大廈、北京中匯廣場、財源國際中心東塔入市，合計建筑面積達31.7萬平方米；2010年將會有國貿三期、鳳凰置地廣場一期、財源國際中心西塔、西單銀座中心、國盛中心竣工入市，合計建筑面積達51.34萬平方米，2011年鳳凰置地廣場二期、北京財富中心三期和北京中航集團大廈將完工，合計總建筑面積達22.7萬平方米。

北京寫字樓租金降幅收窄

三季度北京甲級寫字樓市場有效租金下調至每月148.4元／平方米，環比下降1.8％，較上季度5.7％的降幅有所改善。第一太平戴維斯研究報告顯示，分區域看，北京cBD及周邊、燕莎、東二環路和東長安街等東部地區甲級寫字樓租金下滑3.0％，而金融街和中關村區域則保持穩定。7～9月北京共有四個寫字樓項目入市，為市場帶來225500平方米的新增供應，使2009年前三季度的供應量達到130萬平方米。經濟增長促進了需求的復蘇，市場吸納量環比大幅上升83％至17萬平方米。同時，市場平均空置率微增0.1個百分點至21.9％，東二環區域市場空置率上升至34.2％。

北京樓市驚現商住倒掛

《每日經濟新聞》記者近日調查發現，在北京市的多個重點區域，商品住宅的售價超過了同一地段的寫字樓售價，最高差價甚至達2萬余元，出現“商住倒掛”現象。業內人士分析，“商住倒掛”現象在香港早已有之，作為金融業高度發達、土地資源極度稀缺的城市，香港的商住價格一直相差不大，而北京出現該現象并不正常。缺乏宏觀經濟基本面的支撐，北京商品房價格將進入高位調整期。

海外零售商變身“開發商”

競逐商業地產

從最初的“寄人篙下”到如今的主動擴張，多家海外零售商開始對中國商業地產領域躍躍欲試。由拿地開始直至招商運營完成，在各路資本竟相角逐商業地產市場時，部分霉售商不約而同地變身“地產開發者”，參與競爭。9月17日，隨著青島樂都匯廣場的開幕，特易購以商業地產開發商的新身份完成了“漂亮轉身”。今年7月，宜家集團對外宣布，已成功拍得北京大興的西紅門商業綜合區二期用地，將對此地進行綜合開發且建立一個大型購物中心。

公司

農行為龍湖提供180億元授信額度

近日，中國農業銀行與龍湖集團簽訂《銀企戰略合作協議》。根據協議，中國農業銀行股份有限公司將在未來兩年內為龍湖集團提供人民幣180億元的意向性授信額度。農行將把龍湖集團作為重點支持客戶，利用自有的金融資源優先為龍湖集團提供全方位的金融服務。雙方將在房地產開發貸款、經營性物業抵押貸款、并購貸款等多個方面開展廣泛合作。龍湖集團自成立之初就與農行建立了良好的合作伙伴關系，目前已成為農行的總行級優質客戶。本次戰略合作協議的簽署將成為雙方深化合作的重要里程碑，對于龍湖集團增強資金實力、抓住發展機遇也將發揮積極的作用。

中國海外升至綜合實力榜首位

近日發布的《中國地產金融藍皮書》，中國海外綜合實力排名升至首位，萬科已由2008年的榜首降至今年的第五位。在2008年度的排名中，萬科排名第一，然后是中國海外、碧桂園、雅居樂和建業地產，而在2009年的中期排名中，萬科降至第五名，碧桂園滑至第十四名，建韭地產滑至第二十一名，中國海外晉升頭名。

六地產商有望扎堆香港

恒盛地產10月2日在香港正式掛牌。作為今年第一家在港上市的內地房地產開發商，其上市注定將重新掀起一場內地開發商赴港上市的高潮。近期，恒大地產在內的5家內地地產公司均同時在港交所主板上市聆訊，預計各家分別將在10月底或11月初完成招股和掛牌，合共集資預計最少將超過300億港元。這5家公司均為內地的房地產開發企業，分別為恒大地產、明發集團、卓越地產、花樣年及廈門禹洲。

萬科29.3億元再拿房山地

繼22億元拿下房山區長陽鎮1號地后，近日萬科以29.3億元拿下房山長陽鎮起步區5號地，溢價率高達115％。規劃建筑面積為51萬平方米，折合樓面地價5726元／平方米。9月份萬科在房山已拿下的兩塊熱地。9月7日，萬科聯合中糧在北京市房山區豪擲22億元拿下長陽鎮起步區1號地，溢價率高達263％，折合樓面地價達6500元／平方米。規劃建筑面積為34萬平方米。這兩塊熱地的規劃建筑面積是85萬平方米，其規模足以建造成一個小城鎮，萬科此次的“胃口”不小。但是，新近收入囊中的地塊不僅位置偏遠，而且位于不被北京人看好的西南區域，能否成功吸引北京客戶確實需要時間檢驗。

金地35.9億元滬深拿兩地塊

金地集團近日公告顯示，公司近日分別以11.5億元和24.4億元的價格競得上海市和深圳市各一地塊，樓面價分別約為每平方米6300元和8600元。公司以11.5億元競得上海市寶山城市工業園區市臺路地塊項目，其規劃總占地面積為9.14萬平方米，建筑面積約為18.27萬平方米：項目土地使用性質為居住和商業用地。土地使用權出讓年限為住宅70年、商業40年。同時，公司以24.4億元的價格竟得深圳市寶安觀瀾橫坑水庫片區地塊項目，規劃總占地面積為15.73萬平方米，容積率控制在1.8以內，建筑面積為不超過28.32萬平方米。土地使用性質為一類居住用地，使用年限為70年。

龍湖上市不做“注水肉”

“龍湖上市絕對不做注水肉。”近日，龍湖地產客戶及公司品牌部總經理秦力洪表示，

“在房地產市場經過一輪深度調整后，資本市場變得更加理性了，注水肉是賣不了好價錢的，但真正的好股票相反會受到市場熱捧。”他對龍湖地產成功上市，充滿信心。龍湖地產目前已啟動上市計劃，預計近期通過聆訊。秦力洪認為，內房新股破發，定價縮水是受到了資本市場波動的一定影響。但是，這種波動是因對房地產市場預期不確定性的反應。一年以來寬松的信貸政策，令機構投資者的資金相當充裕，資本市場的基本面并未發生變化。

星河灣地產或將進行品牌輸出

星河灣地產董事副總裁梁上燕在近日舉行的第五屆中國地產金融年會上表示，公司不排除在未來進行品牌輸出。梁上燕說，在過去高速發展的八年，星河灣沒有輸出品牌，但不排除在未來進行品牌輸出。她認為如何將規模擴張與精品發展共舞，兩者之間是不存在沖突的。“星河灣已經成為全球商界領袖企業邀約合作的首選伙伴，成為全球大型投資基金首選合作的對象。”

地方聲音

沈陽地產“第一晨”節奏的美感

2001年，沈陽舉辦了第一屆房地產展示交易會，沈陽60多家房地產開發企業參展，商品房成交16萬平方米。2009年9月19日，中國沈陽2009年秋季房地產展示交易會創造了新的紀錄，它的成功閉幕成為沈陽房交會發展史的又一個里程碑。沈陽房交會這塊“金宇招牌”，經過10年的沉淀積累，已經進入了豐收時期。透過沈陽春、夏、秋、冬系列地產展會上川流不息的參展人群和連連上升的銷售業績，讓人看到的更多的是沈城樓市的勃勃生機。十年房交會，十年的探索、發展與崛起，為沈陽的房地產提供了一個更為活躍、更具競爭力，更為精彩的舞臺。城市化與房地產的迅猛發展，永遠避不開竟爭與合作，這一行業的特殊性，決定了房交會需要進行各種整合。實現相關政府、企業與媒體間的舍縱連橫。因此房地產行業所涉獵的產業鏈條是最長的，上到包括土地招商引資、金融政策，下到消費者，房交會是房地產行業的盛宴，更是相關產業高端商務合作對接的平臺!在這十年間，沈陽房交會最大的成功，就在于把房地產、會展業以及媒體進行了有效的資源整合，并把房地產展銷會的作用放大，整臺了房地產的上下游產業鏈、發展商、建筑裝飾業、媒體、置業者在這里都找到了發展的契機。房交會也成為可持續發展的道路。(綜合編輯自中國地產雜志聯盟之沈陽《棱典》33期)

人事動態

中行副行長朱民

將派赴IMF任副總裁

央行和中行等內部人士透露，中行副行長朱民將調任中國人民銀行副行長，被派赴IMF(國際貨幣基金組織)任副總裁。朱民2006年8月升任中行副行長，一向以行事果敢，敢言善辯，而且見解獨到，在業界頗得口碑。“業務專、領導能力強”是中行內部對其的一致評價。朱民1985年赴美留學，獲美國普林斯頓大學公共行政管理碩士學位，美國約翰·霍布金斯大學經濟學博士學位。1996年起，朱民任職中國銀行。曾任中銀香港重組上市辦公室主任，在2002年負責其重組和首次公開募股。2006年，朱民受命負責中國銀行集團重組和150億美元的首次公開募股。現任中行副行長負責集團財務、司庫、內控、法律合規、戰略和研究。

中國奧園地產集團

鄭健軍、何建兵辭任

中國奧園地產集團有限公司日前發布公告稱，公司執行董事及該公司及其附屬公司副總裁鄭健軍與公司非執行董事何建兵已辭任。公告還稱，林錦堂及辛珠則分別獲委任為執行董事及非執行董事，接替兩人的職位。鄭健軍表示辭任是為了進一步深造，而何建兵辭任是因為要移民出國。他們均表示跟董事會問并沒有任何分歧。