瘋狂的2009房企融資潮

盡管三季度以來，房企各融資渠道閘門開始收緊，但是今年的寬松環(huán)境還是讓房地產(chǎn)商飽嘗了一場(chǎng)資金的“盛宴”，其刺激程度不亞于2007年。從年初的“資金緊繃”到“不差錢”，不少開發(fā)商不光死里逃生還開始了“天價(jià)拿地”大肆擴(kuò)張。前三季度進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸資金超過13000億元，而據(jù)預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)公司今年資本市場(chǎng)融資額也將達(dá)到3400億元以上。

天量銀行信貸涌入房地產(chǎn)

銀行寬松信貨是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的重頭推力，2009年的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)迎來了前所未有的寬松政策環(huán)境。

北京中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波對(duì)本刊記者坦言：“今年融資環(huán)境還是很不錯(cuò)，比去年和前年都要好，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府新增4萬億投資擴(kuò)大內(nèi)需，流動(dòng)性大大增強(qiáng)，另外，政策又極度寬松，降低存款準(zhǔn)備金率，降低貸款利率。流動(dòng)性充裕加寬松政策雙方面因素影響，今年房企融資形勢(shì)還是很不錯(cuò)。”

數(shù)據(jù)或許更具說服力。統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示(詳見圖1)，今年前三季度，房地產(chǎn)殲發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，同比增長(zhǎng)38.8％。其中，國內(nèi)貸款8190億元，增長(zhǎng)47.2％；個(gè)人按揭貸款5345億元，增長(zhǎng)107.7％。由此，前三季度進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸資金超過13000億元。再加上由于產(chǎn)能過剩，大量并沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)而曲線流入房地產(chǎn)的信貸資金，那么數(shù)據(jù)就更龐大。

2009年以來，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行方面頻頻獲得大額授信，如表1所示，萬科、金地、綠地、凱德置地、雅居樂、方興地產(chǎn)今年分別獲得200億元及以上的銀行授信。尤其萬科8月獲得的中國建設(shè)銀行500億元授信，更是今年房地產(chǎn)企業(yè)獲得的最大一筆銀行授信。

當(dāng)然，今年銀行信貸也呈現(xiàn)了冷熱不均。北京德柏金資產(chǎn)管理公司合伙人嚴(yán)清向本刊記者介紹，根據(jù)其所掌握的一些融資方面的數(shù)據(jù)，不少大型央企融資成本為百分之三點(diǎn)多，央行還貼息兩個(gè)點(diǎn)，融資成本就只有百分之一點(diǎn)多。而民營企業(yè)的融資成本卻要基準(zhǔn)利率上浮，高額得多。“在今年大量信貸投入中，中小民營企業(yè)融資同比卻是下降的。”嚴(yán)清感慨：這就是典型的“國進(jìn)民退”現(xiàn)象。

而且，開發(fā)商依賴銀行信貸的現(xiàn)象仍舊存在。 “在今年寬松信貸政策下，相對(duì)而言信托等其他融資成本就顯得很高，大家覺得銀行的產(chǎn)品成本較低，于是群擁銀行信貸。”北京中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波對(duì)本刊表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品還是比較單一，尤其金融危機(jī)出現(xiàn)之后，金融創(chuàng)新基本就停止了，在開發(fā)商資金構(gòu)成中，銀行貸款比例占到70％以上。

資本市場(chǎng)此起彼伏

資本市場(chǎng)的支持，也成為了今年房地產(chǎn)形勢(shì)利好的重要原因。

從目前IPO的情況看，今年北京金隅集團(tuán)、深圳華南城、上海恒盛地產(chǎn)以及廈門寶龍地產(chǎn)4家公司均已在香港上市。而廣州恒大地產(chǎn)、深圳花樣年、廈門明發(fā)集團(tuán)以及禹洲集團(tuán)4家房企也已經(jīng)通過了香港聯(lián)交所的上市聆訊。目前至少有30家房企正在進(jìn)行A股或H股的上市計(jì)劃。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，如果這批房企IPO成功，募集資金總規(guī)模將超過1000億元。

另外，從6月份開始，一大批上市房企還紛紛公布融資方案，掀起了一股再融資的浪潮。如保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)今年已經(jīng)完成了非公開發(fā)行，募集資金總額分別達(dá)到80億元和40.97億元。再加上招商地產(chǎn)非公開發(fā)行預(yù)案中計(jì)劃募集的50億元和萬科計(jì)劃公開增發(fā)的112億元，“招保萬金”今年再融資規(guī)模即接近300億元。與此同時(shí)，還有世茂、合生創(chuàng)展等多家房企通過配股融資。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上市房企再融資規(guī)模就有近千億元。

值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)公司通過債券市場(chǎng)融資也取得了非常大的進(jìn)展。包括金融街、上海復(fù)地、首創(chuàng)置業(yè)、萬通地產(chǎn)、泛海建設(shè)等10多家房企先后獲得中國證監(jiān)會(huì)發(fā)行核準(zhǔn)并部分發(fā)行。據(jù)本刊記者不完全統(tǒng)計(jì)，自公司債重啟以來，上述10多家房企的公司債規(guī)模達(dá)到276億元。

“預(yù)計(jì)房地產(chǎn)公司今年在融資額資本市場(chǎng)會(huì)達(dá)到500億美元(3400億元)。”中國證券市場(chǎng)研究中心總干事王波明預(yù)測(cè)。

地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)橫前低后高

銀行信貸和地產(chǎn)信托融資往往有著蹺蹺板關(guān)系，當(dāng)監(jiān)管層對(duì)地產(chǎn)的信貸收緊的時(shí)候，地產(chǎn)信托融資就會(huì)快速飆升。因?yàn)椋衲甑牡禺a(chǎn)信托融資呈現(xiàn)的是前低后高趨勢(shì)。

普益財(cái)富的統(tǒng)計(jì)顯示，1至9月房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品發(fā)行的數(shù)量分別為3款、11款、9款、9款、13款、18款、14款、16款、17款。2009年前7個(gè)月，房地產(chǎn)信托計(jì)劃資金規(guī)模近167億多元。

繼8月金地集團(tuán)與平安信托簽署100億元合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議后，9月平安信托又與綠城集團(tuán)簽署150億元的合作投資戰(zhàn)略協(xié)議。此外，中鐵信托與四川藍(lán)光等企業(yè)近期也簽署了全面戰(zhàn)略協(xié)議，加強(qiáng)地產(chǎn)與信托合作。

此前發(fā)行投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品已有：華能貴誠信托發(fā)行的星洲1號(hào)信托規(guī)模32.94億元，中海信托的中海綠城1號(hào)房地產(chǎn)投資基金信托規(guī)模19.83億元，北京信托的穩(wěn)健系列房地產(chǎn)信托I期規(guī)模9.5794億元，天津信托的團(tuán)泊聯(lián)合置業(yè)股權(quán)投資信托規(guī)模5億元，天津信托的天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)增資信托規(guī)模4.9億元，新華信托的陽光100湖南湘誠壹佰置地有限公司股權(quán)投資信托規(guī)模4.2554億元，杭工商信托的上海勝境置業(yè)有限公司股權(quán)投資項(xiàng)目信托3.5億元，百瑞信托的百瑞寶盈27號(hào)黃河大觀三期信托規(guī)模3.1億元等。

這些信托資金將陸續(xù)進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來與信托資金合作的房企數(shù)目還會(huì)增加。從長(zhǎng)期來看，信托投資與房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合將更加緊密。

RElTs、保險(xiǎn)資金漸成亮點(diǎn)

另外，今年一些新的融資渠道也漸成亮點(diǎn)。作為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化手段，REITs已被業(yè)內(nèi)期盼多年。目前盡管證監(jiān)會(huì)版的股權(quán)性方案仍在研究中，但是由央行牽頭的債權(quán)性方案設(shè)計(jì)已經(jīng)成熟，據(jù)了解，按照主管部門內(nèi)部時(shí)間表，第一單REITs很可能于年底前推出，并首先在銀行間市場(chǎng)交易。

REITs實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，是通過發(fā)行股票(基金單位)，集合公眾投資者資金，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。說得最根本的核心，REITs針對(duì)的最主要市場(chǎng)是收租型物業(yè)。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的整體的租金回報(bào)率都比較低，對(duì)于REITs的前景，業(yè)內(nèi)看好者與不看好者兼而有之。不過，REITs的逐步推進(jìn)也傳遞出了明確的信號(hào)。

其收益穩(wěn)定增長(zhǎng)、保值增值的特點(diǎn)，和保險(xiǎn)資金保值、增值要求匹配。REITs允許保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等投資。這意味著REITs一旦突破，將吸引大量機(jī)構(gòu)投資者和中小投資者投資房地產(chǎn)，投資房地產(chǎn)的資金結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變。

而保險(xiǎn)資金或?qū)⒊蔀椤芭蓬^兵”。在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)3年的試水之后，我國保險(xiǎn)資金終于被正式獲準(zhǔn)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。10月1日，隨著新《保險(xiǎn)法》的正式生效，據(jù)預(yù)測(cè)，將有超過2700億元資金涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

DTZ戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉國平日前表示：“部分新興投資者將會(huì)令人注目，其中包括國內(nèi)保險(xiǎn)資金。”葉國平預(yù)料保險(xiǎn)資金在四季度開始會(huì)活躍于房地產(chǎn)市場(chǎng)。